继今年5月份发布“23号文”，严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资等五项房地产业务之后，近日，银保监会再度细化、升级对于重点城市、重点房企的专项检查。
实际上，今年以来，监管部门已多次释放对于房企融资的严监管信号。受此影响，此前火热的房地产信托业务在约谈警示发出当月，发行规模骤降。
业内人士认为，7月底召开的政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，央行座谈会“点名”房地产行业占用的信贷资源较多，将对后续房地产市场表现及房企相关融资产生影响，房地产开发商可能面临流动性寒冬。
严查银行、信托渠道房地产融资
8月中旬，有网上消息称共11家房地产企业被暂停一切资本市场融资（含供应链ABS）。前20强地产央企一位内部人士告诉《中国经营报》记者，此消息属实。“其实不止这11家，据我所知，供应链融资肯定都停了。”
业内人士认为，这与本月初银保监会对于重点城市、重点房企的专项检查有关。
8月上旬，银保监会办公厅下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，重点检查北京、天津、石家庄、秦皇岛、呼和浩特、沈阳、长春、上海、南京、苏州、无锡、徐州、杭州、合肥、福州、济南、郑州、洛阳、武汉、襄阳、长沙、广州、重庆、成都、贵阳、昆明、大理、西安、宁波、厦门、青岛、深圳32个城市的银行在四大领域的房地产业务。
据了解，此次检查内容涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等银行房地产相关贷款。通知表示，将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化。
在房地产信贷业务管理方面，检查房地产业务授信政策和内控制度执行情况。在房地产开发贷款和土地储备贷款管理的检查上，包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等，以及违规向“四证”不全项目提供融资。
针对个人住房贷款管理情况的检查，包括落实差别化信贷政策，执行最低首付比例和限贷政策要求，履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等。住房租赁贷款方面，检查包括与住房租赁企业合作情况，被中介机构套取银行信用问题，租赁贷款被挪用问题，为中介机构、住房租赁企业等扰乱租赁市场行为提供资金情况。
同时，该份通知还对非涉房信贷资金被挪用流向房地产领域进行重点关注。具体包括：个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房，以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于开发房地产；通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况。
而在今年5月17日，银保监会曾发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（即俗称的“23号文”），明确相关部门对于房企银行贷款从严监管的态度，整治重点包括未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资资金等乱象。
据央行数据统计，截至2019年二季度末，房地产开发贷款余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速比上季末低4.3个百分点。
除此之外，在“非标”融资渠道上亦呈收紧态势。今年7月6日，银保监会发布消息，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。
据了解，今年以来监管部门已多次释放出房地产信托严监管的信号。“23号文”要求严格规范房地产信托业务，强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。
据媒体公开报道，近期多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务。各地公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。
有业内人士向本报记者表示，监管部门对房地产信托的收紧，与今年上半年以来，土地市场上地王频现、房地产信托势头太猛密切相关。据用益信托数据统计，2019年1~6月份，新增房地产信托募资规模接近3800亿元，占集合信托成立规模的39%。此外，自去年6月份至今，房地产信托成立规模已连续13个月稳居集合信托首位。
而在约谈警示发出的当月，房地产信托规模骤降。用益信托数据显示，7月集合信托产品发行规模为1845.77亿元，环比减少20.22%。其中，房地产类信托募集规模为584.25亿元，环比减少19.63%。
海外债发行降温
因银行、信托等渠道收紧，今年上半年不少房企转而通过发债来获取资金。Wind 数据显示，2019年房企国内债券上半年发行规模为3538亿元，同比增长30.8%；房企海外债规模近389亿美元，同比增长15%，已经达到了去年全年的74%。
但发债渠道亦面临收紧趋势。根据国家发改委7月12日发布的关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，同时还对境外发债提出多项严格要求。
从数据上看，进入8月份以来，房企国内发行信用债规模188.8亿元，同比下滑7.28%。除此之外，今年以来一度掀起高潮的海外债也开始出现“冷却”，8月份以来，仅有3家房企计划发行海外债，计划发行规模11亿美元。
在偿债压力上，据Wind统计，2019年房企国内债到期数量504只，总偿还量5381.36亿元，偿还规模同比增加31.08%。2019年房企海外债到期数量66只，到期规模237.57亿美元，同比增加30.91%。
“现在国家已经收紧地产商的海外融资，在国内债市也‘掐死’。这样做（目的是）资金能切实流入实体经济。近期风向和经济环境非常不利于房地产，房地产开发商可能面临流动性寒冬。部分房地产公司可能倒下，现在对于许多开发商，重点已是生存而不是发展。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示。
从数据上看，融资收紧的效力正逐步显现。8月14日，国家统计局发布的1～7月份全国房地产开发投资和销售情况数据显示，前7个月，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6%，增速比1～6月份回落0.3个百分点；房地产开发企业到位资金9.98 万亿元，同比增长7.0%，增速比1~6 月份回落0.2 个百分点。房地产企业自筹渠道的资金来源减少，1~7月自筹资金累计增速2.8%，较1~6月下降1.9个百分点。
土地市场方面，1~7月份，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1~6月份扩大1.9个百分点。7月单月土地购置面积同比下降36.84%，降幅进一步扩大。
“我们现在做地产私募这一块儿，确实感觉到房企融资整体在收紧，而且收得还挺严厉的。比如现在房企拿地都非常谨慎，我们做的项目大多是之前2015年、2016年拿的地，像2018年左右拿地的比较少。”一位业内人士告诉记者。
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