国内国际“双循环”将会如何影响商业地产未来发展?

2020年09月21日 09:13
来源:中国经济网
经济观察网 记者 程璐洋 市场情况变化莫测,国内国际“双循环”将会如何影响商业地产未来发展?9月15日,在由《经济观察报》主办的“2020IF商业地产年会”,中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云分享了“双循环”下我国的商业地产怎么发展?
以下为蔡云在2020IF·商业地产年会上的部分演讲实录:
如何看待“双循环”与商业地产的关系
商业活动是以商业不动产为载体,不动产不创造商业,这个载体上的商业活动创造了完整的商业地产过程。商业活动是社会经济发展重要的晴雨表,需求、供给、消费连串起来是商业地产根本的基本线,在这个情况下如何看待“双循环”跟商业地产的关系?
现在关于“内循环”,“内外循环双轮驱动”都是我们国家近来非常关注和提倡的经济热点。面对当前和今后的形势、全球经济的发展有着十分重要的意义,当前全球个别经济主导国和我们之间的贸易摩擦,导致单边主义的贸易争端上加剧,是我国经济发展的不确定性增加,同时面临百年未遇的大变局,
积极扩大内需,同时减轻对冲风险,通过国内体系满足自己的需求,这是内循环的重要一方面,提高了竞争力,再一个使国内企业更加重视公平的原则,也改善整个经济环境,争取周边环境的稳定,形成了价值的循环,这是我们国内国际循环为主体相互促进新格局的表现。
内循环的实质是,不断提升产业链、供应链的现代化水平,加大科技创新,要有自主知识产权的这样才能打造新的发展趋势,这是我们对国内国际循环新格局的理解。
随着新格局的变化发展,可以看到我国未来整个经济发展的特征是充分激活市场能力。原有的潜在的经济市场没有得到激活,随着外部环境的变化,市场和资源这些外在因素在整个国际大循环中逐渐减弱,这时候立足点是调整我们的结构,同时在结构中转换发展动力,用它来激发更大活力。
深化改革,这是永远不会变的主题,我们一直在改革中前进,在改革中发展,所以在深化改革当中可以看到,一个是建立高标准的市场体系,再一个就是完善经济制度,在这个基础上激发市场主体的活力,活力在什么地方?这就包括了土地要素的活力、劳动者要素的聚集效应、突出的资本要素聚合功能,还加上技术上的转换功能,还要发挥数字要素在经济中的作用,这是激发活力最关键的。
发展“双循环”怎么拉动投资和消费的双轮前进?
我们是第二大经济体,同时是世界上最大的工业国,有着最完善的工业体系,对外贸的服务体系,所以我们在投资上有很大的发展驱动。特别是人口消费结构的改变,消费策略的调整,拉动整个经济无限发展,这是投资和消费的双轮驱动。
再看商业地产,经济发展这么多年,多年来人们对美好生活的向往是消费发展的基础,这其中包含了低收入人群向中等人群的转化群体、更有大量的中产阶层人群的改善性需求,存在于整个消费主体中,因此,消费一直存在的。
第二,城市化进程的发展,农村人口进入城市,几十年几亿人进城带来的消费激发动力,不能静止的去看购物中心当前的空置,市场的萎缩,而是随着市场的发展,商业地产更多的发展应建立在主动求变、调整产业结构,调整供需矛盾,调整供给侧改革上来,未来市场是广泛的。
第三,在消费结构发生了变化,需要更高层次的、业态丰富多彩的供应空间发生了变化,因此,扩大消费是商业地产发展的定海神针。
商业地产发展市场环境分析
接下来从商业地产市场规模进行环境分析,首先是中国制造加上中国消费,超大规模的融合优势,是商业地产发展的基础,我国市场多年的高速发展,使中国经济发生了深刻变化,在这个变化当中中国制造有全球最完整的生产体系,工业体系,同时我们有4亿中等收入人群,有14亿的人民内需,同时有1亿的主体市场,更重要的还有1.7亿的各类具有职业资格的高级人才,这些就是中国制造的基础。同时也是国内循环的底气所在.
