香港,再无地产“四大天王”

2019年05月30日 09:51
来源:凤凰网房产综合
一个时代即将落幕。 
5月28日,91岁的恒基地产董事局主席李兆基宣布退休,告别了经营43之年之久的商业帝国。
而在一年多前,时年90岁的李嘉诚已宣布正式退休,长子李泽钜接掌了市值超万亿的长和帝国。 
自此,香港四大家族第一代创始人全部谢幕。 
在香港,李嘉诚的长江实业、李兆基家族的恒基地产,郑裕彤的新世界、郭得胜家族的新鸿基地产,并称为香港地产“四大天王”,四个家族由此获得“四大家族”之名。
大家族中,郭得胜在1990年去世,接任的长子郭炳湘也在2018年病逝,郑裕彤于2016年去世,如今李嘉诚、李兆基先后退休,自此,四大家族的交班全部完成。 
鼎盛时期,“四大家族”连续多年霸榜亚洲富豪榜,旗下产业版图横跨地产、电讯、港口、百货乃至水电燃气等众多领域。这“四大家族”一度富可敌国,成为香港房地产黄金时代的最深印记。
如今,斗转星移,香港再无地产大佬。 
01、悍匪与巨富
时钟拨回到23年前。 
1996年5月23日,黄昏时分,张子强埋伏于一条人烟稀少的单行道,夹停了李嘉诚长子李泽钜的专车。随后,张子强单枪匹马前往李嘉诚宅邸,最后索得10.38亿元的天价赎金。
如此直截了当,如此惊人的赎金,让张子强获得了“世纪悍匪”的称号。
2013年,在接受南方周末采访时,李嘉诚透露了自己当时与张子强的对话:
这次是我错了,我们在香港知名度这么高,但是一点防备都没有,比如我去打球,早上五点多自己开车去新界,在路上,几部车就可以把我围下来,而我竟然一点防备都没有,我要仔细检讨一下。
仅仅一年过去,张子强再次动手,这次瞄准的是四大家族里的第三富豪。
1997年9月29日,张子强故技重施,在半道劫走香港新鸿基地产主席郭炳湘,最后虏获6亿赎金。 
不到两年时间,悍匪张子强就从两大家族手中勒索了16亿元赎金,超过了之前多年许多悍匪抢劫金店和运钞车的财富总和。
▎1998年,张子强在内地伏法。
这笔钱听起来貌似惊人,但于四大家族而言,不过是九牛一毛。 
彼时,正是香港房地产的黄金时代,四大家族财富之盛,无人能及。 
在富豪榜上,香港地产大佬可谓数十年如一日的常客。1997年,李兆基、郭炳湘家族双双跻身福布斯全球富豪榜前十,李嘉诚和郑裕彤则分别位于第15名和24名,而内地排名最靠前的刘永行家族,仅仅位列第249位。
至于未来的首富马化腾、马云、许家印、王健林,只是刚刚开始创业。
仅在1997年,四大家族的财富总和超过440亿美元,按当时汇率,折合人民币超过3600亿人民币。当年全国经济第一大省广东一年的财政收入不过500多亿人民币,不及四大家族财富的1/7。 
时隔20年后,其间历经亚洲金融危机和全球金融危机,四大家族财富有增无减。
2018年福布斯全球富豪榜上,李嘉诚和李兆基分别以349亿美元、303亿美元,位列全球第23位和24位,虽然略逊于马化腾和马云,但这个财富总量仍旧令人咋舌。(参阅《首富轮流做,谁能笑到最后?》)
这正是房地产的能量。
02、地产时代
香港是地产经济的典型代表。
没有一个行业能像房地产一样,能在短短的几十年时间,创造如此之多的世界巨富。也没有一个行业能像房地产一样,历经几轮金融危机的摧残,仍旧屹立不倒。
从1950年代开始,到2019年,前后七十年时间,香港房地产长盛不衰。
虽然其间经济危机和金融危机每隔十多年就上演一番,股市房市遭遇了一轮又一轮的崩盘,仅楼市就五上五下,但到了最后,房地产仍旧屹立不倒,地产商人仍旧笑傲于富豪榜。
香港房地产的第一波大繁荣,始于1950年代。
当时香港百废待兴,外来人口蜂拥而入,1947年香港只有180万人,而到了1959年就已突破300万人,人口涌入,带来庞大的居住需求。与此同时,相对稳定的政局和经济,吸引了来自内地和东南亚的富商们,为香港带来了庞大的外来资金。 
资金炒作加上居住需求井喷,带动香港房地产的第一波大繁荣。
