究竟正确的收楼程序是怎样的？又有什么细节该注意？遇到问题后业主又应如何维权？
先收楼再验房 新房问题多
楼市即将迈入9月，除了将迎来“金九银十”的销售旺季，不少往年销售的楼盘也陆陆续续在下半年进入收楼阶段。根据接到的一些去年收楼业主的反馈，由于在收楼前没有认真去验楼，导致今年上半年装修之时，才发现问题不少。
走进某新建小区，可以发现不少业主都在装修，时不时便传来电钻钻墙、锤子敲打等声音。叶先生是去年年前购买的新房，本该在今年初收楼之后，好好装修一番新房子，却发现房屋渗水、墙体脱落的情况，让他觉得非常郁闷。
“渗水的情况肯定有啊，现在谁家不渗水？只要上门一装修，楼下肯定渗水，客厅、房间、阳台的天花板和墙壁上，都不能避免。”叶先生所住楼栋的另一位业主也抱怨道。的确，记者在现场看到不少业主家的墙壁、天花板、排烟管道处等地方都出现渗水问题。
除渗水问题之外，不少业主也给记者发来了墙壁出现裂缝的图片，一些房间的天花板还出现了表层脱落的现象。“有的房屋的几个房间都有一米长裂缝，有的房屋则出现了裂缝一直从地板延伸到墙壁的问题……”一些业主在房屋装修的时候把裂缝自行修补好后入住，过了几个月，原先裂缝的地方又会重新裂开。“这不是等于白修吗？”
为何验收后的房屋还会出现这么多的问题？经过一番了解，记者发现，不少楼盘在收楼之时，开发商走的是“先签收、后验楼”的程序，而这显然与正常的收楼程序不符。
“我在收楼那时候因为有事出去了一会，回来却发现丈夫已经签收房子了，还拿了钥匙。” 李女士告诉记者，虽然有点糊里糊涂地收了房，但一家人还是满怀期待地去看了自己的新家。“因为是第一次买房，缺乏收楼经验，因此一开始也没有觉得有什么不对的地方。”
对此，广东唯杰律师事务所律师王美舟建议，业主在收楼的时候，要懂得行使正当的权利来保护自己。“很多开发商都会利用业主急于看房的心理设下陷阱：先急急忙忙拿合同、发票和原件与业主签订合同，然后要求业主交钱；在业主收了钥匙之后才带业主去看房。”这是很多开发商精心布置的骗局，故意让业主先收楼，等于让业主放弃了自己的拒收楼和要求开发商赔偿的权益。因此，业主在办理收楼手续之前，应该确认文件、房屋质量等没有问题之后，再办理收楼手续。
把好收楼关 做好入户检查
对于第一次买房的新手而言，单纯从房屋表面查看，也很难发现问题。“就我了解，《建设工程质量认定证书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》（简称‘三书一证一表’）等是业主必须查看的。”家在壹江南的侯先生说。
而对于房屋质量方面的问题，侯先生坦言，自己也是带一个稍懂行的朋友一起去查看的。那么，到底在验房之时，应该注意哪些细节呢？
业内人士建议，“一般房产商通知业主的时间会比较早，但我建议大家不要集中在第一、二天去收楼，因为办理各项手续需要耗费大量等待的时间，同时陪同验收的工作人员的时间也会比较紧张，因此选择后面几天比较好。正常验房时间需要2至3个钟头，建议早上8时，或下午2时半前去验收。”
同时，在验房时要先看外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道（宽度、扶手、踏步）；再查入户门、门窗、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱等，最后进行闭存水试验，水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。
“据我了解，大部分楼盘交楼纠纷，楼盘质量、延期交楼等问题往往成为导火索，而开发商经常使用的不闻不问‘拖字诀’则使得问题不断发酵。”王美舟认为，业主把好验楼这一关尤为重要。
首先，业主有权利确认开发商的交楼文件是否齐全，齐全后再办理收楼手续。如果不齐全的话，业主可以拒绝办理收楼手续，以及要求开发商支付迟交楼违约金。
其次，应该在确认收楼之前先验楼。如果在房屋主体结构方面存在问题，如发现较大裂缝等，可以请第三方的房屋鉴定公司对其鉴定，确认是主体结构的问题之后，业主可以拒绝收楼，或者要求房地产公司进行赔偿，支付迟交楼违约金并与其协商维修。
