龙头房企集体转身:从业务多元到如何活下去

2020年09月10日 10:41
来源:经济观察网
没有人会预料到,时隔一年,房企四巨头业绩会的风向标会发生转换。
去年,万科率先掀起一场关于“走出自己熟悉的领域,进入相对陌生的空间”的行业论断,随后,物业、商业、机器人、新能源汽车、文化旅游……一项项充满未知的多元化业务,频频出现在万科、恒大、碧桂园和融创中国的业绩会交流上。
但这个8月,无论四家龙头房企的高管,还是媒体、投资者,大家的目光又聚焦到经营、战略以及财务指标上。
“在一个平稳健康发展的市场里面,所有房地产价格上升的趋势是平缓的。如果想看谁的竞争力最强,那就要看谁在这种情况下的利润总额和空间最大。”碧桂园总裁莫斌抛出这句话。
在疫情突击与市场调控变化所带来的双重挑战中,如何“活下去”不可避免成为房地产行业的首要目标。告别持续多年的规模之争,盈利能力、现金流情况、偿债能力等关乎存亡的关键指标,以及围绕这些指标所展开的一系列动作,在这大半年时间里,不断被房企巨头提及、希望跨越的生存之道。
加强成本管控
2019年中期业绩会还坚持“中国房地产市场15万亿容量能够继续维持5-10年,房企达到万亿销售规模才能出现在三甲里”的恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧,今年话锋一转,将恒大定调在“一如既往的房地产调控模范生”上,“我们认为房地产发展到一定阶段,不能依靠规模取胜,而是要靠效益来取胜,稳定一个合理的价格。”他说。
这并非只是恒大的一家之言。同样是在2020年中期业绩会上,融创中国也给出自家的判断:在整体降杠杆的要求下,若想弯道超车,或者快速增长的机会确实不高了,未来企业的格局相对稳定。
“不以规模作为首要目标,而是要提高质量与综合竞争力。”是融创中国为这几年发展划定的一个大方向。龙头房企们对于房地产行业的认知,从未像今年中期这般整齐划一。
几年前的规模之争已成往事,从销售额的赛道上转向,龙头房企们不约而同将目光投到赚钱能力的坐标系上。正如融创中国所提到的,房地产发展到下一阶段需要综合竞争力,不能有短板缺失,特别是反映在利润管理上。
转换动作的背后,延续了十数年高光时刻的房地产先发优势已一去不复返。从几大龙头房企上半年的数据来看,净利润、净利率等盈利指标,普遍呈现增速下跌甚至负向增长的趋势。
2020上半年,万科实现归母净利润125.08亿元,同比增长5.62%,增速低于去年同期的29.8%;融创中国的股东应占溢利约109.6亿元,同比增长仅约6.5%,2019年上半年增速是61.7%。
去年上半年股东应占利润为149.2亿元的恒大,今年同比下跌56.2%至65.4亿元;同样出现下行的还有碧桂园,上半年股东应占利润约141.32亿元,同比减少9.6%。
盈利疲软的困境,既是高杠杆、高周转、高负债行业逻辑,与前期规模冲刺的产物,也与疫情特殊节点所引发的工期延迟与销售挑战等息息相关。若从微观层面观察,“黑天鹅”冲击之下,众多房企面临销售这场大考,收支难以迅速达成平衡,成本管控的精细一定程度直接影响着阶段性盈利水平。
以恒大为例,2月1日-13日,当线下售楼处全部关闭后,这家房企的销售“颗粒无收”。彼时,恒大迅速启用恒房通这一线上营销模式,并搭配大范围的宣传推广,自2月中旬以来,恒大的营销动态几乎未曾停歇过。
铺天盖地的营销“组合拳”之下,上半年,恒大实现合约销售额3488.4亿元,其中82%的业绩正是由线上营销转化而来,同比增长23.8%,增速位列TOP3房企榜首。
但与之相应的是,为推动销售,恒大增加的销售佣金、广告及市场推广投入超过35亿元。同期,恒大的销售及营销成本同比增长35.0%至137.04亿元;其他经营开支高达39.54亿元,同比上升1.5倍;行政开支也从去年上半年的89.07亿元上升至90.50亿元,同比微涨1.6%。
在中期业绩会上,“严控三项费用”被列入下半年提升利润的具体措施之中。恒大执行董事、首席财务官潘大荣表示,下半年,公司将对销售费用、管理费用和财务费用进行严格控制,使整个费用比例大幅下降。
相比恒大,碧桂园的净利润更多消耗在新业务板块前期投入上,据此引起的合并报表税前亏损约9.4亿元。碧桂园首席财务官伍碧君提到,将尽快促成机器人、农业、社区零售几大还处于投入状态的新业务形成销售,尽快打平现金流。
在成本管控上,碧桂园早已行动起来。同样在年初积极采取线上营销的模式,但碧桂园通过对推广精准度方面进行相应的管理提升,促使销管费在整体营收中的占比由去年的4.5%下降至3.7%。上半年,碧桂园的营销及市场推广成本为68.94亿元,同比减少24.2%;支出的行政费用65.74亿元,较去年上半年减少31.3%。
虽然房企成本大盘中,销管费率的占比通常只是个位数,但当“活下去”成为一个特别真实的存在,看似微小的一环,也足以侵蚀不断摊薄的利润空间——几大龙头房企都已经发现这一点。
