去年本市房产交易税费优惠新政到今年底部分到期

    楼市会出现“赶末班车”热吗

    去年下半年，上海相继出台了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》（共14条）等多项楼市新政，其中部分政策的执行期限是从去年11月1日或今年1月1日起，至今年12月31日止。

    眼下，离年底已不到两个月了，一些售楼人员和中介业务员开始敦促买卖双方：“优惠政策即将到期，欲买（卖）从速”。来自易居中国的统计显示，10月19日至25日的一周内，上海商品住宅的成交量大幅上涨51.44%，达到51.37万平方米，创下近17周以来的最高水平，多家房产中介的监测也表示，10月下旬以来，二手房成交显现翘尾态势。

    这是否意味着，“新政到期”预期开始作用楼市，人们纷纷争赶“末班车”？

    主要影响：二手房交易税费

    “一旦相关政策到时终止，受到影响最大的可能是二手房交易税费，尤其是超过2年而未满5年的住房，出售方的交易成本将会明显增加。”21世纪不动产有关负责人以普陀区建德花园百合苑一套82.45平方米，总价138万元，购入满2年、未满5年的普通商品住房为例。假设这是卖家唯一一套自住用房，买家也是首次购买住房，无贷款，那么按照营业税由免征恢复至此前的5.55％，契税由原先的1％恢复至此前的1.5％等条件计算，卖家将因此多承担91286元税费，约占房屋总价的6.6％，买家将多承担7876元税费。

    如果此套房屋总价是220万元，属于非普通住宅，按现行标准计算，卖家应承担的税费为74085元。如果优惠不再，按照此前执行的政策，卖家应承担178470元税费，多承担的税费可能达到104385元，约占房屋总价的4.7％。

    高房价笼罩成交难现“井喷”

    近期楼市中，的确有人为赶“末班车”而主动挂牌。“21世纪不动产”近期接待了一位卖房者，以118万元的价格卖出了位于普陀区世纪之门一套物业。该房源较去年买入时增值12万元，卖家一开始挂牌123万元。后来一算时间，如果年内无人响应，就很可能错过税费优惠时点，于是调整价格为118万元后顺利卖出。据介绍，在宝山高境淞南、杨浦五角场、浦东上南等板块，10月份的新增挂牌量较9月同期增长了5％—10％。

    但总体而言，优惠政策即将到期并未带来二手房市场交易“爆发式”的增长。据上海中原地产研究咨询部经理马冀介绍，由于今年以来，上海楼市在一轮明显的“量价齐升”后，房价已趋于高位，使得部分卖家重新陷入观望，并不急于入市。眼下，市场对下一步房价的预期出现分化。尽管一旦优惠政策到期取消，卖家的直接支出会明显增加，但那些看好后市的卖家认为，可以将增加的支出转嫁至房价上，如果没有到达心理价位，并不急于抛售。

    也有部分卖家认为，下一步房价可能出现调整，因而高位套现的欲望较强。不过，近期银行对贷款的审批趋于严格，二手房成交速度有所放缓。

    美联物业分析认为，下一步二手楼市或许会因此迎来一波行情，但在当前高房价下，成交量并不会因此而有太大幅度的提升。

　　楼市走向需综合判断

    佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，去年底出台的新政对于鼓励和支持住房消费起到了应有的作用。最近两周，上海新房成交出现明显增加，主要是因为这两周市场供应的增加。年内到期的优惠政策对新房成交的影响也相对较小。

    “部分楼市新政到期，其产生的心理影响可能将大于实际影响。”易居中国高级分析师付琦认为，判断下一步楼市走向，还需综合宏观经济走势、包括贷款利率等金融政策走向等多种因素。其中，消费心理是决定走势的关键。付琦认为，消费心理是否出现逆转，与相关调控政策带来的预期紧密相关。目前，上海楼市趋于稳定，市场消费心理出现逆转的可能性不大。