房贷门槛升温楼市“马太效应”

    当各家银行房贷暗中收紧时，80/20法则开始发挥作用。高端客户成为银行的优质资源，中低端客户则黯然出局。供给端的缺位和需求端的畸形将把房价带向何方？

    房地产市场的繁荣中出现了一道裂痕。

    裂痕的一端是持续繁荣的房地产市场。自今年3月份以来，房地产市场止跌回升，价格节节攀升，成交量大幅增加，对未来走势也是一片看涨之声。

    裂痕的另一端是由暗渐明的房贷优惠政策调整。自今年7月中国银监会主席刘明康强调“控制房地产贷款风险”以来，取消优惠政策、收紧房贷的声音不绝于耳。

    随着房贷政策调整的声音越来越大，这一裂痕也越来越清晰。当繁荣的房地产市场遇到收紧的房贷政策，中低收入者在调控中渐渐失语，房地产市场再次上演富人的游戏。

    中低端客户出局

    本报展开的调查发现，各家银行房贷收紧早已暗中进行，但豪宅房贷却一反常态地受到了银行的追捧，使得豪宅热销。

    北京奥运村附近的盘古大观就是一例，均价7.8万元/平方米的盘古大观仅半个月就成交12套（包括认购和签约），成交金额逾5亿元。

    代理高端物业为主的亚豪机构统计，今年11月份以来，北京单套总价超过3000万元的顶级豪宅共成交了17套，其中盘古大观占据了七成的市场份额，其余5套被钓鱼台7号院、颐和原著瓜分。

    “成交量还有可能扩大。”某商业银行信贷部内部人士透露。他的信心来自于银行内部的秘密动作：为争取到更多优质客户，很多银行正专门针对高端客户进行房贷利率的压力测试，“在风险可控的前提下，对高端客户的争抢已经白热化。”

    尽管豪宅买家一般都是多次置业，但银行对其信贷门槛却依旧宽松。

    这可以解释为什么高档楼盘的成交量越来越大。在易居房地产研究院的报告中，新盘豪宅仅一个月即成交60亿元。据估算，半年间北京总价400万元以上的新建和存量豪宅成交金额超过1100亿元。

    当各家银行房贷暗中收紧时，80/20法则开始发挥作用。高端客户作为银行的优质资源，其利益获得了最大程度的保护，而中低端客户因为资质和风险问题则率先出局。

    “房贷收紧限定的是普通消费者购房，为市场降温的效果有限。高端客户异军突起带动楼市繁荣的同时，也改变了进入市场获取财产性收入的人群结构。”亚豪机构副总经理任启鑫说。

    银行将高端人群视为优质客户给予优惠；高端客户在房地产投资上一掷千金亦毫不手软，当下的房贷政策调整对他们而言影响甚微。二者结合，成为当下房地产市场繁荣的催化剂。