成交走势 抬升翘尾 VS 年末下滑

点评：今年政策环境更为温和

整个2007年，楼市调控措施一直没有停止。首先是“温水煮青蛙式”的加息。整个2007年从3月到12月间分别加息6次。同年9月末，政策又下了一剂猛药——中国人民银行、银监会发布通知明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。除了以上两条之外，当年还有“每次申请预售面积不得少于3万平方米”等一系列调控规定，因此很多媒体把2007年称作是政策年。而2007年岁末的上海楼市承受了政策重压之下的浓重观望情绪，成交量呈现下滑状态。

反观2009年，如果说，2007年市场环境是严厉调控，那么2009年就是温和扶持。

2008年10月22日，上海救市14条出炉。其中包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例为20％。购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。由此大大激发了楼市购买热情。此外，2009 年市场庞大的信贷规模也值得注意。2009年，上半年的楼市走向与同期信贷投放量有密切关系。上半年全国高达7.37万亿元的投放量超过历史上任何一年的投放总量。可以说，2009年楼市是由政府一系列刺激政策带来的。甚至最后一拨成交量上升的翘尾行情很大程度也是由于对于优惠政策是否到期的不确定性引发的。2009年楼市走向受到政策的影响最为关键。

区域亮点 郊区大热 VS 市区为主

点评：市场蛋糕正逐步做大

虽然从总体成交量上看，2007年1-11月商品住宅成交量略高于2009年同期。但是从市场热点范围来看，2009年市场明显得到了延伸。成交热点向外郊环间扩张，甚至是扩散到郊环以外是2009年楼市与2007年楼市的又一重大区别。 2009年的郊区板块可谓大放异彩。数据最说明问题，2007年和2009年的月度成交峰值同在6月，以此为例，根据数据，2009年6月郊环外商品住宅成交面积达到为239648平方米，明显高于2007年6月的167466平方米。不仅如此，2009年1-10月，有四个月的郊环外商品住宅成交面积超过20万平方米，而2007年同期仅有两个。

上海华燕市场研究中心分析师指出，2009年以来，随着市中心供应的减少和价格的高企，供应市场向外围发展的趋势是必然的，目前，部分首次置业的刚性需求和投资性需求已转向外郊环区域，在这样的局面之下，外郊环区域也受到购房者的追捧，房价逐渐上涨。

以浦东周康为例，根据统计，2009年年初的时候，周康板块的住宅成交均价仅为8609元/平方米，但到今年九月份，该板块住宅成交均价已经飞涨至16303元/平方米，涨幅高达近90%。特别是在大浦东计划敲定的当月，周康板块的商品住宅成交均价暴涨4816元/平方米。板块内的锦绣华都、明天华城、绿地康林公寓等持续热销。在宝山顾村板块，保利叶上海去年逆市开盘并取得惊人佳绩，今年也出现了数百套新房源开盘几天内就售罄。此外，就连从前在楼市排行榜上鲜见的金山新城也成了楼市宠儿。金山新城的宝华海湾城、金悦华庭今年持续热销。上海华燕市场研究中心统计数据显示，今年三季度金山房价的涨幅居各区县之首，成交均价为7440元/平方米，环比二季度上涨47%。

从新增供应量来看，郊区板块的住宅也有明显优势。报告显示，在房荒笼罩的2009年，原浦东、闵行依然是新盘供应大户，各有18和15个新盘上市；松江、嘉定及原南汇的新盘也在10个以上。青浦、奉贤各有8个，金山也有4个新盘上市。对此，分析师认为，这表明随着5号、9号、13号等远郊地铁线路的建设和通车，远郊新城和新市镇的开发在提速，这有利于缓解市场新房供应不足的矛盾。预期，再经过几年公共设施建设之后，这些远郊区域会进入全面开发，届时新房供应下降的局面可以得到缓解，房价过快上涨的局面也可以得到解决。

高端市场 豪宅速销 VS 热盘鲜见

点评：资产保值增值需求大量增加

业界有人把2009年称为豪宅元年，在2007年，虽然，房价涨幅明显，但是从商品住宅成交均价上看，从年初的9574元/平方米至年末的11767元/平方米，涨幅并不太高。但是2009年的情况截然不同。由于豪宅市场的带动，商品住宅成交均价走高明显，且接连破记录。