无论是碧桂园,还是万科,抑或是融创,现阶段的一个统一动作是,坚持成本控制、精细运营。“这是在存量竞争时代,在地售比不断生上升,行业盈利空间不断压缩的状况下,保持盈利能力的关键举措。”万科执行副总裁,财务负责人韩慧华说。
减拿地、促回款、保现金
“111个项目”、“5459万平方米”,这是上半年恒大在公开招拍挂与收并购市场上的斩获。如果比照去年同期,无论是项目数量还是新购土储建面,分别增加40.5%和22.7%。拿地规模增加的同时,这些新项目的平均拿地成本为2455元/平方米,同比也上涨了44.5%。
3月业绩发布会上,恒大曾提出要控规模。彼时,恒大集团董事局主席许家印制定了一个三年计划——过去几年,恒大每年新增的土储是6000-8000万平方米;但未来三年,恒大计划每年新增土储保持在4000万平方米左右。最终想要达成的目标是,2020-2022年,恒大每年总土储减少3000万平方米。
计划往往赶不上变化。恒大为上述的这部分土地耗资高达1340亿元,相比去年同期增加77.2%。更直观的一组数据是,上半年的“预付款项”中,收购土地使用权支出1286.12亿元,同比增加24.7%。
拿地力度的加大直接触发现金流下滑。尽管上半年,恒大的销售回款率由去年同期的66.5%迅速提升到89.4%,累计3120亿元的销售回款同比也增长了66.5%;但截至6月底,恒大的现金、现金等价物以及受限制现金总额约2046.4亿元,相比去年底减少10.5%。
恒大是这一轮市场波动中的特殊案例。在恒大之外,更多的龙头房企,纷纷将加强现金流管理作为应对特殊时期的重点战略。比如万科,无论是3月份的2019年度业绩会,还是这次中期业绩会,“现金为王,手有余粮”一直是管理层频频提起的生存致胜之道。
哪怕是龙头房企,在面临市场形势趋于复杂多变,行业“不确定性”愈发增强之时,保有现金流才是“活下去”的资本之一。正如万科所强调的,现金流是一个企业的生命线。只有手上握有现金,才能在未来捕捉业务发展机会中处于有利位置。
在经营战略上,龙头房企为改善现金流纷纷祭出两个标配动作,一是提高回款,二是减少拿地支出。
碧桂园上半年的可动用现金余额相比2019年12月底同样有所减少,不过,其支出主要用于偿还到期债务上。上半年,碧桂园需要归还的优先票据达62.33亿元,同比增加45.1亿元;公司债券达70亿元,同比增加69亿元。
但在拿地层面,上半年碧桂园权益获取的土地开支是770亿元,与2019年上半年的1100亿元相比减少了30%。事实上,碧桂园为全年计划的土地开支是1600亿元,但下半年还会根据市场情况和机会,动态调节投资强度。
现金流管理早于去年下半年就被碧桂园列为重点工作内容,一位碧桂园内部人士告诉经济观察报,去年碧桂园考核区域最主要的一个指标就是权益回款。今年上半年,碧桂园权益合同销售回款约2509.3亿元,回款率达到94%,与去年同期持平。
万科在改善现金流的道路上更是精益求精。除了要求“做到应收尽收,能回(款)的尽快回”之外,上半年,万科进一步缩小现金流管理的颗粒度,推行当家人制度——各BG(事业群)、BU(业务单元)以及各一线经营单位都要指定1位当家人,对所在经营单位的收支建立日度、周度、月度监控,收支要保持动态匹配原则。
尽管被诟病保守,但上半年万科也同样采取减少拿地支出的策略,新增土储建面980.2万平方米,同比减少28.6%;支付的权益地价总额约 321.3 亿元,同比大幅下降50.6%。
也正因此,去年首次面临现金流下降的万科,上半年的现金流终于出现上涨。其中,经营性现金流同比增加1.55倍至226.06亿元。
加速现金回笼的另一目标,在于降负债。几乎每一位房企管理层,在这一次中期业绩会上,都不得不面对媒体或投资者关于“三道红线”的问题。“官方对于金融机构与房地产行业的管控,目的在于希望房地产行业健康、稳定发展。”、“我们会认真研究,尽快适应”,这基本是每家房企在问答中给出的标准答案。
具象到执行方向上,虽然略有差异,但现金流这一指标无疑承担着极其重要的角色。夏海钧提到,快速增加销售额并促使现金回笼,可以确保银行贷款有效降低,进而降低负债;保持土地的合理增长,降低拿地力度,同样也可以节约一部分资金出来。
事实上,早在3月份,恒大已经将“降负债”作为战略目标之一。截至第二季度,恒大有息负债总额相比3月底减少大约400亿元。恒大物业的分拆上市以及引入235亿港元战投,被恒大视为将促使净负债率下降19%的又一有效策略。
融创中国一方面通过调整融资结构及成本达到降负债的目标,上半年,融创中国的新增融资成本下降1.9个百分点。另一方面,与去年上半年在土地市场上的激进截然相反,上半年,融创中国新增土地储备约1730万平方米,新增货值约2330亿元,同比大幅下降约64%。
按照融创中国的计划,今年年底的净负债率目标为120%,明年这一数值将控制到100%以下。
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