治理捂盘惜售，当先补制度漏洞

    “捂盘惜售”自2005年以来，变成了一个异常热闹的词汇。这似乎是地产行业特有的现象，在如汽车、家电等行业，你很难见到捂着货不想卖的。就深圳近几年的情况而言，似乎只有2008年，开发商把房子都推出来卖了，在其它时间——尤其是今年上半年，“捂盘惜售”比任何时候都疯狂，一些去年底拿到预售证、拥有1000套以上房源的楼盘，卖到今年7月份还在推新货。

      难道其他行业不想“捂货惜售”？当然不是，如果预期商品可以卖到更高的价钱，谁也不愿意把货都拿出来卖。但奇怪的是，似乎只有地产商总是能够很顺利地实现“捂盘惜售”。

      为什么？从根本上讲，似乎是因为供应不足，房价预期看涨。但如果制度设计得好，就算开发商想捂盘惜售，也只能望洋兴叹。但不幸的是，我们现行的制度存在不少漏洞，给“捂盘惜售”提供可乘之机。

     首先一个漏洞是关于土地开发的管理规定：2年不开发收回。这是一个看似苛刻实则模糊的规定，其出台这么多年来，各级地方政府几乎没有真正回收过多少房地产用地。比如，一个20万平方米建筑面积的地块，2年之期将满时，开发商挖了个坑，或者是开工了3万平方米，这算不算开工？土地能不能收回？当然不能。或者有开发商投诉地方政府，因你当初卖地时承诺的市政路没建好，导致不能开工，难道政府要霸王硬上弓地把土地收回？当然也不能。如是这般几个回合下来，市场上就基本上不存在开发商“故意”囤地了。而这样的结果让更多的开发商放心地进行囤地惜建——这恰恰是最大的“捂盘惜售”。

      第二个制度漏洞存在于当前的预售管理制度。最近，上海出台了打击“捂盘惜售”的政策，其中有两条非常有意思的规定：一是已达到规定条件、无理由长期不申请预售的，应当整改；二是楼盘规模超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请面积不得少于3万平方米。对于第一条而言，我们会感到很奇怪，因国内有地产行业以来，从来只担心开发商过早卖楼(1992-1993年就是这样，开发商刚挖坑就想卖楼，后来国家出台了高层须建2/3，多层须封顶才能申请卖楼，立意在于防范开发商“空手套白狼”以及金融风险)，从来也没想到还有开发商不愿意早点卖楼的。事实上，现在这样的情况上海有，深圳同样也存在——很多高层明明已经全部封顶了，甚至在广告中明确喊出：现房发售，提包即入住，但还是不去申请预售证。为什么？因为制度给了他们空间，他们不申请预售证不会受到惩罚。这样的结果，使得他们可以通过工期的调整、晚申请预售证等不违法的手段，来达到“捂盘惜售”的非法目的。管理者从来只想到开发商要满足什么条件才能卖楼，但似乎从来没有意识到，当楼市趋势转变之后，开发商们不想那么快卖楼时，又该如何通过制度去催促他们。

     此外，销售管理上一个明显的漏洞是，管理者从来只是被动接受楼盘的预售申请，而不对其进行必要的审查，这一点上海新出台的规定里也有提及。深圳很多楼盘采取整体申请预售，分批发售的手段，但这一手段明显违规。所以，近来有聪明的开发商，采取分栋报建、分栋申请预售以及分批发售的手段，每一栋楼多则200套，少则50套。这样，同样一个拥有7栋楼、1500套房源的楼盘，他可以分着卖7次，每一栋还可以再拆分成若干个“几十套”来卖，那样就更加疯狂。这种类型的“捂盘惜售”，同样也可以制造出房源供不应求的假象。

      你有张良计，我有过墙梯，以上这些问题正应了这句老话。而其最终的指向，都是在制度漏洞。如果这一漏洞无法得到修补，可以预见，即便是管理者通过严厉的市场检查获得暂时的规范，但痼疾依然存在，在整个地产趋势向上的背景下，公众关于遏制“捂盘惜售”的美妙渴望，可能最终仍然会沦为一场泡影。