三线城市房地产火热,这是最后的浪潮!

2017年01月21日 09:15
很多一二线城市限购限贷了,其中最狠的就是北京,其在限购的基础上大幅提高信贷的门槛,这同时也是把卖方给限制住了。但是,资金大潮不会这么“甘心”就停止的,可能会从一二线城市涌入市场更加广阔的三线城市,尤其是强三线城市。
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还是先看看北京高额度的信贷政策对这次房地产热潮的影响吧。
9.30日北京推出新的限贷政策:(1)首套35%比例首付;(2)非首套则按照50%首付。大家可以计算一下,二套房按照比例的话,如果房价在600万-1000万之间,则基本上首付需要300万-500万,二套房基本上是针对中产层级的,这样的首付款我们认为是相当之高的。而针对刚需们或者外地家庭的,则首付比例提高到35%,如果房价在600万-1000万之间,则需要首付200万-350万之间,也是巨额数字啊。
对于新的信贷政策,大幅提高了首付比例,就是大大的提高了购买成本,门槛被拉高。这样信贷政策的好处就是你虽然不满足限购的条件,但是你没有购买的资金,这使得购买者大幅减少。但是,我们反过来看,购买者大幅减少,代表卖房者也会大幅减少,因为可以接盘的少了,卖方自然而然的就少了。
因此,很多北京户口的家庭,已经没有购买第二套房的能力;很多刚需们、外地入京工作者也基本上被排除到购房之外。北京的房地产热潮很快就会降下去,不仅是买,也是卖!
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北京的做法,应该会很快传到上海、深圳以及南京、苏州、杭州等城市,因为这些城市之前的限购限贷政策力度还不够,必须尽快借鉴北京的政策。
经过层层传导,我们也许会看到很多城市会推出新的限购限贷政策,而且条件会比较严,至少比现在严。但是,我们想问的是,这样的做法会带来什么问题呢?
实际上,2015年中央政策的“三去一降一补”供给侧改革为核心,这是中央政策整个经济改革的核心,很多人之前无法理解,或者理解不深,我们相信经过这次房地产热潮,大家就深刻理解了。
目前,房地产库存最多的地方是那些城市呢?我们大家都知道是三、四、五线城市。这些城市的债务比也是最高的,因为房地产卖不出去、土地也卖不出去,而且存在大量的银行信贷。因此,我们需要更多的资金涌入三、四、五线城市,而不是留在一二线城市。
对于一二线城市,实际上房地产库存已经很低,而ZF债务是比较高的,因此一二线城市不需要更多的资金涌入,目前看ZF债务问题基本得到转移。但是三、四、五线不仅存在债务问题,更重要的是库存太高,严重影响银行体系,这可能导致局部性金融问题。
因此,去库存也是去债务,去债务也是去库存。三、四、五线城市存在的房地产厂商的库存,必然导致严重的银行债务,也必然会产生ZF债务问题以及财政收入问题,房地产库存、银行债务以及ZF收入等全部和房地产、土地紧密联系在一起。只有更多的资金涌入、大量的买盘才能去掉这些城市的房地产库存、才能去掉银行的债务问题、才能大幅降低ZF的债务比例,这才是根本。
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如果想让海量资金从一二线涌入三、四线城市,也许所有的一二线城市都应该采取北京这样的高信贷政策。否则,仅仅限购是不行的。因为反限购的方法太多了。
如果重点一二线城市在国庆节后采用北京高信贷的政策,那么我们就可以非常肯定,这次房地产大潮要转向了,从一二线转移到三线了。但是我们同时也认为,当这次房地产大潮转向三线的时候,就是这次房地产大潮最后的浪潮。这是因为:
(1)资金(流动性问题)问题。2009年、2013年的房产热潮是海量货币超发的恶果,这次和2009年、2013年有本质的区别,流动性在收缩,因此不可能涉及到全国;
(2)一二线城市已经吸引了很多货币,当货币量涌入三线城市,一二线城市内的货币会急剧减少;
(3)我们猜测,更多涌入三线城市的资金是其周边地区的家庭资金,而不是全国性的资金,因此浪潮会小很多。
(4)一二线城市的限购限贷可能会使一些资金“留在”一二线城市,等待下一步机会。
综上,我们小禾智库的观点:(1)以北京限购政策为核心,代表着中央的进一步政策;(2)更多的资金可能涌入三线城市;(3)这次在2015年发起的房地产大潮,会在三线城市上涨的过程中结束;(4)全国房地产大潮进入盘整时间。未来,需要看中国经济转型的情况!
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