记得12月9日，国务院常务会议决定“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”，本人接受媒体采访之时明确表示，中央、国务院的底牌已经亮出来了“不要再炒”，同时指出2010年房价上涨的基础已经失去，而以任志强先生为代表的“唱多派”还要认为这是“帮倒忙，反而助推房价”。即使在国务院抑制房价变成“遏制”出台之后，很多人都在嘲笑中央调控会变成“空调”。

我个人的观点向来鲜明，“炒房炒股要听党的话”，不要天真地去解读每一条政策的效果，而应知悉中国政策是“目标导向”，只要目标确定，一条政策不行，再出一条，如果知悉这点，就会理解2007年连续6次加息，连续10次上调银行存款准备金率，2008年底救市政策也是层出不穷，所以我一直说“楼市不稳，政策不止”，这不仅适合于2007年、2008年，也适合于今明两年。

果然不出所料，今天晚上国务院总理温家宝同志接受新华社专访时提到“要做四件事”，熟悉中国政策的人士都应了解，直接看最后一件事就可以了，那是真正紧迫的事情，即“要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为”。把楼市乱象定性为“违法犯罪”这是首次提到，这是重大利空，表明中央、国务院认为房地产的问题十分严重。

就在温总理访谈录刚一公布，我就接到了几个营销总监的电话，请示如果被定性为“违约犯罪”，以前的一些销售模式可能都要改变了，那么今后如何卖房？从此视之，政策牵一毛而动全身。

所以我再次给炒房者忠告，放弃幻想，尽快出手！

下面附上我昨天所做的“楼市回顾与展望”报告，完稿于温家宝总理的专访之前，其中政策章节明确提出会有“更加严厉的调控政策”出台(以下报告为内部深度研究报告，谢绝转载)

回顾2009年，展望2010-2011年

一、2009年中国房地产市场回顾

1.         销售面积及价格指数

2009年1-11月，全国商品房成交面积为7.5亿平方米，成交面积创历史新高，同比2008年增长53%，同比2007年增长25%。

从月度商品房成交面积来看，今年并非节节攀升，可以分为三个阶段，即：

1）      1-6月，从“小阳春”到“盛夏”，成交面积一路放大;

2）      7-9月，价格反超2007年，加上库存减少，市场重入观望，成交连续3个月下降;

3）      10月后，由于“政策末班车”效应，成交再爆发。

虽然成交面积并非节节攀升，但成交价格却是节节攀升，一直处于上升通道中。2009年11月价格指数达到132.2，创历史新高，次高点为2008年10年（金融危机爆发前）的126.0.

从环比价格指数来看，随着2009年7-9月成交面积下降，环比价格指数曾经出现下降，之后由于“政策末班车”效应再次拉起。

2.      “超预期”的销售速度，开发企业资金池水平显著提高，但低于2007年峰值

注：开发商资金池水平（累计销售回笼-投资）

根据累计销售回笼资金与投资额的差异可知，2007年11月，开发企业资金池水位达到历史峰值，约5800亿元，在之后长达一年的宏观调控中，开发企业“入不敷出”，资金于2008年11月达到了“极低值”，即-1800亿元，这个时候迎来了“解放军”。

今年，由于销售回笼资金大于投资，开发企业资金池水平慢慢抬升，至11月底达到了3600亿元，预计12月底上涨到4500亿元。

虽然这时开发企业的资金状况良好，但与2007年的峰值仍有一段差异，也就是“抗调控能力弱于2007年”。

3.         推动房地产内在因素仍是极度宽松的货币政策

销售金额同比增幅和M1供应量的曲线几乎完全重合，房地产市场高度依信赖货币供应量，在2009年10月，M1供应同比增幅高达32%，创历史新高，销售金额同步创历史新高，达到了87%.

二、2010年中国房地产宏观预测

1.         预测前提条件

1）             供应：开工面积大幅增加，供应具有一定的惯性

2009年1-11月，商品房开工面积为，同比增幅高达15.8%，在供不应求的背景下，预计12月的新开工面积继续放大，全年新开工面积高达11.5亿平方米，比2009年全年商品房销售面积多3亿平米。2009年的新开工面积将形成2011年主要的供应量，如果这些新工工程如期推向市场，那么将大大加大2010年的产品供应（也不排除个别一线城市供应不足）。

2）             需求：预计同比萎缩10-15%

正如2007年透支了2008年的正常需求一样，2009年在“末班车效应”影响下，更大大透支了2010年的正常需求。2008年成交面积比2007年萎缩20%，即计2010年成交面积比2009年10-15%。原因在于：

2009年属于政策鼓励年，2010年属于政策调控年，投资/投机需求必将下滑。

在正常需求提前透支，在投资/投机需求被抑制的情况下，预计2010年总体需求下滑。

3）             资金面：预计2010年人民币信贷总额为7-8亿，正常少流入房地产资金占销售额约15%

正如上文所述，房地产行业高度信赖货币供应量，故明年的货币政策直接影响到明年的房地产走势。在12月份的中央经济工作会议之上，中央继续实施“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，但也有机构预算明年人民币信贷总量控制在7-8万亿元，从果这个预测属实，那么流入房地产行业的资金可能少4000-6000亿元，占销售总额约10-15%，也就是说开发企业要做好销售金融下降10-15%的打算，记得在2008年销售金额同比下降20%之时，房地产行业几乎降到冰点（这只要缘于开发企业“量入为出”的开发策略，即按今年的销售状况制定明年的开发计划）。

2.         基于上述供应、需求、资金面以及政策信号，结合上一轮房地产周期性特点，故预测如下：

1）              2009年12月供需比处于低点（相当于2007年8月份），供不应求

2）              2010年元旦之后，市场将处于僵持期，随后供需比慢慢抬升。

3）              从上一轮房地产周期来看，僵持3个月后房价失去上涨动力，继续僵持9个月后房价失速下滑（金融危机和年底结算两重压力下），预计2010年1季度，房价惯性上涨，2、3季度房价僵持，4季度不排除房价下滑。2011年处于市场恢复期。

4）              如果没有世界经济的“二次触底”，那么2010年4季度的市场调整不会“失速下滑”，2011年的恢复也不会“恶性上涨”，总体来说，楼市波动将趋于平缓。

三、关于政策展望及应对

正如2006-2007年的宏观调控、2008年的“救市政策”一样，近期中央、国务院连续4次出手调控楼市，这同样表现了中国政策调控的固有特点，即“楼市不稳，政策不止”，虽然目前的政策（“国四条”）调控力度不够，但我们对后期调控无法乐观，因为这仅仅是一种“预调控”。

本论政策调控试图区别对待，表现在调抑制高档物业、豪宅、以及投机/投资者，保护首次置业需求，已经出台的“国四条”以及细则毫无疑问地表明了这点。正是基于这项一种简单的认识，我们无需过多考虑政策是否出台，反而应坚定“房价大幅上涨的政策基础已经失去了”。

同时我们也应看到，即使中央经济工作会议没有再提“房地产支柱经济产业”地位，但房地产实际上仍然是目前经济的支柱，故房地产调控不可能彻底，只能是点到为止，而2011年很可能反弹。

如果以上判断是正确的，那么开发企业怎么办？

不拿“地王”、适度控制远郊项目开发量、适度持有商业物业、控制豪宅和投资产品的开发量、提高产品的性价比（比如灰色空间）、从坐销变走销、从大众广告到人际传播等。