如果不涉及主体结构问题，如小裂缝、空补和漏水等情况，一般不支持业主退房与拒绝收楼，而是与开发商进行协商维修。业主可以在收楼之后，要求开发商进行维修。“那么在实际当中，一般会出现以下问题：开发商在维修的时候，拖延修理或者出现维修后问题未妥善解决。但业主入住之后，开发商仍要求业主交管理费。”
对此，广州道怡律师事务所律师李永快建议，业主房屋出现质量问题之后，第一，可以找房屋鉴定公司鉴定，而后请公证处进行公证，确认原因，再通过邮局的EMS特快专递方式告知开发商，以防开发商抵赖；保留了证据之后，开发商便无法抵赖房屋质量问题，因此业主可要求开发商进行维修。“找第三方以及书面通知的作用就是要固定以及保留证据，为自己谋权益提供依据。”
第二，在开发商抵赖房屋没有问题的情况，业主可以书面通知的当时要求开发商在合理的时间范围内（如一个月内），要求其维修好；或是在书面通知之后，找评估公司评估维修的费用，而后让房屋质量鉴定公司制定方案，然后告知开发商，让对方承担费用。
第三，可以考虑到法院起诉，要求开发商维修并承担业主在维修期间的损失，比如租金的损失和管理费等。如果诉求合理，法院可强制要求开发商执行。
服务不到位 管理费可赔偿
遇到房屋质量问题，还可以通过自行装修得到一定的修补，但是最糟心的则是发现入住后水、电、气出现无法供应的问题，这对于业主来说，已经是直接影响到了日常生活。
“我搬进来已经一个多月了，供水问题却迟迟得不到解决，向物业反映了无数次才得到明确的回馈，但是在断水的那几个月，我仍然交着全梅城最贵标准（1.6元/平方米）的管理费，而没有享受到很好的物业服务。”住在江北的叶女士感到非常不满。
除此之外，停车场环境差、装修粗糙、光线暗等也是不少楼盘的业主觉得与之前的宣传不符。“我买了一个10多万元的车位，每个月也另交管理费，可是却没有享受到与之匹配的服务。”
“整个地下停车场很阴暗，没有任何装修，甚至连指示牌都没有，让人感觉一点都不像进了高档小区，与其收的管理费标准不符。”住在江北的张正也遇到了同样的问题。
对于管理费的问题，王美舟建议业主需分情况处理。
第一种情况是开发商的交楼文件不齐全，那么业主有权利拒绝收楼，而这个时候物业管理费是由开发商承担，而不是由业主承担；
第二种情况是开发商通知业主收楼，在文件齐全且业主在验楼之后发现房屋没有问题之后，业主就算拒绝收楼，那么从收到收楼通知起，管理费也是由业主承担；
第三种情况是不管开发商是不是拒绝交楼条件，也不管是不是有质量问题，业主如果已经收楼了，那么也应该从收楼之日起交管理费。“但是如果收楼之后，房屋存在质量问题，如漏水、空补，或者无水无气等问题，因为开发商的原因，而导致业主无法入住，那么业主应该要求开发商赔偿在这个期间所交的管理费以及损失的租金等。”
收楼程序
第一步 确定收楼时间
开发商逾期不超过90天的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。
而当开发商逾期交楼超过90天时，准业主根据自身的情况有权选择行使解除合同权利，当然有权选择拒绝收楼并要求开发商承担违约责任。
第二步 验证文件
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定，《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
此外，还有工程竣工验收备案表和永久供电供气的协议等，（供水协议、和供电局签的供用电合同以及带有煤气公司盖章的煤气工程交用公证书）；
第三步 要求和物业去验楼
购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。
通常会出现这种情况：业主要求验楼，但是物业却要求先签收楼文件后验收，这种做法和合同的约定是相反的，也是不符合常理。在这种情况下，业主应该在有两个非亲属的公证人在场的情况下，当场把要求验楼而遭开发商拒绝的经过进行录音，然后发个书面的正式函给开发商，把要求验收楼以及验楼时间等都写上，以防开发商抵赖。
第四步 办理收楼手续
购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。
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