全民营销，好经别念歪了！
星火燎原房地产营销机构总裁臧建军
房地产全民营销，最近很火！一系列全民营销互联网产品风起云涌，还有大量企业或项目采用线下模式推进全民创富计划。每一次楼市遭遇低谷，都会有企业拿起泛经纪人的概念，只不过这次借助互联网平台更加来势汹汹。
全民营销的兴起，真切反应了我们之前所说的“客户之争与渠道之战”的不断升级。但当下的全民营销是不是代表房地产营销的趋势？要做客观评价，得从全民营销的本源说起。
第一个基础形态，是传统的口碑营销基础之上的老带新或筹带筹。老业主介绍朋友购房，对很多品牌企业，都是非常重要的客户来源。客户人以类聚，拥有更好的社交圈，同时新老客户都能获得一定利益（价格优惠或物业费赠送）。这塑造了一种各方共赢的良性格局，所以是经久不衰、最为有效的营销手段。
第二个基础形态，是以绿城、碧桂园、融创等代表企业倡导的内部员工全民皆兵，公司上下所有部门、协作单位人海式全员营销。全民营销只存在一个特定的圈子里：开发商内部全体人员、所有协作单位全体人员、营销公司全体人员。这群人，即使不主动推送房产信息，也经常是亲戚朋友买房咨询的意见领袖。同样，即使他们主动推送房产信息，朋友圈也会认为是理所当然，工作之责而已。
但当房地产“客户之争与渠道之战”愈演愈烈，开始出现全民经纪人“传销式”的全民营销模式。这种模式可谓独具“中国特色”，全民营销的好经正在被念歪。
首先，当下许多所谓全民营销工具和平台，本质上是通过高额利益诱导现有房地产销售从业人员飞单干私活。其实大家都明白，谁才真正拥有房地产客户资源？显然并不是所谓无门槛的全民经纪人，而是已经在行业内的专业销售人员，包括开发商自销队伍、代理公司团队和二手房经纪人。某些互联网全民营销平台就是藉由互联网的虚拟通道，用更高利益诱惑其他公司员工暗地为企业输送客户，用中原施老板的话说，这在法治社会其实是一种违法行为，至少也是有违商业伦理的不当行为。这种全民营销的始作俑者应该反思一下，如果你的产品设计部门拿着你发的工资奖金，在你的办公室里上班，却背地里为其他公司工作，或者优先把研发成果卖给其他开发商，你该如何感想？
其次，所谓每个人都能成为经纪人，其本质都是以鼓励人们出卖朋友信息牟利。在某某全民营销平台官方网站上有这样的Q&A介绍：“被推荐的人会知道谁推荐了他吗？答：我们工作人员是直接与开发商对接，我们将及时帮助客户快速买到合适自己的楼盘，对推荐人的信息是100%保密，对客户从了解楼盘到最终成交不会交流推荐事宜，**经纪人可以放心推荐”。这种出卖朋友信息获得佣金和“老带新”各方共赢性质完全不一样。所谓新模式，却是让人干“见不得人”的事。这种行径可能在一时能够提高销售，但却会让本来最为有效的“老带新”蒙上阴影，对企业品牌和持续销售造成持久的伤害。
所以，这种把好经念歪的全民营销，不管技术如何先进，思维如何高大上，这种违反商业伦理、违背美好人性的所谓“创新”不可能具有持久的生命力。某些所谓的互联网全民营销平台，更不能“以创新之名，行苟且之事”！
全民营销原本这本好经应该怎么念？我认为还是应该在基于口碑的朋友介绍、老带新、筹带筹上升级，立足于好产品与服务，让成交客户、认筹客户、来访过的对标但不鲜活的客户发挥意见领袖的作用，用情感归属加适当利益刺激推动他们加入营销传播链条，互联网技术提供了更加便捷和严谨的工具平台，能有效杜绝管理漏洞，为口碑营销插上翅膀！
好经为什么会被念歪？在批判的同时，行业也需要反思：在客户之争与渠道之战的背景下，营销行业到底该如何良性发展？
开发商需要思考如何转变营销思维模式，必须深刻意识到房地产已从广告营销转型为渠道营销，此时不是要图一时之利，本末倒置，而是要着眼长远，从企业品牌的战略角度，构建一个有生命力的渠道生态系统。营销中介服务机构更要当仁不让地在渠道营销变革中主动创新，用创新和执行力打造渠道整合平台，真正替开发商解决客户召集的问题，这个行业才有价值、才有发展的空间。
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