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    【提要】长期来看，预售制度不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于人民群众充分享受住房市场化改革的成果

       近日从广西住房和城乡建设工作会议传出消息，南宁市今年有望开展取消商品房预售制度、推进“全现房”销售的试点。在房地产市场调控政策频出的关键时期，这则几乎只有一句话的新闻，引发了广泛关注。

       从上世纪90年代中期住房制度市场化改革以来，我国一直实行商品房预售制度，也就是人们再熟悉不过的“期房”。在我国房地产市场发展初期，这种边销售、边建设甚至先销售、后建设的模式，有效缓解了开发企业资金紧张的状况，推动了房地产市场的繁荣。

       但是随着市场的快速发展，预售制度的缺点也不断暴露出来。为了只见其外、不见其里，甚至还看不见、摸不着的房子，提前一两年就支付几十万甚至数百万元的房款，几乎所有买过“期房”的人都曾经体会过付款时的犹豫、漫长等待中的忐忑。

       因为“看不见摸不着”，购房者只能把期望寄托在开发商的承诺上。最后房子到手，却发现面积不对、户型有误、配套不全、质量不好，甚至出现了“楼倒倒”、“墙脆脆”等极端事件。许多纠纷和争议因此发生。

       不仅如此，由于预售制度在很大程度上缓解了开发商的资金压力，降低了房地产行业的门槛，导致市场鱼龙混杂。市场向好时，许多开发商借预售之便，囤房囤地、捂盘惜售，借机哄抬房价。即便市场出现波动，大多数开发商也缺乏降价促销的动力，一定程度上造成了近年来房价“缓跌急涨”的局面。

       长期来看，预售制度存在的上述问题，不利于房地产市场平稳健康发展，也不利于人民群众充分享受住房市场化改革的成果。因此，许多人才为南宁的试点改革叫好。

       从整个房地产市场的角度看，一旦现房销售形成制度，会促使开发商踏踏实实盖好房子，提升品质和质量。资金压力会让开发商加快项目开发进度，加快销售回笼资金，努力增加有效供应。同时，资金门槛也会促进行业洗牌，淘汰一批不具备开发实力的小企业，有利于促进房地产市场的平稳健康发展。

       预售制是一个舶来品，在各国房地产市场发展的初期，几乎都实行过商品房预售。但随着市场发展成熟和一些国家住房总体供需平衡、住房问题基本得以解决，许多国家已经取消或限制预售制度。有关部门提出，今年我国将在北方和南方各选取一个城市进行“全现房”销售试点。随着我国房地产市场的快速发展，“全现房”销售是大势所趋。

       同时也要看到，由于当前我国房地产市场尚不成熟，住房总体供求矛盾还将在较长时期存在，实现全现房销售需要一个较长过程。在试点过程中，应注重将全现房销售与增加市场供应、整治市场秩序等手段结合起来，防止市场供应出现突然“断档”导致价格飙升。而从“期房”到“全现房”，也应该作为一种制度改革的长期目标，早作规划，而不仅仅是当前应对市场房价过快上涨采取的临时措施。