房地产贷款余额突破50万亿大关,不良率攀升成为“灰犀牛”

2021年05月06日 10:09
来源:腾讯房产
01房地产贷款余额突破50万亿大关,不良率攀升成为“灰犀牛”
要从根本上管控住房价,除了土地制度和税收制度外,另一个更有效的手段是房地产信贷,包括房地产开发贷和个人住房贷款。
从最近三年的数据观察,房地产贷款增长的空间越来越小,不论是从数据看,还是从政策的角度看。
因为从总体上讲,房地产贷款还是大幅增加的,只不过央行给出的数据比较的是增速以及跟其他贷款的占比,其政策意图是倒逼和商业银行逐步压缩房地产贷款比例和增速。从房地产贷款的余额看,一季度增速还是比较低的。但是我们具体到个人住房贷款,增速却是相当惊人的。房地产不良贷款增加的原因有两个:一个是随着经济增速下滑,居民可支配收入下降;另一个是监管一致在严格监管房地产贷款,许多以前的贷款如果发生不良,很难通过展期或者续贷近一步盘活。
从央行披露的数据看,尽管每年房地产贷款增速都在下降,但是总量是在扩大,并且降幅正在缩小,这也是为了尽量避免房地产贷款风险过于集中暴露。
02、北京楼市的变化:刚需推动、改善传导、炒作风气逐渐消散
这段时间,谈论北京房价的声音越来越少。但在北京买房的人知道,楼市行情并没有消退,新房成交火热,二手房业主分文不让,买卖双方预期都很高。这次“量价齐涨”是在北京最严格调控下达成的,5年社保以及6万/平米的均价的门槛,没有任何效果。
这是宏观角度的北京楼市,从微观市场的方面,首先北京人口问题是近几年争议最大的;其次北京土地作为一级市场,对后期市场房价走势影响非常大,但说实话,北京这次土拍,真的很良心;再其次是“新共房”,本批共产房,政府持有商品住宅产权预设份额统一是20%,购房者持有的份额能达到80%;最后是房产价值在加速向外拓展。
03、14城户籍人口自然负增长:除了东北外,这些长三角城市也在列
今年4月底,国家统计局发布的消息称:据了解,2020年,我国人口继续保持增长,具体数据将在第七次全国人口普查公报中发布。
在全国人口继续保持增长的同时,不同地区之间也出现明显分化。当前,一些地方的2020年统计公报中已经发布了户籍人口的数据。从数据来看,至少14个城市户籍人口自然增长率为负,包括沈阳、无锡这样的二线城市,主要集中在东北和长三角地区。展望未来,越来越多的城市将进入人口自然负增长时代。在这种情况下,城市之间的分化将更加明显。随着青年人口不断向大中城市集聚,大城市虹吸效应不断显现,相比之下中小城市人口外流,这些地方的楼市、消费都将受到影响。
04、建筑限高,往后楼房越高越落伍?
最近,有关部委相继出台文件,对城市建筑的高度做出限制。
先是住建部出台《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》,提出县城新建住宅以 6 层为主,最高不超过 18层,确需建设 18 层以上居住建筑的,应严格充分论证。
随后,国家发改委又印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》,要求落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针,严格限制建设500米以上超高层建筑。
在很长一段时间里,高楼林立都是城市化最直观的体现,也是人们对于“都市”想象不可缺少的部分。这是一场没有尽头的攀比。在一路狂奔的高楼建设中,城市形象的竞争只是一个侧面,另一个侧面则是房地产开发的内在逻辑。摩天大楼建设如火如荼之际,除了早已埋下的安全隐患,还有建设过程中,烂尾的风险也随着楼层高度上升而逐步显现。在重重隐患之下,“限高令”的陆续出台,就显得不足为奇了。走出“高楼大厦式”发展观迫在眉睫。
05、建业地产分拆旗下代建公司赴港上市,已通过港交所
河南富豪胡葆森实际控制的建业地产将分拆旗下代建公司“中原建业”赴港上市。5月4日,港交所信息显示,中原建业有限公司(下简称“中原建业”)通过了港交所聆讯。
中原建业于去年11月首次递表,并于今年5月4日通过港交所聆讯。若成功上市,其将成为除绿城管理(09979.HK)之外第二家在香港上市的中国房地产代建公司。
河南省仍是中原建业的战略重点。截至2020年12月31日,中原建业2016个在管项目中有193个项目位于河南省,覆盖了河南省大多数县及县级以上城市。根据中指研究院的资料,预期河南省房地产商业代建市场的潜在规模将由2020年的约2970万平方米增至2025年的约6280万平方米,复合年增长率为16.2%。
06、被忽视的中国经济巨变:农民工老了
国家统计局最新发布的《2020年农民工监测调查报告》披露,全国2.8亿农民工的平均年龄又有所提高,2020年达到了41.4岁,比上年提高0.6岁。而在2018年,农民工平均年龄40.2岁,2017年农民工平均年龄为39.7岁,2016年农民工平均年龄为39岁。这几年来,农民工平均年龄每年升高0.5岁。中国经济,很明显地老了。那么,农民工怎么养老?中国经济未来的动力又在哪里?
农村已经无法为农民工养老,中国经济必须让新动能发挥出来,城市也要为农民工在城市养老提供机会。中国经济的巨变,县城已开始恢复热闹,种种正向的因素,也使年龄大的农民工,可以就近就业。中国或许急需积极改革的县委书记和县长,决定一个地方繁荣或衰败的,始终是它的市场化程度,而不是它是县城还是大城市。中国千万不要学美国那些错误的做法,要同时给传统企业和科技企业松绑减负。
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