10月长租公寓报告:房企系公寓表现亮眼

2020年11月19日 14:37
来源:观点地产网
经历一轮休养生息后,长租公寓部分头部企业已逐渐恢复,开启新一轮发展节奏。
10月长租公寓企业活跃度上升,更有公寓企业新推品牌或新布局城市,如合景泰富旗下的高端白领公寓品牌合景·誉舍首入成都;联发地产推出旗下首个青年公寓品牌联发尔寓。
值得注意的是,自如与国企合作开发运营的大型租赁社区正式在广州入市,这是年内继泊寓成寿寺项目、领寓袖米社区外第三个入市的租赁社区。
另外,地方政府积极推动当地租赁住房供应,政企合作模式越发成熟,由魔方公寓与温州政府合作的首个试点人才公寓项目亦正式入市。
政策层面,住房和城乡建设部部长王蒙徽再提“加快发展住房租赁市场,多措并举增加租赁住房供应”。
同时,南宁、南京和合肥等地拟将多种建筑改为租赁住房,其中后两者还将通过税费优惠,进一步刺激租赁需求,发展房租赁市场。
泊寓重回榜首,企业抢滩租赁社区赛道
整体来看,房企系公寓企业表现较为亮眼,尽管上半年受疫情影响,发展速度有所放缓,但规模、营收等指标稳步提升。
观点指数发布的“10月中国长租公寓发展指数TOP20”显示,万科泊寓重回榜首。
10月17日,万科长租公寓事业部管理层透露,截至2020年10月,万科泊寓的房间数已经达到13.48万间,进入33个城市,开业365家门店。
龙湖冠寓排名升至第二,本月也有所动作。
10月18日,冠寓与长沙城市发展有限公司共同开发项目开业。据悉该项目为冠寓在长沙的第七个项目,不断加码投资,足见对岳麓地区的发展潜力的认可。
而沉寂许久的中海长租公寓迎来了在上海的第二个项目——2019年中海长租公寓于上海的首店开业,项目50天内便达到了百分之百的出租率。值得注意的是,在大多数长租公寓还在向实现自主运营目标发展的背景下,中海长租公寓已经实现利润贡献。
自如方面,目前在全国9个城市已经管理了100万间房源,获得了300多万名租户。尽管其规模与运营优势尽显,但据观点指数调研显示,目前市场上仍有不少针对自如“降租解约”方面的争议,企业发展仍然浮现着各种痛点。
另外,进入下半年后,国内租赁社区项目密集入市。继泊寓、领寓后,自如亦入局了租赁社区。
10月,自如与广州开发区金控集团合作开发的品质租住社区“自如里·广州黄埔凯得家青年社区”正式入市。该项目位于黄埔区萝岗商圈,由自如与广州开发区金融控股集团有限公司联合开发运营。
结合目前公开资料,租赁社区普遍体量偏大,以自如里为例,社区总面积超过63000平米,共囊括3栋33层租赁式住房,规划供应超过1500间房源,首批供应280套。
在消费升级、居住文化的迭代中,长租公寓的产品形态也发生变化。随着大量租赁用地的推出,可以预见,租赁社区必然是未来长租公寓的一大新势力。
公寓企业频繁暴雷,市场担忧情绪尽显
作为国内第二只长租公寓股,今年以来蛋壳公寓经历了从高光到至暗的两极。
10月20日市场消息称,蛋壳公寓首席运营官(COO)顾国栋已于近期离职。同时,媒体报道蛋壳公寓正处于装修承包商讨债、区域公司财务跑路,从而引发大量租客担忧,集中诉求退还押金的境地。
观点指数梳理了今年以来蛋壳公寓的动态发现,危机始末可以追溯到今年6月。
在多个利空冲击下,蛋壳公寓在二级市场遭到了投资者冷落。2020年6月,股价稍有起色的蛋壳公寓再度遭遇雪崩式下滑,截至2020年10月最后一个交易日,其股价仅1.87美元/股,较上市时下跌超86%。
不难看出,市场对蛋壳公寓担心的原因来自两个方面。首先,近年长租公寓企业暴雷频繁,引发了市场对行业的担忧情绪,同时疫情加快了洗牌进度,暴雷企业开始往上游伸延。
市场数据统计,2017-2019年共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营。其中,2019年就有53家,资金链断裂且跑路的有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。
到了2020年,上述现象仍在继续。年初至10月末,传出暴雷消息的企业已超20家,上海、杭州、苏州、成都、广州等多地均有出现公寓企业接连暴雷。
再者,蛋壳的租客中,有很大比例在缴纳租金时使用了租金贷,这也让大部分租客的利益与蛋壳公寓的存亡挂钩。
蛋壳公寓招股书数据显示,截至2019年前9个月,蛋壳租金贷占总租金收入67.9%。值得注意的是,2017-2019年前9月蛋壳公寓租金贷占比有降低趋势,但2020年一季报中,并未透露最新数据。
如今,租金贷成为监管的重点,亦是全行业的共识。蛋壳公寓原本希望在降租金贷、去财务杠杆方面可以掌握自己的节奏,但政策变化和CEO高靖忽然离职让股价动荡,由此引发连锁反应。
营业数据方面,蛋壳公寓的状况同样值得担忧。
最新财报显示,蛋壳公寓今年第一季度营收为人民币19.396亿元,同比增长62.5%;净亏损人民币12.344亿元,亏损额同比扩大近4亿元。截至3月31日,蛋壳运营公寓总数约为42万间,出租率为75.6%,环比、同比均微降。
总的来说,长租公寓市场需求强劲,但前期野蛮生长,且发展过程鱼龙混杂。经过政府监管和市场调整,行业出现大范围的洗牌是必然,只有经营稳健、商业模式可持续的公司才能脱颖而出。
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