如果一切顺利，刚刚完成4亿股定向增发的泛海建设(000046),其5亿股再增发方案将会获得证监会核准，增发工作也将在年底内完成。

    届时，泛海建设( 53.78,-2.72,-4.81%)的总股本将扩大到12.51亿，土地资源储备也将增至982万平方米，其中此次增发认购的808万平米的土地都位于中心城市的核心地段。泛海建设董事长卢志强称，未来五六年将留出300万平米左右的商业项目作为投资性地产，把公司逐步打造成商业地产的蓝筹公司。

    二度增发惹争议

    正是看到商业地产的潜力，自然人黄木顺一路购买、增持泛海建设股票成为其第一大无限制性流通股东，拥有1804.8981万股，占比2.3%。在此次增发过程中，2007年7月19日自然人股东临时提案扩大增发规模并获股东大会通过，其中主要提案人之一就是黄木顺。

    而另一面，围绕公司二次增发以及二级市场股价的表现，外界也给出了不同的解读。有人认为此举彰显大股东履行股改承诺、做大做强上市公司的用意；也有人质疑密集增发融资并将不完全成熟的土地资源注入上市公司，暴露了大股东资金链短缺和利用资本市场提高股价以备套现退出的企图。

    不管怎样，从目前情况而言，这是一宗多方共赢的交易：大股东将手中的土地资源注入上市公司，不仅履行了股改时的承诺，而且18.55元/股认购价格与当前将近60元的二级市场价格之间的巨大差价,也使土地资源短期内实现了价值的最大化；上市公司通过此次增发获得了800多万平米核心区域的土地，并预计带来超过100亿元的净利润；而对于此次以现金认购的机构而言，即使提高了增发规模，变相增加了认购成本，不到25元/股的认购成本仍是一个“香饽饽”；甚至对于二级市场的小散户而言，注入资产和整体上市题材以及股改后每月平均翻一倍的股价,也让他们感到惬意。

    多赢的背后，有人指出，目前高企的股价似乎透支了其未来的盈利预期，按照半年报公布的每股0.38元，全年0.6元计算，其动态市盈率也达到了接近100倍的水平。另一方面，此次注入的808万平米的全部开发尚需时日，即使乐观预计，产生效益也应在2008年之后。

    支撑泛海建设目前股价的无疑是投资者对注入资产的乐观预期，此次定向增发5亿股收购808万平米土地涉及四个城市，包括北京星火项目下总计108.25万平米、上海董家渡聚居区合计54.41万平米、浙江光彩国际中心29.09万平米以及武汉公司王家墩机场大约617万平米的土地资源。

    公司出具的项目可行性分析报告预测，这四块地将给上市公司带来超过100亿元的净利润。其中星火公司项目销售均价以20000元/平米计算，实现税后利润43.37亿元，投资利润率超过37%；通海建设项目以26000元/平米计算，实现净利达19亿元，投资利润率约19%；浙江公司以写字楼销售均价20000元/平米、公寓销售面积25000元/平米计算。实现税后利润9.75亿元，投资利润率超过40%；武汉项目旗下的土地资源潜力更大，以目前武汉同等地段楼盘价格7000/平米计算，617万平米的土地所产生的收益将更为巨大。此外，浙江等项目规划的五星级酒店等投资性房地产将会为公司带来长期稳定的经营性收益。

    如果一切都按预料的进行，上市公司未来的发展将前景可期。不过，目前的情况似乎没有这样乐观，上述项目要产生效益仍需时日，乐观估计，最早也要2008年。

    公司披露的信息显示，目前仅浙江项目完成了三通一平工作，并完成交地手续。北京星火公司项目中第六、七宗地虽已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证，但要完成七通一平的熟地仍需时日，而第二宗地只取得了政府四委联审会授权一级开发主体的会议纪要。上海、武汉的项目虽极力推进，但目前仍制约于一些程序上因素，进展不算迅速。

    北京项目 预测售价偏保守

    作为此次定向增发认购资产中价格最贵的北京星火公司项目，规划建筑面积108.25万平方米，认购价格估计为50.9亿元，大股东出售给上市公司的楼面地价为每平方米5200元。据泛海建设有关人士称，这个楼面地价远远低于同等地段，甚至比去年重组进入上市公司的东风乡1、2、3号地块每平方米5400元的交易价格还要低。

    记者在实地采访时看到，位于泛海国际居住区 (论坛 像册 户型 样板间 视频)东面的星火项目已经被围墙隔离，记者不能进入，而在围墙周围，还有一些拆迁户没有搬离。公司副总裁、董秘陈家华预计，若无意外，今年底将完成土地拆迁和七通一平工作并开始施工。

    随后，记者以购房人的身份到离项目不远的泛海国际居住区的售楼处打听销售价格，得到的价格为24800元/平米，而且是位置相对较差的地段。为了更准确地了解周边商品房的价格，记者又到不远处由另一开发商投资的观湖国际楼盘，平均价格也在25000元以上。

    如果这个价格维持到在星火项目开发完毕时，那么仅此项目将给上市公司带来超过250亿的销售收入。根据公司出具的项目开发可行性报告披露，星火项目销售均价将在20000元/平米以上，总销售收入将达到188.37亿元，税后利润将达到43.37亿元，投资利润率超过37%。显然，上市公司预测的销售均价有些保守，不过，未来三年房价走势是一个未知数，预测并不能代表能产生的真正收益。