当汤臣一品由1年1套的销售速度提升到2天1套之时，豪宅市场已经接近疯狂。今年8月星河湾成交了255套房源，平均每套1438万元；翠湖天地嘉苑成交了88套，平均每套1019万元；黄浦湾成交了59套，平均每套1608万元。如果说2009年是豪宅元年，那么8、9月就是元年的标杆。而此后的几个月中，豪宅热销之势仍未减，黄浦滨江板块成交均价68924元/平方米的外滩九里183套房源开盘售罄；北外滩的白金湾府邸在1个月内售出了近20套房源，其中最高的一套高区江景房源成交均价达到了14万元/平方米，成交总价高达5000多万。11月，中粮海景壹号2小时23亿元的销售业绩，创出了十万元级豪宅的速销奇迹。

受到豪宅破天荒式成交的带动，2009年8月，上海豪宅市场三破历史记录，系统显示，8月均价4万元/平方米以上商品住宅成交了566套14.03万平方米，总成交金额达到74.17亿元。比7月份的历史高位307套还要多出259套，成交面积甚至超过了上半年的13.27万平方米。但是，豪宅的这拨行情并未结束，上海商品住宅继8月创出平均成交价格新高后，11月又再度刷新记录达到18686元/平方米。

世联地产评论员陈志鹏指出，2009年沪上豪宅市场的火爆是有其深层次原因的，国内宽松的货币政策及国际经济的持续疲软是助涨今年豪宅市场的根本原因。首先，2009年以来出于发展经济的需要，我国政府实行了相对较为宽松的货币政策，这也使得资产保值增值需求大量增加。其次，在当前国际经济形势依然严峻的情况下，国内实体经济的经营风险大大增加，在缺少好的投资渠道时很多产业资金或者实业资金被迫成为闲置资金，而为了降低闲置资金的成本，在后市预期看涨的情况下转而投资豪宅就成为应时之选。 　　投资主体 内资主导 VS 外资称雄

点评：国内投资者优势逐渐显现

从需求层面看，2009年这一波楼市行情是由政策优惠、企业促销优惠和前期压抑需求爆发的联合作用开始的，但在年中则更多的是投资型需求跟进市场，而其中，国内投资者正迅速崛起主导投资市场。

2007年，外资基金在上海整体收购住宅事件十分多见。如新天地的翠湖天地28套中央复式房源被来自英国的高富诺获得，收购金额高达5.96亿元；永兴国际收购了位于马当路附近“淡水湾花园”的63套物业。

分析师薛建雄指出，2007年当时入市的投资者比例还没有现在这么高，但是外资比例很高，特别是整栋收购的案例。 2007年楼市中，外资是主要动力。他们在看好中国经济增涨的预期下，认为会有更多高级别的外企老总会来中国，所以大量收购高档楼盘打算装修出租给这类人群。但今年因为全球金融危机的影响，外资这种高租金预期消失了，虽然高档房的面积大了装修也更豪华，但租金不涨反而还有所下跌。因此今年外资整栋收购住宅的案例明显减少。

根据戴德梁行投资部提供的数据显示，预计到今年年底，2009年全年上海成交的大宗物业交易（每笔交易金额大于一千万美元）总金额将达到200亿元人民币，而2008年全年成交金额为180亿元，同比增长20亿左右。“在国外基金纷纷出货的同时，我们看到，买家大多来自国内。投资市场变成了以本地投资者为主导的市场。”戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成表示。而这种“东风”盖过“西风”的现象不仅是在上海。戴德梁行统计报告显示，截至今年9月15日，内地本年共录得32宗大宗物业交易，涉及总额超过33.6亿美元。而在本年大额投资交易的买入方中，国内资金的比率远多于国外资金，无论是整体宗数及金额占比均高达84%。

“这有两方面原因，一是融资方面，与外资基金相比，国内投资者融资渠道更多、更方便，还可能得到国内银行的贷款支持，而海外资金进入中国还不太容易，部分资金还要从海外银行贷款融资，而目前海外的银行贷款相对还比较难。”叶建成表示，“在收益方面，海外投资者获利后资金要打回海外，需要缴纳预提所得税，而国内投资者则不需要。所以从获利空间上来说，国内投资者也更具优势。因此，国内投资者完成收购物业的速度更快，谈判成功的几率也更大。”

另一方面，与外资对于物业有固定的投资周期和回报要求不同。因为很多是自有资金收购，资金压力小，国内投资者不会有一个很明显的退出时间表，会更可能长期持有。同时，内地投资者也因资金充裕，在逐步开始做一些综合性商业项目，获取更好的回报。

两波牛市行情大环境截然不同

中原地产研究咨询部高级经理马冀

2009年在骄阳似火的高涨行情中不免让人回想起2007年曾经一度火热的上海楼市，但仔细想来还是与2009年大有不同。2007年年内曾6次加息，购房成本加大。而2009年利息持续下降，并且始终保持从宽的货币政策。再加上2009年减免很多交易税费，降低首付比例，购房门槛大大降低。

