临沂购房置业之别墅专题篇

临沂别墅市场兴起于 2002年，从最初的金鼎艺墅到现在的美澳花园和滨河国际的别墅项目，临沂别墅产品的品质与定位越来越成熟。从单一的豪宅，到小独幢、联排双拼的TOWNHOUSE，产品的层次更多，类型更加丰富。同时，随着产品类型的增多，功能也越来越丰富。以前的别墅主要是为了满足住的功能，现在则不仅用于居住，还是休闲、社交的重要场所。尤其是随着风景如画的滨河板块别墅的兴起，别墅的休闲功能更加凸显。

　　不过，随着 2006年国家叫停别墅用地，正式对别墅下了“封杀令”，不少城市别墅的供应量开始呈下降趋势，经历了这种政策紧缩，2007年临沂的别墅市场将会有什么样的发展与期待呢？

　　根据有关部门提供的数据资料和临沂房产门户网站的市场调查可以预测， 2007年临沂别墅市场供应量较2006年持平或者更少，这主要是因为中央强调严控别墅土地供应量，而且对于容积率在0.3以下的项目停止审批，因此潜在别墅供应量将呈下降趋势。临沂目前所剩的别墅用地已经很少，随着别墅的稀缺性日益显著和产品层次与素质的日趋提高，需求量必然会不断上升。并且受临沂房地产市场总体趋势的影响，价格也会持续上升。

　　就 2007年临沂别墅市场会较为明显地升温，在余明镇看来，主要得益于几个方面的影响。首先，国家下发文件停止了对别墅用地的审批，在一定程度上紧缩了别墅的供应，物以稀为贵，别墅开发的少，刺激了别墅的消费需求，短期内将增加别墅的市场需求。同时，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅的整体市场供需。

　　其次，有钱人追求高品质的居住生活而产生的购买需求。从传统商贸大市向现代物流强市转变的过程中，临沂的经济会有一个很大的提高，将有一批新的购买力极强的消费群体被催生，现有的居住条件已经不能满足其对居住的需求，其更需要一个能与自身财富与安全需求相匹配的居住空间，他们的这种需求也正是临沂别墅有市场的主要原因。

　　“我认为，未来一段时间内，一些私营老板将会是购买别墅的绝对主力之一。除为了追求高品质的生活需要，他们购买别墅也有保值增值的意图。”余明镇说。　

　　选址对于别墅来说甚为重要。当前人们正在追求居住与自然的相互协调，购房时从注重地段、户型、楼层、朝向向注重社区形象、物业管理转化，进而向极为重视环境质量和居者的生活质量转化。如果选址对环境资源、自然景观不够重视的话，必然会使别墅滞销或者价格跌落。

　　谈及临沂适合建别墅的区域，山东前田置业发展有限公司的余明镇经理表示，如果想要开发一些真正意义上的别墅，非滨河板块莫属。“滨河景区水、桥、路、堤相依相连，广场、绿地、林荫、灯光相映相照，形成了‘一河清水、两岸绿色、三季花香、四季常青，人水亲和、城水相依'的滨水生态景观。在这种地方开发别墅自然具有其他地方所不具备的优势。也正因为拥有无可比拟的自然和生态优势，滨河景区的建设带动了沿岸及毗邻地带的房地产开发。”余明镇说。

　　可以说，滨河水景与沿岸房产开发是相辅相成的。尽管滨河的水景资源会提升别墅的层次，但借助优良的水景资源，该地段的别墅项目也将会在整体上提升滨河板块的层次，使之成为临沂最具品质的高尚生活板块。

　　“作为享有临沂城最优质景观资源的滨河板块，将在 2007年集结为数不少的别墅项目，预计将有70%以上的城市别墅供应量产生在该区域，不过纯别墅项目将很少，更多的是小区内部规划的别墅。”一位业内人士说。

　　在需求方面， 2007年，总价适中、结构紧凑、高品质的经济型别墅将会更受欢迎。经济型别墅一般户型面积在200多平米，具备总价优势，并且此前一些大户型别墅的滞销也给开发商们提了醒。经济型别墅能有效地化解独幢大别墅高单价、大面积所带来的市场风险，从而促使开发商着重开发。同时，随着临沂经济的进一步发展，中产阶层人群的数量越来越多，中产阶层的扩大使经济型别墅有了更为广泛的客户群体。　

