电商凶猛冲击商业地产业界称选铺更成技术活

2013年12月17日 17:31
来源:南方都市报
资深商铺中介支招:买铺得先想清楚租给谁,银行、餐饮、地产中介是三大承租方
 
电商已成为传统商业乃至商业地产的劲敌。电商领军人物马云和商业地产代表王健林,去年底就下了“亿元赌局”,赌10年后电商在中国零售市场份额能否占到50%。
 
刚刚过去的“双11”,天猫一天时间创下了350亿元销售额的历史最高纪录,阿里集团董事局主席马云得意放话:“数字不是问题,而是希望借助市场的力量将房价打下去”、“目前的商业地产价格奇高,希望通过网购的发展,削弱传统商业的力量”、“当大家都选择网上购物时,传统商圈的销售量就会减少,进而商业地产房价就会降低”……
 
且不谈马云通过电商打压房价的“宏图大志”能否实现,房地产业内人士听闻此语是有些坐不住了,如任志强回击“300亿也就是几块地钱”,陈劲松调侃:“我们天天上微博,就是要把贫富差距打下来!”在深圳的商铺市场,业主、租户、投资客等也多在吐槽电商凶猛,传统商铺经营及投资受到威胁,怎么挑好铺成了个更有技术含量的问题。
 
不把实际租金当市场租金
 
一般而言,一手商铺是没有“租金”概念的。或许开发商方面会告诉你,这个铺位在将来可能租到多少钱……你可以选择相信它,也可以选择自己做个预测。这样,你需要找参照物。从周边的二手商铺入手,挖掘到可参考的信息。但是,值得注意的是,“实际租金”和“市场租金”是两个概念。很多买家都会特别在乎“实际租金”,这没有错,但不能直接就把实际租金挪用到所买的商铺上。
 
对面街上的二手铺能租到300元/平方米,并不绝对代表着你这个新铺出租的价格,有可能低,有可能高。这与考量住宅的租金很不一样。
 
“例如,海岸城步行街有一间25万元/平方米的商铺在卖。目前的租金是三年前签约时决定的,400元/平方米,按递增约定,现在的租金为600元/平方米,然而谈‘市场租金’的话,这个商铺的租金达到了1000元/平方米,可买卖不能破租赁,新买家只能延续这个租单,按今年600元/平方米出租,一直租到后年。但是即便后年的市场租金能租到1200元/平方米,你再入市的话,你肯定买不到单价25万元/平方米了。”中原地产商铺部区域营业董事肖宵强调,买商铺,只能从长计议,不可只看眼前。
 
品牌商家是“选铺”的有效参考
 
“如果是现有的二手商铺,你最好是在黄金时段多去商铺那逛逛,包括商圈氛围、商铺人流量以及周边社区的入住率等等。”联厦房地产代理有限公司运营总经理刘永强告诉记者,商铺旺不旺,主要看三点:区域规划、人群和人流量、功能定位。尤其是买一手商铺,弄懂周边的规划很重要。因为这可以帮你大体预见到往后该片区的消费人群以及人流量。因此,最好弄明白周边的空地或在建的工地会建成什么项目。就此,美联物业工商铺商铺部副总经理李晓峰也表示:“有的铺位还处于低价,并且有多个利好的规划支撑,那么就有可能成为后劲十足的商铺。但也不排除有的商铺周边已经实现了很多规划,但人流量依然达不到。因此,规划是什么很重要,最好就是一些大型的居住社区或交通利好。”
 
另外,还比较直观的是“品牌店”,最广泛被利用的标准就是“麦当劳”和“肯德基”。这两家在选铺的标准上十分严格,对于地段以及人流量都有很高的要求。当然,跟着类似“沃尔玛”和“家乐福”这样的大超市走也会是错误几率相当低的选择。
 
买铺得先想清楚能怎么用
 
说到底,商铺买来大部分都是要出租的,好租才有回报。电商凶猛冲击下,商业业态正在重整,至少你已经越来越少见到整条整条卖衣服的街铺了。因此,在选铺的同时,必须把未来的用家需求考虑进来,用店铺经营的眼光去看,而不能只看物业价值。一位研究商铺的资深人士对记者分析:“目前属于刚需用家的主要有银行、地产中介还有餐饮。”
 
