复合地产是房地产业与体育、旅游、教育、商业等相关产业整合形成的一种地产经营模式。随着房地产市场的逐步发展，楼盘在满足人们基本需求的同时，人们对居住空间、办公空间、活动空间有了更高的理解和追求。复合地产打破了以往地产开发中的单一理念的支持，对未来适合人类发展的各种新的生活方式适度超前地研究，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地渗透、融合、演绎到房地产地规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活，进而大大提升了房地产的附加值和竞争前景。

复合地产的提出虽然很新，但却由来已久。在地产发展初期，万科就成功地将物业管理融入地产中，后来在地产中加进建筑设计、园林设计、装饰艺术、社区文化、教育配套等，自发形成复合地产的初级阶段。至新世纪初，与地产完全不相干的中体产业成功地将奥林匹克精神与体育场馆引进地产，以广州奥林匹克花园为代表，产生了真正的复合地产。此后，深圳万科四季花园、华侨城、北京SOHO现代城、锋尚国际公寓等各具特色的复合产品相继产生，这些楼盘以超前的文化内涵、先进的科学理念、全新的生活水准赢得了市场，引领着复合地产这种新的经营模式在全国的快速扩张，同时也昭示着中国房地产已进入复合发展阶段。

界定一个项目是否是复合地产，主要在于两个方面：其一，是否具备多种物业形态；其二，是否以房屋为载体，整合多种产业（商业、旅游业、体育产业、教育等）于一体。

 

 

理念是复合地产开发的行动纲领与核心。复合地产主要是以人本理念为指导思想而提出，体现在规划的长远性和相关资源的整合，把可控资源最大化整合到地产中，营造有活力、有吸引力的城市生活。在人本理念的引导下，许多本与建筑无关的产业纷纷与地产业进行了有效的复合与嫁接，而每种产业链融合的新模式的产生都是源于时代进步、人们生活理念的更新。

“房地产业+体育业”作为复合地产的领跑者，它的开发模式灵感来自于美国运动员住的奥运村，这个概念使得郭锌文悟出了将房地产业与体育产业之间进行嫁接，充分整合双方资源的一种新的模式，迎合当时广州人正从夜总会、桑拿走出来，走出娱乐场所、走进运动场，追求运动、追求健康的生活方式，这一奥林匹克运动概念的采购与奥运村概念的结合，对中国房地产业产生了极大的影响力。

华侨城作为“房地产业+旅游业”开发模式的先锋，走的是一条以科学规划为本，以环境、文化为特色，并与旅游相结合的发展模式。该模式是马志民先生从荷兰采购到的马德罗丹小人国的一个思想概念，马德罗丹小人国把主题公园旅游、荷兰文化生动地再现在一个公园里，马志民先生由此设想到华侨城位于深圳的重要位置，连接着南山和罗湖，香港近在咫尺，如果能把中国文化浓缩在一个小小的区域，让世界了解中国，让中国的灿烂文化走向世界，那么就有可能在旅游上找到突破口，最有效地开发华侨城，于是一片海边滩涂变成了人们流连忘返的人间仙境。

“房地产业+教育业”是继旅游地产后的又一新模式。当今社会教育越来越受重视，有眼光有责任感的父母在决定购房的同时常常会因为子女的教育问题举棋不定，也正是这个原因成就了学区房的热销，但是学区房的数量毕竟有限，物以稀为贵，学区房的价格越来越高。于是开发商们开始主动和名校联姻，主动把名校请到自己的楼盘来，对于意向购房者来说，小区本身有名校，既可以省去在城区选择学校要交的赞助费，又改善了居住环境，经济划算，一举两得。万科四季花城联手当地教育部兴建学校，蔚蓝海岸引入北师大附中、附小，桃源居引入清华教育体系，城市绿洲引入北京景山学校，鼎太风华引入美国明泉学校等都是成功的教育地产项目。

 

·开发模式：与传统的“钢筋+水泥”的开发模式不同，复合地产引入了文化思考和理念先行，它考虑到生活方式的营造，不仅仅是在盖房子、建社区，而且培育生活气氛和生活方式；它进行跨产业合作，深入研究与其他产业的结合；它是面向消费者未来生活方式而开发的房地产。

·对开发商的要求：资本筹集和运营能力是对传统地产开发商的要求，而复合地产开发对开发商提出了更高的要求，除了拥有传统的资金和土地这两个要素，开发商必须要有把握市场、把握消费者需求的能力，要有掌握和整个城市相关资源的能力，而且能将这些资源、城市及地区经济有机结合起来，承担一定的社会职能。

·建筑方式：传统的建筑套路是一种标准工作，但是复合地产的开发是一种自选动作，没有成规可以借鉴，难度系数较高。

·营销模式：与传统的物业单纯靠市场调查不同，复合地产往往是以前从来没有出现过的项目，所以复合地产的市场开发带有一定的探索性和创造性，而且复合地产本身的复杂性要求复合地产的营销必须策划先导。

 

复合地产往往能带来双重效益，不但开发商能获得高额利润，同时对于所在城市和片区的经济发展贡献巨大。

以华侨城为例，首先从开发商的经济效益来看，深圳华侨城片区最初开盘时的房地产均价为6500元/平方米，而目前该片区已经成为深圳人向往的居住区，均价已达到48000元/平方米。除了深圳房地产大幅上涨的因素外，旅游业等配套的拉动效应不小。加上华侨城奉行的是成片综合社区的开发战略，开发商要承担部分开发片区的市政配套任务，符合循环经济的发展模式，得到政府的首肯，从而能廉价获得大量土地储备，深圳华侨城片区占地4.8平方公里，经过二十多年的开发，仍剩余建筑面积约100万平方米的土地开发面积，根据2001年华侨城与深圳市国土局达成协议来测算，其楼面地价仅为716元/平方米，而当时土地均价已达到2200元以上。低成本高售价使得开发商赚得盆满钵满，可以说华侨城享受着高额的环境红利。再从华侨城的社会效益来看，有人曾说假如深圳没有华侨城，深圳湾西畔一片滩涂，旅游不会和这座先天营养不良的城市发生任何亲密接触，这种说法虽然有些偏颇，但是对比华侨城片区与紧邻的白石洲片区，我们不得不承认华侨城模式对区域经济的发展做出了非常大的贡献。据华侨城实业有限公司地产营销部门相关人员介绍，深圳华侨城公园每收入1元就能给深圳带来7元的收益。

