解读CBD

   投资写字楼首先必须要了解什么是CBD？

   世界潮流中，无论纽约、巴黎，还是北京、上海，“CBD”越来越成为城市综合性经济活动的中枢。它是一个城市现代化的象征与标志，这里聚集着规模宏大、错落有致的建筑群，实力雄厚的企业王国，还有与之匹配的创造财富的人才精英及一应俱全的各种配套设施。

CBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为"商业会聚之处"。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。

   因此中央商务区（CBD）已经成为一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚集区，是城市经济发展的火车头，是城市总体战略意图的具体表现。CBD 是一个中心城市对外辐射的核心桥头堡；对国外来说。

临沂CBD初形成

人民广场在临沂的价值等同于泉城广场在济南的价值。

人民广场与繁华的解放路商业步行街、兰田步行街不足百米，周边聚集了多家大型商超：银座商城、人民商场、大润发超市、桃源超市、桃源世界等，精品店铺更是数不胜数。建设银行、中国银行、农业银行、民生保险、平安保险等金融机构林立。尚都嘉年华、临沂饭店、沂州府大酒店、桃园美食城、沂州宾馆、汇东大酒店、联邦大酒店等高档酒店宾馆竞相争辉。肯德基、麦当劳、德克士、集集小镇、永和豆浆、晋妈手擀面等美食快餐各显特色。更有上岛咖啡、迪欧咖啡、名典咖啡、幸福时光KTV、阿米果KTV等商务休闲场所。

正是齐全的商务配套，便利的交通条件，吸引了众多大型的高档写字楼纷纷抢驻人民广场周边，正在施工建设的有兴大商务港、玖隆国际时代广场、金鼎国际、文化大厦等，临沂中央商务区格局已经形成。现在临沂商务办公已经形成共识：首选必然是人民广场中央商务区。

写字楼投资的五大要素

写字楼与住宅有较大的差别，因此在选择投资写字楼时需要考虑以下五大要素：

要素一：地段

房地产投资首先考虑是地段，写字楼对地段的要求更高。有实力的公司选址首先考虑的是城市核心区域。时间是商务活动的生命，因此周边商务配套齐全、交通便利是必备条件。

要素二：设计

产品设计是写字楼的灵魂。强烈的现代艺术感可以增强写字楼的品位，而适当比利的开间与进深，则保证了保证室内的通透性、采光型、舒适度。大堂面积过大在满足豪华程度的同时也增加了公摊面积，过长的走廊、较低的吊顶则给人强烈的压抑感。停车位设计是否充足也是评价写字楼优劣的重要指标之一。

要素三：内部配套

写字楼不同于住宅和商铺的重要之处，就是对内部配套的要求高。因为商务办公的需要，所以要求写字楼要配备大小会议室、多功能室、商务中心，提供会议、聚会、复印、打印、传真、快件收发、票务代订等服务。为了节约时间的需要，对电梯的要求不仅是满足一定的载量，在电梯数量、运行速度上也要满足需要。

要素四：物业管理

一个高品质的写字楼还需要高素质的物业管理官司提供全方位的专业服务。对物业管理公司的考察包括其知名度、写字楼管理的经验、成功案例、人员组成、服务内容以及价格。国际、国内知名的物业管理公司在提供国际国内一流水平服务的同时，相应的物业管理费的价格也是高的，因此对物业管理公司的要求是：适合就是最好的。

要素五：价格

   购买的写字楼是否物超所值，关键是看购买价格和租赁水平之间的关系。一般来讲，投资写字楼回收周期为10—12年，也就是说通过不超过12年的租金就回收购房总款，这样的投资收益是较高的，反之就是投资不当、收益率低。目前临沂市写字楼租金水平为1.2—2.0/平方米/天，因此购买价格区间在4380—7300元之间。人民广场区域内租金预计为1.5—2.2元/平方米/天，因此销售价格间为5500—8000元/平方米。  文/史谨