为了更深层次的理解都市综合体，笔者特地赶赴沂蒙路上的项目所在地采访了上海颐高投资（控股）有限公司副总裁朱彬钧，就大家对“城市综合体”最关心的几个问题进行阐述。
感知都市综合体的“城中城”的概念
都市综合体“城中城”的概念，也就是说“都市综合体”是城市发展到一定程度的高级建筑群形态，将传统城市中分立的居住、商务、出行、购物、文化娱乐及社交等职能高度集中，其内部核心建筑往往是一幢或数幢大厦，形成居住和办公场所。并具备完整的街区特点，是城市空间巨型化，城市价值复合化，城市功能集约化的发展。一般而言“都市综合体”建筑地段极具稀缺性。
都市综合体是不是一个非常新的概念
都市综合体在临沂可能是一个新的东西，但在国外和国内其他城市确是一个非常成熟的产品，远的不说，近的就包括万达在济南、青岛开发的万达广场就是我们所要描述的都市综合体。对开发商而言，都市综合体的开发比一般的商业或者住宅要求要高很多，比如说规划，除了要涵盖整体规划、空间规划、交通规划、景观规划、建筑立面、户型设计等各方面之外，还要贴近市场和客户，不能想当然地“强制性”开发。
充分考虑市场和客户的需求，做到贴近，贴近，在贴近
进行都市综合体开发时，首先要分析研究城市的各种零售功能、商业服务、金融、办公功能和其他具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析物业经营场所的选择习惯特点，结合项目的立地条件，确定综合体中规划的每一种功能的相对位序。比如，我们在设置餐饮的时候首先要分析那些是餐饮的客户，什么样的建筑及内部设计经营餐饮的人会觉得这样用起来很舒服，然后是不断的与客户沟通交流，甚至按照客户的需求去定制。在具体一点就是客人往那里进，厨房放在那里，化油、排烟怎么做，跑菜怎么跑等等。住宅也是一样，怎么去贴近客户，多大的面积？几房？家庭必备的功能点怎么去实现，面积能更经济，当然也包括价格定位，总之，我们希望给客户的感觉是合适的。
项目支撑条件是商业的在发展和临沂城市化的进程
与临沂日益增长的消费能力、以及商业物业巨大的潜力和空间相比，目前临沂高质量的大型购物中心则相对缺乏，颐高上海街选址北城新区，正是看好临沂未来的发展远景和巨大的商业空间：一旦出现交通更便利、环境更舒适、业态功能更齐全、经营品牌更丰富的项目，可能会产生巨大的吸引力。
一个都市综合体项目成功与否取决于几个要素：地段和交通、人气以及管理。北城新区处于新老城区的接合处，是临沂未来的CBD，离传统的中心区只有不到5公里的距离，且良好的道路交通条件势必会带来大量人流。同时，北城新区将很快涌现一大批机关事业单位的写字楼和城市公共建筑，加上大量高端住宅的开发，意味着将有一批高层次、高追求的客户集中到这个区域，带来旺盛的人气，颐高在全国23个城市的商业物业管理经验，都将在上海街的发展过程中得到充分展现。
“都市综合体”中住宅的管理：要便利、私密、安全
都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的经营管理。
公寓的物业管理是尤其受到购房者关注的，作为复杂综合体中的公寓住宅，在享受到充足便利的同时，兼顾到业主的私密性和安全性。
为创造一个安全、私密、动静相宜的住宅区环境，项目设置了商业和住宅分离的动线通道，加强安全系统的设置：访客对讲、闭路电视监控、小区周界防范、定时巡更等多重封闭防护管理措施。
“都市综合体”的“磁吸”效应
都市综合体的优越之处，不仅仅体现在房型和地段上，更多的体现在项目的整体规模和功能定位。有城市研究专家指出，都市综合体的出现，往往是一个城市经济发展到一个新阶段的象征，在都市综合体中，城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序重新展现，并互相依存，互相促进，形成一个复合功能、高效率的综合体。都市综合体一般都位于城市主力商圈中心，发展配套齐全，物业增值空间大。如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京六本木新城、香港的IFC等。
颐高上海街对临沂的“价值“
临沂是个特殊的城市，虽然被划入三线城市之列，但作为商业名城，其影响力具有全国高度，经济实力不容小觑。而城市综合体复合了多种功能，业态丰富，十分符合临沂城市发展的方向。颐高上海街具备的高水准也能吸引人群前来居住、消费、休闲、商务办公，从而推动整个综合体不断向前发展。
业内人士表示，颐高上海街把都市综合体的概念首次引入临沂，并汇聚中外力量，将临沂市的居住和商业环境带到了一个新的水平，将极大的提升临沂市城市商业功能和影响力。
国际知名的都市综合体相关链接
洛克菲勒国际中心（Rockefeller Center）
洛克菲勒中心于1930年开发，位于美国最繁荣的曼哈顿区中部，区域占地约89031平方米，是本世纪最早出现的综合体，也是当时世界上规模最为庞大的私属 的商业、娱乐中心，号称20世纪最伟大的都市计划之一。
洛克菲勒中心区域内包括餐厅、办公大楼、服饰店、银行、邮局、书店 甚至还有地下通道贯穿连接。建筑师聪明地利用大楼间的广场、空地与楼梯间制造人行流动的方向，每天可容纳25万的人次在此上班、观光、消费。
六本木新城（Roppongi Hills）：日本的梦想之地
六本木新城，位于东京市中心，是继洛克菲勒中心以来自营企业投资开发的最大的都市综合体项目，同时也标志着城市生活方式的一种转变。六本木新城，是一个占地面积11.6万平方米的超大型复合性都会地区，是日本东京著名的购物中心和旅游中心，也是目前日本新都市主义居住空间的范本，被称为“城中城”、“立体城”、“艺术城”。
国际金融中心（IFC）：香港的世界通途
国际金融中心简称IFC，位于香港岛的中环填海区，面向维多利亚港，高420米，共88层，为香港最高、世界第六高的建筑物，是香港作为世界级金融中心的著名地标。达43.6万平方米的总建筑面积，成为了香港全新的核心街区，为工作、购物及休闲生活提供了一个世界级的理想之地。