正是在这个时候,四大家族开始正式涉足房地产业。1958年,李兆基与郭得胜等8人合股组成永业公司,开始涉足地产生意。同年,李嘉诚的长江实业从塑料花产业开始向房地产转型,而郑裕彤在正式接手周大福之前就已涉足了房地产开发。 
香港房地产的第二波大繁荣,则是在1960年代末和1970年代初。
当时发达国家进行产业转移,香港制造业顺势腾飞,在经济中占比一度超过1/4,加上出口转运贸易和金融自由化带来的机遇,香港经济蒸蒸日上,与台湾、新加坡和韩国一并获得“四小龙”之称。
借助经济腾飞,香港房地产一路上扬,培育出一众世界富豪。
正是在这个时代,香港房地产企业纷纷上市。1972年,同一年,李嘉诚的长江实业、李兆基与郭得胜合伙的新鸿基地产、郑裕彤的新世界地产集体上市,“四大家族”的地位正式确立。
香港房地产的第三波大繁荣,从1980年代一直持续到1997年。
这一波香港楼市的繁荣,得益于香港金融中心地位的建立,加上长期的低利率乃至负利率,香港房价一飞冲天,到1997年香港私人住宅价格指数暴增七倍。
然而,1998年亚洲金融危机到来,香港房价一落千丈,到2003年,房价最高下跌了70%以上,堪称腰斩式崩盘。那几年,“烧炭自杀”成了时常见诸于媒体的热词。
2003年,房价跌到谷底,绝望也到了谷底。部分香港“刚需们”走上街头,抗议房价下跌。 
随后,香港取消旨在彻底解决居住问题“八万五建房计划”(每年建设85000套公屋),大幅缩减供地计划,供求失衡之下,香港楼市再回主升浪。(参阅《一降价就退房维权,谁惯坏了中国购房者?》) 
随后,香港第五波房地产大繁荣开启,房价重启上涨之路,一涨就是16年,至今未消。 
03、抄底暴富 
这五轮房地产大繁荣,为香港培育出一批世界级的超级富豪。但从头到尾真正屹立不倒的,则是李嘉诚、李兆基、郭氏家族和郑裕彤这四大家族。 
让这四大家族脱颖而出的,除了地产时代赋予的机遇之外,更重要是的另外两个因素:一是“卖楼花”,二是趁乱抄底。 
“卖楼花”模式,就是内地所熟悉的商品房预售制,今天可谓无人不知,但在当时可谓天才般的创举。 
在香港,港人将正在兴建或没有动工的楼宇单元,形象称之为“楼花”,“卖楼花”由此而来。卖楼花的发明者是霍英东,而将“卖楼花”模式发扬光大的,正是这四大家族。 
卖楼花的好处显而易见,房子还没开建,开发商就能收到一笔资金,不必等到落成之后才能回笼资金,而且依靠楼花可以空手套白狼,不断滚动开发,资金滚滚而来。
这正是后来碧桂园等房企所依赖的高周转模式,在60年前香港开发商就已驾轻就熟。 
随着卖楼花到来的,则是炒楼花,这让炒房变成了一本万利的生意。每一次房地产狂潮中,都少不了炒楼花的身影。 
不过,相比于卖楼花炒楼花制造的房地产狂潮,趁乱抄底则是四大家族真正崛起的关键因素。
过去几十年,香港发展蒸蒸日上,但受到境内外政经形势的影响,市场波动频仍,而每一次波动,都成了四大家族抄底壮大的契机。
▎香港恒生指数走势,历史上的几次股灾。
1967年,香港政治和经济危机同时出现,动荡之下,富商纷纷移民,房市一落千丈。李嘉诚趁机低价收购地皮和旧楼,等到政局稳定之后,李嘉诚一跃而起,旗下的长江实业于1972年上市。 
李兆基同样是抄底的高手。1973年,香港股市牛市冲天,李兆基将新成立的永泰公司推向市场,随后套现走人,获得大笔现金。到了1975年,在石油危机影响下,香港股灾爆发,地产一落千丈,手握现金的李兆基大肆抄底,并成立新公司恒基兆业,地产帝国由此崛起。
随后在1987年、1997年和2008年,这几次危机中,四大家族一直都是抄底的急先锋。
不过,与这些抄底相比,四大家族完成最大的抄底,当属进军内地。 
改革开放之初,香港资本蜂拥进入内地,利用前店后厂的模式,带动珠三角制造业的崛起。
深耕房地产的四大开发商自然不会错过。早在1980年代,从酒店到基建,从商业地产再到住宅地产,这些开发商在帮助内地提升基础设施的同时,财富也获得了前所未有的爆发式增长。