　　近几年，随着临沂整体房价的较快增长，现时别墅的均价有了很大幅度的上升。同时也越来越接近购买者所能够承受的一个限度。如果其价格再进一步快速上涨的话，将会明显影响到消费者的购买意愿，故尽管别墅产品变得越来越稀缺，但价格也不会有很大幅度的上升，将会保持一个稳步或者说是小幅度的上涨。

　　同时，近两年，临沂楼市涌现出了不少高品质大盘，其中，不少园林设计优美的高档楼盘都建有复式单位的房子，这部分房子将会分流一些潜在的别墅客户。另外，目前有些别墅的地段还较为偏僻，使得一些潜在客户转而需求市区内条件较好的高档楼盘的大户型。这也都在一定程度上抑制了别墅价格的上涨。

　　据记者了解，目前，临沂别墅市场的行情大致为：叠加和联排类的别墅价格为 3000—4500元/平方米，别墅面积大小为200多平方米；独幢型的别墅价格为4500—6000元/平方米，别墅面积大小为300多平方米　

　　临沂一金融界业内人士告诉记者，据其调查，在临沂的别墅市场，投机型的客户已经寥寥无几；投资型客户由于看不清大势的方向，也大多在观望；而自住型的客户由于购买是为了居住，故没有受到太明显的影响。

　　他进一步表示，临沂的别墅市场不同于大城市，宏观调控让临沂的房地产市场变得越来越理性，临沂的别墅买家也越来越谨慎，购房者中很多是自住型的买房人，投资型客户逐渐淡出。　

　　别墅作为高档住宅，其建筑密度要适当降低，公共环境和每个庭院都应该有足够的空间；同时，设计、建筑以及配套设施都要体现一定的档次。如果片面强调销售面积，只顾增加幢数，或者设计呆板，选材粗糙，施工质量欠佳，游泳池、网球场、健身房、娱乐中心、会所等配套设施也不齐备，就会降低别墅的价值。而那些注重规划设计、小区配套、物业管理的别墅，会受到消费者的青睐。

2007年临沂别墅的总体产品水平会有比较明显的提升。产品设计会更加趋于人性化，主要是因为现阶段临沂消费者的购房行为正趋于理性，对住房舒适度的要求越来越高。户型的功能分区会更合理，产品设计建造的细节方面也会更加完美。

　　“从近两年临沂别墅的销售情况看，临沂本地和外地过来长期经商者以及部分高级白领是别墅产品的主要需求群体。而这部分人的要求比较高，为了卖得更好，开发商们必然会努力创新。这也是产品不断更新的定律所在。”张少康说。

　　余明镇也表示，由于别墅市场竞争的日益激烈，客户对产品需求的层次越来越高，户型的创新和关注产品细节已成了别墅产品的必由之路。

　　在别墅市场日渐升温的情况下，业内人士也注意到，临沂别墅市场正悄然发生着变化，市场结构、产品特征、消费心理以及消费群体特征在逐步改变。与此同时，别墅市场也开始暴露出一些问题。

　　首先，从临沂别墅市场的现状来看，有的别墅热销，有的别墅空置，这说明市场供应结构不合理，供给和需求存在不对称的现象。据资料显示，户型大、总价偏高的别墅卖得不太好，而低总价、小户型的别墅则处于比较畅销的状态。

　　其次，别墅产品存在名不副实的现象。在临沂，别墅稀缺的元素是山和水。有些自称风景如画的别墅，并没有真山和真水，有的只是放几块大石头和挖几条沟而已。而自称绿化率高的别墅，有时也就是种一些草坪，移植一些树木而已。

　　再次，临沂的别墅缺乏特色，大部分别墅在风格上克隆的是北美或欧洲的风格。

　　不过，前田置业的余明镇认为，缺乏特色并不是问题，因为别墅本身就是国外的“舶来品”，由于经济发展的原因，临沂真正意义上的别墅也就是才刚起步，多学一点国外成熟的东西未必是坏事。目前临沂市场上的别墅多是北美风格、欧式风格，这是别墅市场发展的初级阶段的必然产物。随着临沂别墅市场的日趋成熟，消费群体的扩大和异化，越来越多的本土消费者加入到这个市场，别墅的开发商会根据需求越来越注重产品本身的民族特色和传统特色。