第二点,市场在培育大的新型消费,升级消费。从这次疫情看来,带货直播、网络经济、居家办公、远程医疗、在线教育在整个疫情中逆势上涨,给经济带来一股清流,这种逆势上涨的优势可以看出整个市场上扩大消费、升级消费是市场未来发展的信号。
在国务院总理李克强9月9日主持召开国务院常务会议,确定支持新业态新模式加快发展带动新型消费的措施,促进经济恢复性增长;这两种模式带动新型消费,促进经济恢复性增长,已经在前期试水中得到了很好的市场结果。
第三个,新基建带动产业革命,促进消费的发展,现在整个市场谈新基建,新基建本身是瞄准了市场的增量,同时瞄准了有效投资,新基建抓住了产业的本质,同时提高了供给质量。新基建激励了自发的积蓄量,扩大了抓手,提升了城市建设速度,释放更大的需求。加快新型消费基础设施建设。推动5G网络、物联网等优先覆盖核心商圈、产业园区、交通枢纽,建设千兆城市,加快农村商贸流通数字化升级,推进智能快件箱等终端建设共享。安全有序推进消费数据商用。对商业地产的发展指出方向。
第四个是推进城镇化。城镇化是整个市场发展最重要的基础,目前100万到300万人口的城市,现在户口不限制,可以落户,可以流动了;300万到500万人口的城市要求是放宽落户政策,所以在城市化中人口性质变化也是商业地产发展最重要的基础。
第五个就是宏观政策的应对力度。“六稳”“六保”工作很重要,昨天的统计资料,8月份为止国家规模以上的工业增长值同比增加了5.3%,投资从1-2月份的下降24%到现在下降0.3%,降幅在缩窄,这个时候宏观政策的措施对市场又是利好的消息,所以商业地产不用悲观,市场在发展当中不断前行。
打造商业地产可持续发展之韧性
最后,怎么样打造商业地产的韧性发展?
商业地产完全不只是一个写字楼,一个购物中心所要表达的,是所有商业活动的不动产空间,现在写字楼里有医院、托幼、商品市场等,购物中心可以办宠物市场,办儿童教育等第,旅游综合体,他们的业态丰富,边界越来越不清晰,是复合融合。因此看商业地产既不能静止又不能单纯,实际上未来的商业地产发展是一定是全方位发展。所以整个市场不能简单理解为商业地产是单独的,实际上商业地产包括线上线下,包括整个市场的规模发展。复合型商业地产发展要复合型的思维,从原来售卖商品到现在售卖生活方式,这是商业地产面临市场的转折。
第二点,整个市场的生产链条布局布局具有前瞻,以购物中心为例,未来的市场有3个突出特点:打造商业地产可持续发展之韧性
1、商业地产复合融合发展,不再是单一业态
从传统的售卖商品上升到售卖生活方式;横向衍生体验,纵向衍生产业链;颜值再升级;发力沉浸式体验,建立深度的情感连接;前瞻性布局,开辟未来的商业新物种;流量为王,无人零售、共享经无人零售,共享经济,带货直播,是巨大的风口。这是数字经济的重大影响。
线上线下的并轨发展。我们看商业地产在线上“狼来了”喊了多少年了,从马云的阿里巴巴超越线下购物中心开始,就一直害怕“狼来了”,但可以看到在今年的发展中,线上线下融为一体了,线下反而超越了线上的零售额,所以说市场必须是融合的市场,不要再惧怕狼来了,而是更多相互拥抱,带来线上线下并轨发展。
现在去购物中心一定给消费者一个理由,去干什么?因为在线上已经完成所有的需求。但是从人类的发展来看,聚集要求、交往、体验、沉浸要求是线下发展的基础条件,除此之外,线下商业还要具备
发展的主题化、个性化、避免同质化竞争。同质化的快时尚、电影院、餐饮网红店,怎能给老百姓(603883,股吧)的去的理由呢?因此,必须突出整个商品的个性化。
以美国最著名的“美国梦”城市综合体,它有整个滑雪山,还有全球最长的水磁火箭的滑梯等,非常大的占地面积,据说在这里玩一两个星期都玩不完,或者是体验不到。这种地方让大家没有理由不去,大人孩子都会去,个性化主题是突出的,这样就避免了同质化竞争。
跨界和融合,写字楼这么多年一直搞线上线下,实际上真正的写字楼空置等问题,在国外发展中也会遇到。但是写字楼如果去做社群,现在写字楼很多人做人力资源工作,同时体现出其他的经济和交易方式,写字楼照样可以拥抱这个市场。所以我想商业地产发展的可持续是有韧劲的。
一个商业体放在那个地方,量多量少总是有消费体现的。如果积极拥抱这个市场,让这个市场和你融合,我想这个市场是有它的可持续发展能力的。
真正要做到精细化的运营管理是商业地产最重要的收官之作,可以说在整个管理上,商业地产本质是“租金+资产增值”是运营之道,现在的情况在于精细化的运营,一个好的管理团队能够让它保值和增值。
以澳大利亚的西田百货为例,2000年西田一共87个购物中心,我们在2015年也是87个购物中心,在2000年的时候估值是200亿,2015年是700亿,整个市场不断地增长,取决于运营的好坏。
从2015年开始,商业公司和房地产公司不断试水资产证券化,类REITs做了相当的数量,在国内国际,新加坡、香港上市。随着市场的发展,各项税收政策的完善,管理水平的增加,真正的REITs会很快到来,这是市场发展最基本的环境。
我在年初说,信心比什么都重要。有了这么好的市场基础,有强大的韧性,各个商业地产公司只要自己积极调整,改善运营环境,积极管理,精细化耕作,这个市场还会更加欣欣向荣。
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