2009年上海楼市出现持续牛市行情是受大环境整体影响而成。其中，从市场的供应来看，自2004年上海开始紧缩地根，土地供应特别是住宅土地的供应不断萎缩。2008年下半年整体楼市持续低迷使大部分土地都以底价成交，部分土地流标，导致目前市场商品房存量下降。加上今年“地王”频现，在售楼盘纷纷涨价，购房者追涨热情不减。 2009年1-11月份整体楼市新增供应量为1445万平方米，其中外郊环间的供应量占全市总供应量的59%。而中心区域的供应量只占6%，中心区域的供应量出现大幅收窄，特别是长宁、静安和卢湾区比2008年新增供应量下降近50%左右。其中长宁区在今年9月份之后再无任何新盘上市，因此区域内在售楼盘在市场存量萎缩的前提下的销售价格也出现大幅上调。经过近一年的消化，市场上可售存量住宅房源基本消化殆尽，上海楼市供求矛盾日渐严峻，在供应稀缺的前提下势必会带来市场的上行。

岁末行情凸显最大不同

同策咨询及研究发展中心资深分析师倪晓玲

和2007年不同的是，2009年岁末，楼市的火热程度丝毫没被上海阴冷的天气给浇灭。商品房成交量持续高位状态，住宅成交量更是止跌反弹。而在迪斯尼正式落户消息迅速拉高了周边房价后，全市新房、二手房也都跟风追涨，上海房价再次迎来新一轮的高涨期。楼市在“金九银十”没有很好展现，却在11月热火朝天。加上二套房贷收紧以及优惠政策或将到期等不确定因素的刺激，使客户产生了恐慌心理，房价不跌反涨，广大购房者拼命冲入楼市，欲赶优惠“末班车”。

在供不应求情况下，全市商品房库存余量继续减少。据统计，截止至11月底，本市商品住宅余量已跌破500万平方米，为482.49万平方米，创下新低。外环以外住宅余量的大幅减少是造成整体下滑的主因。截至11底，外环外住宅余量为313.79万平方米，比1个月前减少了13%，同样创下新低。其他环线住宅余量则没有出现明显变化。

自2007年起积聚的三大需求推高今年楼市

上海华燕市场研究中心副经理张晴怡

回首2009年的上海楼市，3月住宅成交量环比上扬48.4%，并且4、5月也连续保持了火爆的成交量的原因是三方面的，一方面是由于去年压抑的刚性需求，第二方面是受优惠政策刺激下的“可买可不买”那部分需求，第三方面是由于特定的宏观经济环境下带来的投资需求，如房地产投资回报明显高于制造业等实体经济的投资回报，所以不少资金流入楼市。也正是由于这三大需求，导致了2009年的住宅市场呈现出两大特点：迅速走进成交旺季以及豪宅市场大放光彩。不同于2007年时的楼市火爆，2009年的“楼市热”更多的是由于“实体经济冷”造成的，2009年特定的经济环境下，那些带有一定投资性需求的购房人群的购买行为，对今年楼市火爆起到了较大的作用，从豪宅市场的火爆可以充分说明这点。

2009年豪宅火爆突破2007年峰值

世联地产评论员陈志鹏

2009年是上海楼市空前“繁荣”的一年，而作为其中最耀眼的明星——豪宅市场更是吸引了无数人的关注。从相关数据来看，2009年1-10月上海豪宅市场共成交1139套，比2007年同期增长15.9%；成交面积313376平米，比2007年同期增长22.5%；成交均价为65106元/平方米，比2007 年同期增长44.2%。

近几年来，豪宅市场不仅在成交量、成交均价上有突破，产品趋势也在发生变化。数据显示，上海公寓豪宅项目呈减少趋势，但成交量与单套面积不断扩大、单套总价不断攀升的趋势很明显。而别墅豪宅“小型化”趋势明显。纵观豪宅市场，未来公寓豪宅与别墅豪宅在面积与总价方面“相互看齐”的趋势日趋明显，其市场合理性在于：公寓豪宅面积的不断扩大能使原来相对较小的城市生活空间随之扩张，大大增强舒适度，而其城市资源的稀缺性为其单价的上升提供了有效的支撑，“有价有市”；别墅豪宅的“小型化”转型则可以在不过多地影响空间舒适度的情况下，以越来越低的总价最大程度地为购买者减少资金压力和负担。