编者按：

楼市出乎意料迅猛上攻的2009年行将结束，2010年的房价走势随之成为大家最为关注的焦点。当无数人都在为今年将近30%的房价涨幅高呼“泡沫”之时，也有无数的人在为房价辩解：中国的城市化道路仍在进行，土地将越来越少，地价的不断上涨注定了房价长期的上涨趋势。

的确，谁都不得不承认，每年高达30%甚至更高的房价涨幅并不健康，但楼市也在众人的“泡沫化”担忧中，短时调整后再度强烈反攻。也许，中国楼市还在“泡沫”生成的过程中。如果仅仅谈及2010年的房价，至少在目前所有的房地产业界，笔者还没有听到一个人对明年的楼市表现出悲观。

中国的城市化道路仍在进行，土地将越来越少，地价的不断上涨注定了房价长期的上涨趋势

唐文祺

临近年底，关于政策风向转变的舆论突然甚嚣尘上。随之而来的，是各地楼市不约而同涌现出的交易热潮。2010年的楼市走向也因此被推向舆论的风口浪尖。

顶级地段依旧看好

许久未有动作的天安中国（00028.HK），选择在此时运作大手笔。10月，天安中国发布公告称，以近7.55亿元人民币代价，收购上海闵行区中房森林别墅57栋物业。

天安中国在公告中称，考虑到中国内地尤其是上海，优质住宅物业的需求将持续强劲，因此这一收购既提供了资本增值潜力，同时也有利于拓展集团在上海的物业组合。

事实上，根据天安中国的计划，此次收购的57套物业中，除公司持有22套外，其余35套别墅将在明年4月推向市场销售，据天安中国相关负责人透露，公司目前已将售价初步定为6万~6.5万元/平方米。“更为看好的，是未来几年内市场的长远发展。”

假设按照351平方米的平均面积来推算，天安中国此次购入价格大约为37750元/平方米。与当年凯雷“团购”物业时的价格相比，溢价不少。这意味着，在天安中国的预想中，收购完成半年后，这些别墅的价格将上涨将近一倍。

在此之前，天安中国还将荷兰ING在上海持有多年的上海网球俱乐部和公寓项目，以9.9亿元代价收入囊中。两个月时间，天安中国已在上海高端物业市场中投入了17.45亿元。

世联地产提供的数据显示，2009年1至10月，上海豪宅市场共计成交1139套，与2008年同期相比，涨幅高达143.3%。即使是与楼市“高热”时期的2007年相比，同样有15.9%的增幅。同时，成交均价更是屡创新高，当前成交均价已高达65106元/平方米，较2008年同期增长4.5%，较2007年同期的涨幅则达44.2%。2009年的上海楼市，可谓是名副其实的豪宅时期。

对后市看好的，不仅仅是天安中国。“虽然按照进程今年也赶得及，但最终还是决定延迟到明年，这样对于产品质量也好把握。”一位上海本地开发商表示。今年，这家房企在土地市场以公开招拍挂的形式，竞拍获得了一幅上海内环以内住宅用地。“预判下来市场仍是平稳基调，内环以内的物业价格还会上涨。”

政策收紧预期不高

对于2010年房地产市场的走势，经济界人士的观点开始与房地产业人士表现出一致。9月，央行副行长苏宁公开表示，下半年至明年都将继续保持适度宽松货币政策。“对于楼市的支持利好，影响较为显著的便是货币政策，但从当前的情况来看，适度宽松的货币政策执行尚未出现在2010年结束的状况。”一位证券研究专家称。

在中国银行总行战略发展部宏观经济分析课题组发布的一份报告中指出，中国房地产市场的调整时间与幅度主要取决于政策，尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。

报告中称，从政策因素来看，随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策将有所收紧从而引发市场调整。然而，从宏观经济运行来看，明年经济形势的好转趋势，又会对房地产市场起到促进作用。“如果不出台新的调控政策，不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。”

在调控政策之中，市场嗅觉最为敏感的，当数贷款政策的变化状况。随着优惠措施即将中止的消息传出，楼市相应出现了短暂震荡的局势，其重要性便可见一斑。不过，摩根大通中国投行副主席龚方雄在接受媒体采访时称，从明年来看，放贷前高后低的历史规律很难打破，因此不排除明年一、二季度每月放贷数量仍会增长的态势。

国泰君安出台的一份报告中同样指出，从贷款的投放方向看，房地产成为新的贷款争取对象仍将在2010年继续延续；此外，2010年的整体宏观经济环境是稳定期，因此利率可能在后半期才有所提高。而从贷款规模进行预测的话，国泰君安表示，估计明年需要新增贷款在8.7万亿左右。

市场供求仍将主导

然而，明年的楼市走势并不能仅从政策角度进行预测。中国银行总行在上述报告中，对于中国楼市房价已明显偏高的态势，显示出对未来发展空间产生调整可能性，及调整幅度较大的忧虑。

