陈启宗:历史周期洞见的是人性,高端零售黄金时期来临

2020年08月12日 15:03
来源:凤凰网奇点商业
地产远见,重启的世界。2020博鳌房地产论坛今天上午正式开幕。恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生在线上带来“关于历史周期的洞见、结论与未来”主题演讲。
对于2020年宏观经济的走势,由于不确定性较大,陈启宗幽默地认为这个主题的不确定性近似于零。但过去的资本市场告诉我们,房地产是一个周期非常长的行业,同时具有刚性的需求存在,且房地产不止是人有住的需要,还有投资的元素在里面。所以房地产的周期性是特别强、特别大。
陈启宗认为,洞见有其存在,结论不会改变,未来必定再来。尤其是在周期中,与其借助周期理论来预知未来,不如谈一谈周期中的“人性”。
01 凡是搞房地产的人,都是贪性较大的人
城市聚集着诸多优势资源,商品住宅房的购买力相对持久,导致稀缺性也越来越强,这是行业中的人拥有贪念的原因之一。
陈启宗在会上说到:“房地产行业是‘疯子’特别多的地方,疯子会为了一时的风光,冒着企业破产的威胁,那些人都是不值得行业尊敬的,市场早晚会把那些人淘汰。”
“水可载舟,亦可覆舟,有机遇的同时也隐藏着巨大的威胁。”他继而说到,“市场经济加上房地产行业特性,供求失衡就会制造出周期,再加上投资和投机因素的影响,房地产的周期性变得特别强、特别大。”
历史告诉我们,市场好的时候,做的越多赚得越多,但是在拐点来的时候,你不会等的话,做得越多亏损越多,甚至破产都有可能。陈启宗回顾过去称,不被淘汰的人都是尊重市场规律,非常冷静的人才不会被市场淘汰。
02 恒隆地产是如何利用周期赚钱
恒隆地产是著名的反周期之王,它的诀窍在于通过陈启宗的市场直觉,先于市场大势一步,高点卖楼,低点吸储。
在1996~1997年那两年,是恒隆极端艰困的两年。当时正是亚洲金融危机期间,陈启宗表示:当时意识到未来商业的价格会涨高,于是开始出售欠潜质或非核心的物业,“至于买家多为投机者,每个人应该为自己的选择承担后果”。
从1997年开始,金融危机日益严重,物业租金开始下滑。恒隆决定不能再以出售欠潜质物业为获利重点,开始重整旗下多个商场。
金融危机影响开始逐步减退,而恒隆也于1999~2000年,确立了新业务方向。除继续从事物业投资业务外,也关注住宅市场大肆购买宅地,成为亚洲金融危机后购入城市住宅用地最多的开发商。
从2001年开始,陈启宗决定将公司盈利的关注焦点从香港转移至中国内地,“我们一直有非常正确的策略就是,在中国内地商业市场最好的地段盖最好的楼,现在我手上还有一些省会城市市中心的土地是1000元/平米,到目前为止上升10背到20倍。”陈启宗说道。
陈启宗总结道,要是没有把“忍”学好的话,就根本不懂得周期到底是怎么回事,周期的本身就告诉我们,总有一段时期要来,是你要忍的。
03 疫情之下高端零售黄金时期来临
当前中国经济形势仍然复杂严峻,不稳定性不确定性较大,国策开始变为以国内循环为主的双循环发展。陈启宗表示对中国经济的前途还是比较有信心的。“对经济大循环有信心的话,也就告诉行业,买房地产的机遇永远会存在。”
关于疫情之下商业地产的发展,消费回暖迅速高端零售行业或因疫情出现较大变化。陈启宗谈及旗下的恒隆广场,上海、无锡、昆明等地的恒隆广场人流已回复去年同期,商铺的销售额也远远超出去年同期水平。
那么疫情过后,线上对线下的冲击会怎么样?陈启宗认为,无论是五星级(购物中心)的还是三星级的,人流的恢复还没有达到疫情之前的水平。
“中国内地线上购物非常繁荣,三星级购物中心受线上的冲击是相当大,所以到现在为止还没有完全的恢复。但并不是说这样的商场没有前途,人是群体的动物,早晚还是需要到商场去。”陈启宗补充道:“五星级的商场的话,现在是黄金时期来临,因为疫情影响,海外消费回流内地市场。”
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