三张图告诉你中国实体经济和房地产的变化本质关系!

2017年01月21日 09:21
中国实体经济在严重下滑,而房地产却像吃了激素高速上涨,它们之间存在什么关系?来实体经济和房地产走势如何?我们通过三张图来告诉大家。
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如下图,1999年至2007年的房地产和实体经济关系。
通过这张图,大家可以很清楚的看到,1999年至2007年实体经济快速增长,其快速增长带动房地产正常增长。无论是GDP、人均收入、人口增速以及汇率等,全部支持房地产的快速增长。
当然,和实体经济快速增长相比,房地产仅仅是自然增长,还不存在泡沫。同时,房地产总量和实体经济的比例很低。
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如下图,2008年至2014年的房地产和实体经济关系。
和第一张图相比,我们发现两个显著的变化:(1)2008年至2014实体经济的总体规模在较大程度缩小;(2)2008年至2014年的房地产总体规模在急剧放大。
为什么会是这样,这是因为:(1)2008年至2012年全球经济CRISIS导致中国出口出现严重问题;(2)中国实体经济产能出现严重过剩,导致PPI连续下跌,而且中国实体企业出现较为严重的债务问题,导致很多企业关闭或收缩。
与此同时,由于我国为了挽救实体经济,不断超量发行货币,导致资产价格尤其房地产价格不断上涨,从而引发了房地产吸虹效应。
我们还可以看到,2008年至2014年期间,房地产和实体经济相比,房地产已经出现泡沫化倾向,虽然不是特别严重,但是房地产和实体经济比例已经开始失调。
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如下图,2015年至2016年的房地产和实体经济关系。
2015年至2016年期间,房地产形势发生巨变的变化:(1)其不再是商品属性,已经变成金融属性,完全变成标准化的金融产品;(2)赚钱效应越发明显;(3)杠杆率越来越高;(4)其价格完全受到信贷、利率、货币以及杠杆的影响。
在此情况下,实体经济尤其是制造业受到房地产的严重干扰:(1)流入到实体经济的信贷越来越少,1-7月份数据可以看到;(2)民间投资增速负增长,和2015年相比出现“跳崖式”下跌;(3)政府的土地价格越来越高,且土地供应越来减少,如北京;(4)因为赚钱效应,很多家庭借贷进入房地产领域,家庭杠杆越来越高,严重影响消费端。
因此,家庭端的消费、企业侧的再生产已经严重下跌,这必然导致中国实体经济尤其制造业的进一步产能过剩,而进一步的产能过剩必然导致进一步的债务问题以及流动性问题,因此中国实体经济以及制造业会越发困难、极易出现严重的CRISIS问题。
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这三张图,已经非常清楚了告诉我们1999年制2016年房地产和实体经济的关系。
目前看,房地产已经严重干扰或阻碍了中国经济的转型,其主要表现在:(1)消费端,目前刨除房地产消费的其他消费正在大幅下跌,淘宝为什么这么火?其说明了本质问题;(2)企业侧,越来越多的企业不再投入,还有很多企业转移资金进入虚拟经济,尤其是房地产也,M1的高速增长以及民间投资增速数据正说明这个问题;(3)银行端,海量信贷流入房地产领域,而实体经济越来困难;(4)政府侧,除了土地财政,其他税源正在大幅下跌。
因此,房地产已经很大程度削弱消费、投资,因此中国经济的三家马车:出口、消费、投资已经在大幅降速,因此大家可以看到中国的GDP从10%快速下跌到6%左右。更可怕的是,房地产已经严重影响中国经济的供给侧转型。
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当作为房地产基石的中国实体经济无法支撑房地产的时候,房地产最后的道路只能是“轰然倒塌”,这是我们看到的一种结局。当然,也可以在实体经济依然勉强支撑的时候,积极主动的“刺破”房地产泡沫,这是我们看到的另外一种结局。最后,如果美联储连续加息,则房地产泡沫可能“被动”被刺破,这是我们房地产和实体经济的最后一种情况。
未来,大概就是这样的情况,我们当然希望能够主动“刺破”房地产泡沫。
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