市场层面，世联地产分析师认为，由于2008年受到金融危机影响导致的开工低迷是目前供给不能显著回升的主要原因。从中长期来看，供给会呈现加速回升态势，但短期供不应求的局面无法改变，从而导致价格继续上升。龚方雄同样认为，中国城市化进程刚刚起步，但在中国可耕地表现稀缺的情况之下，地价上涨将是难以避免的。

当CBN记者询问一家开发商明年的推盘计划时，该开发商谨慎回答，“明年的推盘价格仍然会延续今年形势，不过，下半年会是值得注意的时间段。”

中国房地产未来四十年

中国国际金融有限公司房地产研究部

自1997年以来，中国商品住宅市场进入了快速发展阶段，虽然期间伴随着行业政策的变化，新屋成交量和价格时涨时落，但仍处于向上大趋势当中，而伴随着成交量和价格不断创新高，关于成交量和价格泡沫的质疑不断增强，对房地产行业拐点的关注度也在持续的提升；本文尝试从经济发展与住宅市场发展的国际比较以及自身发展的历史规律中寻求未来40年我国住宅市场发展的轨迹，从而有助于更好的理解地产行业的短期波动和长期趋势。

未来40年之新房交易量。2010~2050年全国商品新房市场将经历先升后降的一轮大周期：全国新建商品住房交易量2020年达到高峰（全年12亿平方米），2040年后回落至当前水平（年均6亿平方米）；全国平均住房价格（剔除通货膨胀）2040年达到高点（约为当前住房价格的2.5倍），然后逐步回落。2045年之后全国各城市住房市场均步入成熟期，量价稳定。就各级城市而言，一线城市市场高峰已过，二、三、四线城市市场高峰将分别出现在2015年、2020年和2035年。

未来40年之新房房价。2010~2050年新建商品住房平均价格将稳步上升，预计2040年之后增速放缓，达到每平方米2万元。若以2010年不变价格计算，住房价格在2040年达到每平方米1万元的高峰，约为2010年的2.5倍，此后实际价格呈向下调整的趋势。

各级城市看，若剔除通货膨胀因素，一至四线城市住房价格分别于2025年、2030年和2040年增长至本轮大周期的高点；若不剔除通货膨胀，则各级城市住房价格高点顺延约5年。总体而言，一至四线城市住房价格的加速上涨期自2005~2010年起依次滞后10年。

未来40年之新屋销售额。2010~2050年新建商品房交易额将持续增长，其中2010~2020年间增速较快，以2010年交易额3万亿元计算，2020年和2040年交易额将分别达到8万亿和11万亿。若以2010年不变价格计算，交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元。

各级城市看，若不考虑通货膨胀因素，各级城市交易额均持续增长，其中三、四线城市增速较快。若以2010年不变价格计算，一、二线城市交易额将分别稳定在2500亿和10000亿元。

全国新建商品住房市场预测结果（2010~2050）

交易量预测结果：

全国层面看，交易量在2010~2020年间增速较快，2010年预计约7亿平方米，高峰出现在2020年，接近12亿平方米，此后交易量稳步回落，2040年后将稳定维持在每年6亿平方米的水平。

各级城市看，一线城市交易量高峰已过，2015年后降至年均1500万平方米，2030年后因旧房升级，交易量将有小涨；二线城市交易量目前已处于高位，未来5年有小幅增长空间，2015年达到年均1.8亿平方米高峰，此后市场逐步回落，2030年之后稳定在8000万平方米。

交易额预测结果:

全国层面看，交易额未来将持续增长，其中2010~2020年间增速较快，以2010年交易额3万亿元计算，2020年和2040年交易额将分别接近8万亿和超过11万亿。若以2010年不变价格计算，交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元。

各级城市看，若不考虑通货膨胀因素，各级城市交易额均持续增长，其中三、四线城市增速较快。若以2010年不变价格计算，一、二线城市交易额将分别稳定在3000亿和8000亿元。

交易价格预测结果:

全国层面看，新建商品住房平均价格稳步上升，2040年之后增速放缓，达到每平方米2万元。若以2010年不变价格计算，住房价格在2040年达到每平方米10000元的高峰（实际住房价格约20000元/平方米），约为2010年的2.5倍，此后价格渐趋平稳。

各级城市看，一线城市实际住房价格在2035年之前均呈现上涨态势，但上涨速度逐年下降，峰值年份实际住房价格约3.5万元/平方米，此后趋于稳定；二线城市住房价格自2015年起呈现快速上涨趋势，2035年达到每平方米25000元的高峰，此后小幅回落。

全国住房存量及居民住房水平预测结果:

2010年全国住房存量约170亿平方米，城镇人均住房面积28平方米。这两项指标在未来10年中将快速提高至269亿平方米和35平方米。2030年之后城镇人均住房面积将稳定在40~42平方米，未来增长速度很慢。