 

·从消费者角度：十六大以后，全面建设小康时代已经到来，复合地产开发以人本理念为出发点，从商业配套的建设到人文环境的营造，创造出休闲、健康的、人文的生活方式，迎合了人性化、生活化的需求，使得消费者的感官和心理体验得到了极大的满足，因此备受消费者欢迎，常常出现一售即空现象。

·从开发商角度：中国房地产市场发展虽然只有短短十余年，但其成长速度之快令世界瞩目，导致市场同质化现象非常严重，在激烈的竞争情况下，没有个性，没有自己理念的地产项目必将会逐渐被市场淘汰，复合地产的开发展现了地产开发的持续性，并为地产商带来高额回报，因此越来越多地开发商将热衷于投入到复合地产开发的行列中。

·从政府角度：复合地产的开发与城市形成良好的互动，除了地产本身所产生的经济收益外，更带动了区域的发展、解决了就业，复合地产中赋予的社会功能往往是现阶段或者是今后一段时期内政府尚不能完全提供和完善的，因此政府对复合地产的开发给予肯定和支持。

·从复合地产发展角度：广州是中国复合地产的发源地，以广州奥林匹克花园项目引领了中国复合地产的新阶段。深圳是我国复合地产发展最迅速的城市，随后在北京、上海这些一线城市如火如荼展开，并迅速蔓延至二三线城市，如杭州、沈阳、西安等，各自以其特有的城市文化和人文环境塑造出复合地产的典范，开发主题从“房地产业+体育业”到“房地产业+旅游业”到“房地产业+教育业”，新的主题也在不断孕育而生，并由单一主题向多元主题发展，表现出房地产市场竞争对同质化产品竞争的超越。

 

 

 

 

尽管复合地产已经在全国开展得如火如荼，但是一些开发商对“复合地产”概念的认识还只是流于表面：报纸、电视、楼书上“XX体育楼盘”、“XX高科技楼盘”、“XX教育楼盘”的概念满天飞，但消费者到现场一看却大失所望。所谓的“体育楼盘”不过是几组运动器材的罗列，与真正的体育精神相去甚远；所谓的“高科技楼盘”其科技含量却十分有限，甚至是发达国家已经淘汰的技术；所谓的“教育楼盘”不过是对名校的“单相思”，并不能“圆您孩子的大学梦”。还有一些产品事先并无进行精心的策划却在后期牵强附会概念，最终贻笑大方。这些做法完全曲解了复合地产的概念，不但直接影响了产品的销售，更对品牌造成了致命的损害。

复合地产不是简单地把其他行业与房地产行业的功能进行随意搭配。复合地产要成功就必须讲求适应性，让主题与消费者的需求能够有机地匹配，主题与优势资源能够有机地匹配。当把体育、教育等当作一个产业来做时，要把复合理念渗透到理念设计、规划设计、园林设计、户型设计、物业管理等每一个角落、每一个毛孔，并把这些理念充分、完整地表达出来，才能在市场里具有主动性和吸引力，才能在市场里站住脚。

另外，在进行复合地产项目开发时，要综合考虑项目所处的具体情况、地理位置、资源状况、综合价格性能比等。地产的控制很重要，控制过度了，成本会增加，控制太轻了，可能充其量只是一个卖点。一些地产商对自己的产品求全求大，要求自己包罗万象、复合百家之长、集一切先进之大成，结果或因难度过大或因成本超支而事与愿违。再比如说当旅游与地产相结合的时候，并不是旅游发展得越大越好，要注意旅游环境的结合，如果旅游人数超过了居住人数，可能会对居住产生影响，使居住不得安宁。所以说，这个“度”一定要把控好。

 

在高增长、高利润的驱动下，各地开发商们纷纷加入到复合地产开发行列中。有些地产产品盲目克隆别人的概念，没有因地制宜，导致差之毫厘、失之千里。开创中国复合地产先河的缔造者郭锌文在总结奥园成功时反复强调，理念先行。没有理念和主题的房地产，最后会成为克隆一族。复合地产讲求的就是个性化，要与众不同，要以发散的思维方式跳出行业之外整合资源。实践证明，复合地产除了住宅和体育嫁接以外，在教育、旅游、度假、休闲、养生等人类生活息息相关的元素上同地产嫁接，突出它们的个性，在激烈的市场竞争中同样能创造出新的奇迹。所以开发商在进行复合地产开发前，必须要深入了解所处区域的自然环境和人文环境，复合的目的在于使地产开发与城市形成良好的互动，对于一座城市，一个区域来说，并不是什么产业都可以与地产复合的。比如说在市场比较发达、人均收入比较高的地区，可以搞一些消费性的复合，比如体育业、休闲产业；处于生存型的地区，对教育的依赖性比对体育的依赖性要强得多，可以偏向于搞教育产业；对于拥有自然景观优势的二三线城市，可以重点整合自然资源，以促进城市发展；象北京作为政治文化中心，在开发时要与历史遗迹形成联动关系，把生态资源、景观资源结合起来，使项目和城市的价值都能得到放大；而上海作为经济中心，商业地产的复合将有较大的价值提升空间。