借助香港对于房地产的刚性担保,一次次危机,一次次抄底,四大开发商的财富与日俱增,成为名副其实的“四大家族”。 
04、高房价之困 
2013年,一篇名为《李家的城》的小学生作文不胫而走,成为香港四大家族权势之盛的注脚。 
在四大家族财富与日俱增的同时,香港房价早已冠绝于世界,连续九年位居全球房价最难负担城市之首,一个普通家庭在香港不吃不喝要30年时间,方能供得上一套房。
每一个初到香港的人,都会学到两个词:寸土寸金,千尺豪宅。所谓千尺,折算过来,其实还不到100平方米。 
2019年的最新数据显示,以70-100平方的房屋为例,港岛每平方房价高达20万港币,九龙为19万港币,而与深圳一河之隔的新界也高达13.4万港币。至于大面积的“千尺豪宅”,港岛的均价更是高达23.9万港币。
如此之高的房价,显然不是普通家庭所能负担。 
香港的高房价,与国际资本的涌入息息相关,但最根本的还在于土地供给制度。
土地供给长期不足,并非因为香港缺乏足够多的土地。
香港规划署资料显示,1111平方公里的总土地面积中,已建设发展的用地为270平方公里,占比 24.4%,其中仅有6.9%用于建设房屋;剩余75.6% 的土地,为非建设或未建设地区,如郊野公园、湿地、鱼塘等。
住宅用地如此之少,放在世界上任何地方都让人震惊。人多而供地少,房价自然居高不下。而在房地产依赖之下,任何试图大幅增加供给的行为都会遭到抵制。
不用说半路夭折的“八万五计划”,就在去年年底,刘德华就因支持香港填海而遭到人身攻击。
事情缘由是,2018年10月,香港推出“明日大屿愿景”,拟用20年-30年的时间,建造总面积达17平方公里的多个人工岛,解决100万人左右的居住问题。(参阅《这个城市强硬表态:不要幻想救市》)
这一举措遭到工商界以及大多数有房一族的反对,更成为香港高房价的最大注脚。
05、落幕时刻
时转势移。
从2013年开始,李嘉诚陆续抛售内地和香港的物业项目,累计套现超过1700亿元。
与此同时,李嘉诚大肆抄底欧洲,加仓能源、基建等基础设施项目,甚至买下了半个英国。如今,李嘉诚旗下的长和系,控制着英国天然气近三成市场、四分之一的电力分销市场以及约5%的供水市场。
这背后的原因众所纷纭,但有一点共识是,这个世界的玩法已经发生翻天覆地的变化,地产造富、大玩政商关系、利用危机抄底暴富的时代已经过去。 
当地产大佬们或离世或退隐,香港的二代三代们未必还能玩得转这场游戏,更不用说与内地疯狂扩张的地产商同台竞技。
事实上,福布斯全球富豪榜已经展现了这种趋势。
在2018年福布斯全球富豪榜上,华人首富次富都不再是李嘉诚和李兆基,而变成了马化腾和马云;郑氏家族和郭氏家族也不再是最耀眼的存在,许家印王健林杨国强们早已取而代之。
面对高房价,香港已经开始反思楼市存在的种种问题。香港为遏制高房价,先后增加印花税、开征新房空置税、推出五折购房计划,随后还推出了引发热议的大屿填海计划。
值得一提的是,去年港岛楼市波动下跌,港府更是破天荒喊出了“不要妄想救市”,这在过去相当罕见。
更关键的是,在前不久发布的粤港澳大湾区规划里,对香港的定位超乎预期: 
巩固和提升国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位,强化全球离岸人民币业务枢纽地位、国际资产管理中心及风险管理中心功能……大力发展创新及科技事业,培育新兴产业,建设亚太区国际法律及争议解决服务中心,打造更具竞争力的国际大都会。(参阅《粤港澳大湾区投资指南》) 
这一规划,不仅肯定了香港作为金融、航运、贸易和航空中心的关键地位,而且还给出了“大力发展创新及科技事业”的再工业化的愿景。这些愿景里,丝毫没有房地产的位置;想要真正发展科技,更不能让房地产成为束缚。
显然,香港,再无地产大佬,未来也不再需要地产大佬。
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