针对这些用家用铺的习惯,他给出了从业十几年的经验之谈,“不是绝对,但有较大的概率”。例如银行,外资银行与国内银行就有不同,在选铺面大小时,除了业务多少的考量之外,往往外资银行对成本的控制更高,通常会选择200、300平方米的商铺。但国内银行普遍会选择300平方米以上,甚至500平方米的铺。例如中介,选铺的弹性就很大,从30平方米到50平方米,甚至100平方米都有可能,根据业务量的多少来定。
 
而像目前越开越多的养生馆、SPA馆,一般至少需要150平方米以上,太小的话就没有办法做生意了。最鲜活的案例便是,卓越维港社区商铺就开了很多养生SPA馆,200-300平方米的居多。另外,早教行业也是需要上百平方米的铺面。当然,小面积的铺位比较灵活,往往会被水果店、咖啡吧、干洗店、药店等等看中,这些就主要看地段了。
 
除了面积,还有层高和实用率。“层高一般在5.8米,基本就可以搭两层出来。”肖宵总结,目前新一点的商铺的实用率基本都达到了80%-90%,而老一代的商铺,例如东门、华强北的老商铺实用率有的甚至只有50%,“这与建筑设计有关”。
 
大门口、转角位、餐饮铺,成首选
 
据上述几位资深商铺中介表述,目前深圳商铺投资回报率多在3%-4%,也有部分片区仅2%。并且,总价在200万、300万元的商铺最受投资客欢迎。而500万元以上的商铺则是一道门槛,会将那些试试看的菜鸟级投资客挡在门外。
 
就目前成交火热的社区底商,李晓峰表示:“三大铺可以作为首选:靠近小区大门口的铺、转角位展示面较大的铺,还有带有烟管道适合做餐饮的铺。”当然,这三类铺往往价格会偏高一些,不过按商铺投资最大原则“宁可买贵的,也不买便宜的”来看,长远来看,租金绝对会对得起你此刻的投资。
 
另外,值得注意的是,商铺的租金按惯例都是“逐年递增”的。李晓峰表示,商铺租约,一般头两年是固定租金,第三年开始逐年递增,递增幅度普遍在5%。有的旺铺一年后就开始递增,幅度也会达到8%-10%的。
 
同时,就市场而言,业态所能承受的租金也是需要业主提前有个心理准备。通常来讲,餐饮和中介地产这两个行业愿意出的价钱较高。银行、早教机构、培训机构这类则普遍偏低。但前者变动性较大,后者相对稳定。
 
市场概况
 
电商冲击、评估价征税压顶现在投资商铺只是为钱找个出处
 
目前的商铺市场,一手和二手在成交上分裂很严重。一手可售面积达到150多万平方米,二手盘源零散;一手成交量持续火热,二手成交几乎呆滞不前。“有一个商用物业按评估价征税压在头顶,二手商铺在气势上很难抢过一手的生意。”中原地产商铺部区域营业董事肖宵告诉记者,今年差点成交了一单总价2100多万元的二手商铺,结果按“评估价征税”政策计算,该物业要缴纳800万元的税费。因该单位的原登记价特别低,仅5000元/平方米,远远低于评估价,最后买家不堪重税只好放弃购买。那些原登记价很低的铺位,估计业主如果不是有什么意外套现需求,估计都要长期持有“一铺养三代”了。
 
但是,一手商铺不断供应新货,主要都以社区底商为主,面积不大,总价不高,看得直叫买家心痒痒。“手中的钱总要有个去处。现在住宅投资难,买二套房也最多只能贷到三成的款了,本来拿着钱的人可能对商铺没想法的,现在都会抱着试试看的态度买个铺。”一位资深的商铺投资客告诉南都记者,而在电商冲击之下,更加需要有挑铺的眼光。因为当电商把很多业态都揽入怀中时,传统的业态,尤其类似“服装店”这样的几乎在实体店中生存艰难。那么,有“体验性”的商业业态才是商铺租客的重点。
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