未来住房价格变化与人均GDP增长的关系

若不考虑通货膨胀因素，住房价格轨迹与人均GDP轨迹基本相近，但相对增长速度时有差别。就全国而言，2035年之前，全国住房价格增速将略高于人均GDP增速，2035年起这种趋势逐渐弱化，至2040年前后，住房价格增长速度将慢于人均GDP，甚至出现相反的趋势。

各级城市也表现出类似特征。仔细观察可以发现，总有一段时期，城市住房价格增速明显快于人均GDP增速，这段时间往往出现在住房市场发展初期、家庭住房需求及实物资产投资需求强劲的时候，一般持续10~15年，这是一个住房价格泡沫积累期；而后住房价格增速放缓，甚至出现下降，这又是一个去泡沫过程。

上述现象在很多发达国家都曾经发生过，例如美国、英国和日本。从中可以得到一个显著规律：长时间维度来看，不考虑通货膨胀的住房价格变化轨迹与人均GDP变化速度接近；短期维度上二者可能发生偏离，泡沫积累阶段所积攒的泡沫成分越高（表现为相对人均GDP轨迹的偏离越大），去泡沫阶段住房价格的上涨空间相对越小、下降空间相对越大。

风险提示：以上预测基础在于经济的持续稳定增长以及通胀的平稳，短期的政策变化会导致短期内销售数据的变化，经济抑或通胀的超预期变化也会导致成交量价格的超幅度波动，但大的趋势不会有较大变化。

2010年房价向下调整很困难

回建强

国家统计局公布的10月份房地产市场运行数据显示，10月份国房景气指数为102.03，比9月份提高0.95点，这是继今年4月确立上升态势以来，连续第7个月上涨，并且连续3个月运行于景气区间内。同时，1~10月份开发投资、商品房销售面积都实现了较快的同比增长。最引人关注是商品房价格，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，环比上涨0.7%。

从统计局公布的数据看，房地产业毫无疑问正处在一个比较兴奋的阶段，价格同比环比同时上升。价格是衡量楼市发展的一个核心指标，这涉及到楼市的健康程度，以及消费者购房能力。从目前市场走势看，今年年底楼市出现调整的可能性不大。市场的惯性将维持楼市高位运行。

对于明年的市场走势，主要影响因素有供求关系、政策变化和宏观经济增长情况等几个因素。

从供求关系角度看，今年下半年楼市价格的上涨在很大程度上是由于楼市的有效供应不足造成的。今年7月份新开工面积环比下跌41%，10月份环比下跌18.8%。土地购置面积也处于较低水平。

之所以房地产新开工面积和土地购置面积处于较低水平，原因在于房地产企业对于未来市场的走势较为谨慎，这是经历去年市场大调整后的一种过激反应。按照今年新开工数据推算，如果明年销售量依然旺盛的话，楼市供求关系依然是紧张的。

从政策变化看，影响住宅成交的最大因素是信贷政策和税收政策。从最近银监会等政府机构的表态看，明年楼市的信贷政策将是有紧有松。松的方面是继续鼓励首套住房的消费，利率将继续打七折，这一政策不应轻易改变。

紧的方面是对于二套房的贷款利率和首付条件都会提高，提高投资需求的进入门槛和持有成本。另外，营业税的优惠政策也会按照国家有关文件的规定在年底取消。

从政策导向看，明年楼市的成交结构相对目前将发生变化，即自住需求的比例将显著上升，投资性需求比例下降。虽然当前楼市成交量因为政策的不确定性引发了购房恐慌，形成短期的上翘，但当政策逐步明晰后，这种恐慌性的购房就会消失，取而代之的理性购房。

从宏观经济发展的角度看，今年我国经济增长“保八”基本实现，明年经济增长将进入一个平稳的轨道。更多体现为经济的内在发展内涵，而非政策投资推动型增长。

随着美国奥巴马总统对我国的成功访问，以及明年初胡锦涛主席对美国的回访，中美两国之间未来的关系将更多的是合作和共赢。世界经济也将走出金融危机的阴霾。国内外大环境的好转将有利于我国经济的稳定。进而，国内外资金对我国楼市的需求也会大大上升。

综合来看，从需求量上讲，明年楼市将维持一个平稳的水平，房地产业将恢复到平稳的发展期。从价格走势看，明年楼市进行结构性调整在所难免。具体表现在今年楼市价格跟风快速增长的地区，明年会适当回落，重新寻找合理价格的支撑。对于有增长概念的一线城市，不排除价格继续上涨的可能，但同时，价格单边增长也会引发区域市场泡沫的嫌疑。

资金是影响房地产价格的关键，虽然目前的家庭结构和购房模式还能够勉强支撑高房价的存在，但这种房地产市场的支撑模式并不牢固，也不是正常的市场状态。

所谓6个人一起买房的问题，与其说是推高房价的动力，不如说是高房价透支社会消费力的实证。明年房价有调整的空间，但总体价格水平依然处于高位，这是现实情况所决定的，但政府管理部门应认识到，高房价有提升所谓城市竞争力的作用，同时也要注意这样的房价对我国经济长远发展的潜在危害性。