    从金鼎艺墅到佳和花园，从双月湖小区到美澳花园，再到依河而建滨河国际别墅项目，临沂的别墅产品从单一豪宅到独栋别墅，再到双拼别墅和联排别墅，产品从类型到功能越来越丰富多彩。但随着 2006年国家宏观调控对别墅类产品的限制，使别墅成为房地产市场关注的焦点。临沂的低密度别墅本身就比较稀缺，而多层建筑也可能会进入限制的范围之内，政府的下半年的政策调整方向是发展高容积率的小高层与高层。2007年临沂别墅市场会出现怎样的变化？近日，记者在业界进行了走访。

别墅将成为商品房供求最严重品种

随着两会期间温家宝总理重申认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地，别墅在未来发展中的稀缺性逐渐显现。从前一轮宏观调控，到别墅供地禁令的发布，再到重点扶持中小户型普通住房政策的出台，为期一年多的政策走向，的确向人们透露了一个信息，高端住宅供地将紧缩。

去年６月１日，国土资源部正式对全国别墅用地下发了“封杀令”。但随着经济发展和生活水平的提高，市场上的别墅消费需求将愈加旺盛。甚至有开发商表示，上一轮宏观调控对别墅市场的真正影响在于“引发了观望后真实需求的‘井喷'”。市场情况印证了开发商的预言，正在热销的滨河国际别墅项目自面市以来，销售一直很好，曾经创造了我市别墅市场销售神话。

随着别墅“禁令”的逐步实施，随着 90平方米以下户型不得低于项目70％政策的严格执行，别墅类产品会越来越稀缺，市场前景也会越来越好。

别墅缘何2007走俏

需求旺盛，供应不足。一方面土地资源日益稀缺，另一方面，随着整体国民经济的快速发展，社会阶层的划分不断清晰，都市新贵、富有人群显著的增多。具备购买高档别墅的人越来越多，别墅消费需求会越来越旺盛。

国家停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查各地已经批出和正在批出的别墅、高档公寓用地。开发商就会越来越珍惜手中的别墅土地，从而开发一些附加价值更多的别墅产品。因此，在未来，别墅产品将会逐渐细分，以适应多层次的市场需求。此外，别墅在品质上将会有较大的提升，甚至会出现更多的顶级别墅。

所以，市场供求关系发生变化，供应有限而需求越调越大，别墅的价格自然会上升。
“泛别墅”担当主角

别墅“封杀令”使纯别墅变成了“古董”，而低密度、大套型住房的土地供应限制也使泛别墅产品跟着受益。未来别墅市场哪一类产品会唱主角呢？

　山东前田置业发展有限公司的余明镇经理认为，在国家宏观政策对别墅类产品特别是独栋别墅的限制现状下，别墅市场将会朝着经济型、混合型、高密度、人文化方向发展。

因国家停止独栋别墅的审批和城市新建房地产９０平方米以下户型占７０％以上等政策的实施，使得房地产供应量得到了一定程度上的保证。未来小区的规划，很难确保政府会允许建设纯双拼、联排别墅，最有可能的是和多层甚至小高层、高层的混合。所以，泛别墅项目的经济型、混合型、高密度是政策导向的要求。

从位置上看来，未来临沂最看好的将是涑河沿岸，这里将是临沂房地产的明日之花，如果能在沿河设计欧式的TOWNHOUSE，以二层跃式设计高挑空间的复式空中别墅，那将是临沂人的最爱，估计价格也能卖出新高。买别墅“宜居”兼“保值”2006年停止独栋别墅用地的政策出台，推动了别墅价格的上涨。在2007年别墅市场此番严格约束条件不变，将会继续发挥其显著的作用。但从长远看，别墅市场的供应量将会不断趋紧，特别是终端、高端纯别墅的供应量更是出现锐减。总之，我们对2007年的别墅市场，无论是从整个市场的销售量、价格，我们是看好的，是持积极的看法。

2007年以别墅这种业态出现的社区少了，因为以前的别墅都是低密度住宅，但是因为政策的限制，现在不可能再立项了，所以就有了稀缺性，无论是土地的稀缺性，还是政策的稀缺性，临沂以后都将不会再有大量的低密型别墅盘子放到市场上来了。因政策的限制，低密度住宅或者其他的一些连排的项目开发不批了，现有的别墅就增值了，受90平米70％的政策限制，因为别墅都是大户型，又增了一次值。

对于消费者来说，购买别墅产品除为了追求高品质的生活需要，购买别墅还可具有保值增值的作用。