主动抢占和被动持有,长租公寓“大蛋糕”被分食!

2019年05月30日 08:35
来源:长租公寓那些事儿、南方都市报
在政策与市场需求的刺激下,除了雨后春笋般冒出的专业运营机构,长租公寓俨然也成为各大房企的新战场。尽管这一领域仍被认为不赚钱,盈利模式不清晰,但并不影响房企大佬们不断提出规模目标。
纵观目前的长租公寓市场,除却自如、蛋壳、魔方等少数知名度较高的专业运营机构,房企旗下的品牌长租公寓也算占据了半壁江山。相比于专业运营机构,本身具备开发建设能力,且有其他业务营收支撑的开发商在房源获取和融资渠道等层面显然更具优势。
短短两年左右时间,各大房企的住房租赁就已遍地开花,曾有研究机构统计表示,目前销售规模前30的房企中,绝大部分都或高调或低调,或主动或被动地拓展了长租公寓业务。高调且快速的,有万科、龙湖、碧桂园、保利、平安等,华润、中海等央企属于相对低调求稳的入局者。
“主动”介入的快跑型
目前长租公寓市场上占有率及规模较为靠前的几家房企,包括万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、碧桂园碧家国际社区(BIG +)等。其中万科、龙湖等属于较早进入长租公寓领域的房企,碧桂园、平安等近一年才入局,虽然布局的时间稍晚,却通过“砸钱”快速扩大了规模。
公开资料显示,万科去年已明确将租赁住宅业务列为核心业务之一,截至2018年底,万科长租公寓业务已覆盖35个城市,累计开业6万间,开业6个月以上项目的平均出租率也达到了约92%,年内还发行了55亿元的住房租赁专项债券。今年3月份的业绩会上,万科管理层更透露今年总开业数量将达到10万间。
碧桂园在2018年7月底已经有超过3万间长租公寓房源,更在当年定下3年内建设100万套房源的目标。龙湖在今年3月份的业绩会也曾披露相关业务的最新进展,包括龙湖冠寓已经累计开业5.3万间,营收达到4 .26亿元,开业半年以上的公寓出租率87%,以及预计今年总开业房源接近10万间,2020年收入超过20亿元等。
此外,龙湖管理层还提出会走轻重并举的战略,未来轻资产和重资产比例分别为20%、80%。
观察:上述房企拓展长租公寓业务,主要是看中该领域未来的巨大发展前景,主动布局且希望能快速抢占市场,因此采取的也基本是轻重资产并举的策略,通过商业用房、厂房、城中村自建房等自有和外部的存量资产改造等开展租赁业务,从而加速获取房源。
由于需求主要集中在一二线热点城市,各大房企目前的长租公寓项目布局,也主要集中在一二线城市,目标群体亦以年轻人、都市白领为主。
“被动”持有的稳健型
不过,尽管长租公寓是块公认的“大蛋糕”,却也有房企因为账算不过来,参与的主动意愿看起来并不强烈,采用的是与上述几家房企不同的策略,主要用自身的自持项目开发长租公寓业务。
近两年自持用地出现在招拍挂市场的比例越来越高,最初房企们迫于土地资源紧缺的压力,几乎是“硬着头皮”拿下了不少需要部分甚至全部自持的住宅用地,随着住房租赁政策导向越来越明晰,而租赁市场需求潜力确实巨大,各大房企才开始考虑将自持的住宅用地用于开发长租公寓,有部分房企也因此被动地进入了长租公寓行业。
中海:相对稳健地进行布局
过去两年曾拿下不少需要部分自持住宅用地的中海地产,是其中的代表之一。
长租公寓被列为中海的创新业务,2018年中期业绩会上中海发展董事局主席兼行政总裁颜建国就曾直言,此前中海的长租公寓主要是被动持有,预计年内长租公寓会有6个项目开业,初步建立规模。
彼时颜建国还强调,长租公寓现在真正的时机还没来,经济账还算不过来,需要等国家政策细化。中海还需等待机会,再进行大规模投入。
近一年之后,低调的中海地产才终于在近日首度向外界发布了旗下两个长租公寓品牌,以及发展情况和未来战略规划。不过,比起其他希望快速扩大布局规模,动辄已有数万间房源的房企,央企中海在长租公寓领域依然保持了其一贯的稳健风格。
据了解,中海的长租公寓品牌包括“海堂”及“友里”,分别定位商务服务型公寓及舒适社交型公寓,目前在北京、上海、深圳、成都、佛山等10个城市拥有16个在建项目,部分项目已入市在运营,预计房间总套数将在1万间左右。其中深圳也将在今年会有项目入市,包括中信红树湾、龙岗某项目等。
值得一提的是,中海此前也曾获取了不少需要自持10%-15%左右的住宅用地,因此现阶段其长租公寓房源基本来自于旗下项目的自持部分,主要是重资产,未来会逐渐考虑扩大轻资产的比例。也正因为长租公寓房源来自于其住宅项目,中海长租公寓往往与其他写字楼、商业购物中心、酒店等业态相结合,生活配套相比其他房企的集中式公寓较丰富和高端,中海将此称为“跨界联结的生活综合体”。
不过,由于目前长租公寓投入成本高,投资回报率低,且盈利模式不清晰,中海以自持用地开发长租公寓沉淀的成本更甚,所以中海地产相关负责人也明确表示,目前尚不会大规模扩张长租公寓业务,而是跟随住宅开发业务的步伐,相对稳健地进行布局。
华润:首个项目去年落地南山
另一家同在2018年中期才正式宣布进入长租公寓领域的央企华润置地,相比中海定下的规模目标则更为明确。按照去年提出的目标,华润置地的长租公寓品牌“有巢”预计将在23个城市开设4万间,并且战略进驻一二线城市,首个项目已在去年落地深圳南山,属于城中村集体物业改造,占地面积6万多平方米。
华润置地方面透露,其将通过公寓升级改造、商业用房改造、工业厂房宿舍改造、城中村改造、村围整治以及租赁用地开发等,多渠道开展租赁业务,并计划将长租公寓与旗下商业、办公、酒店、医疗、教育、养老、文化、体育、创业孵化等业态交叉结合。
文章来源:长租公寓那些事儿、南方都市报
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