2009年12月平抑房价措施接连出台 包括营业税征免“二改五”、拿地首付五成等 专家表示——
遏制高房价 增加保障房最有效
2009年12月，政府频频出手，给火热的房地产降温。
继2009年12月9日二手房交易营业税优惠政策调整后，14日，国务院又召开常务会议提出旨在稳定房地产市场的“国四条”，随后，五部委联合出手，打击开发商囤地。
《法制晚报》记者邀中国社科院专家和房地产业内人士，对出台的这些措施遏制高房价的效果进行分析、打分。
专家们认为，在目前情况下，“国四条”中加强保障房建设对遏制高房价最有效果，而对开发商实施的拿地首付提至五成，短期内不会起到大的效果。
专家们还有一个共同的看法——“政策制定好，关键要看执行情况”。
京城首例个人集资建房倡导人、联想集团工程师于凌罡接受法晚记者采访时认为，降房价的最好办法就是将土地使用权直接卖给购房者，开发商只有开发权。
遏制高房价效果排行
首付提至五成
2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》。
通知要求，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％”。
专家解析
首付提高没能拦住出地王
专家认为，财政部等五部门的通知，主要是针对2009年以来土地市场普遍出现的交易火爆和过热现象，打击一些热点城市的炒地、囤地现象。
据《第一财经日报》报道，2009年下半年北京拍出的4块“地王”中，除广渠路15号地的土地出让金需要一次性付清外，其余3块都约定在签订合同后的3日内支付20%作为定金，剩余部分在半年内付清。
中国社科院研究员、多部《房地产蓝皮书》主编牛凤瑞认为，该政策对大的开发商没有什么影响，短期内对高房价起不到大的抑制作用。中小开发商可能会因为门槛高了，资金不足而退缩，最后剩几个寡头在拼。
中国房地产协会商业地产专委会常委、副秘书长陈云峰也认为，这个和降房价没有关系。
“可能对资金链比较小的开发商来说会受到打击，但对大的开发商来说无所谓，最近的几次土地竞拍，不也出现了地王吗？不管（开发商拿地）首付几成，还是有人拿啊！”陈云峰说。
中国城市住宅产业理事会副理事长黄玺庆认为，开发商都在抢着拿地的时候谁还在乎这个比例，那么多的开发商，有限的土地谁会因为50%的首付而不想拿了？尤其是一些大点的开发商，更不会在乎这个比例，即使50%，也是有赚的！
征免时限“二改五”
2009年12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，对2008年底提出的一些政策进行必要的完善和调整，其中较为引人关注的是第（七）条“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”。
专家解析
短期难有效果 增加买房成本
牛凤瑞认为，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，着力点是抑制投机性的炒房。
但政策导致的恐慌性购房，使二手房交易出现“井喷”。房子作为一种商品，供不应求时，价格必然往上涨。
持类似观点的还有黄玺庆。黄玺庆表示，“二改五”的政策最直接的作用是加快了二手房交易，在降房价方面的意义不大。
黄玺庆说，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，这些营业税最终会由买方来承担，因此变相增加了购房成本。另外，短期内更是加大了供求之间的矛盾，对房价有一定的推动作用。
据不完全统计，截至2009年12月24日，2009年北京二手住宅成交总量达到27万套，超过此前三年的总和，而且一套房子一天涨十几万二十万早已是“家常便饭”，房价有涨没跌。
陈云峰接受本报采访时表示，虽然营业税“二改五”后，购房者被动地承担了营业税，但从长期来看，还是对二手房的投资投机有一定的抑制作用。
新闻延伸
2009年住房政策大事记
1月9日 全国住房和城乡建设工作会议召开，会议要求全面推进保障性住房建设
5月11日 国土资源部发布通知对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整
6月10日 国土资源部要求各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为
11月10日 国土资源部和国家发改委规定，商品住宅用地的宗地（土地登记的基本单元）出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷
12月9日 国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年
12月14日 国务院常务会议要求，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控
12月17日 财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布，将开发商拿地首付款比例提高到五成
抑制炒房加大差别信贷
2009年12月14日，国务院常务会议提出被称为“国四条”的促进房地产市场健康发展的四项措施。
其中提出，要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。
专家解析
抑制炒房关键看银行
专家认为，支持自住和改善性住房需求，应当在政策上对炒房有所限制。遏制、限制过渡炒房，应当成为政府关切的重点，政府不应当放手让房地产市场肆无忌惮的，毫无秩序的竞争。
牛凤瑞接受法晚记者采访时表示，“炒房”不完全是一个贬义词，对于自己有钱的人来说，可以去炒，它可以引导开发商的资金回流，政府也没有必要去抑制。
关键是不能拿银行的钱去炒，而目前市场上的许多炒客都是拿银行的贷款去炒房。
正因为如此房价才被他们这些人炒上去下不来了。在这方面银行要在抑制房价过快增长中有所作为。
怎么样去抑制投机，重心还是在政府怎么样去平衡购房者、开发商、政府三者之间的利益关系。
北京是全国房地产的风向标。国内投资客多把目光瞄准了北京房地产市场，对首都房子大炒特炒，将之推向了风口浪尖。
专家指出，解决北京房价疯涨的困局，需要多方协调、重拳出击、提高效率，“仅仅提出一些口号将无济于事”。
增加普通商品房和政策房
2009年12月14日出台的“国四条”提出：增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应。
继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
专家解析
这招遏制高房价最有效
牛凤瑞指出，增加供给能让没有房住的人看到希望，给买房者吃了一颗“定心丸”。加强保障房建设这一条可以缓和供求矛盾，因此对平抑房价肯定是有作用的。
陈云峰认为，“国四条”对平抑房价有一定的积极作用，但重点还是要在结构上进行调整。
“保障房只限于有北京户口的人买，而北京人买房的目前连30%都没有。”陈云峰说。
“有住房需求的很大一部分是在北京工作的外地人，这些人根本就享受不到政策房，而他们只能去买高价的商品房，造成商品房源的告急，供不应求，房价又如何下得来？”陈云峰告诉记者。
黄玺庆认为，遏制高房价最主要的还是增加保障房建设，直接让商品房降价很难。
“土地面积是有限的，保障房多了，商品房必然就占的比例小了。比如拿整个土地面积的70%去建保障房，保障房已经解决了大部人的住房需求，那么30%的商品房留给有钱人。”黄玺庆说。
文/温如军 制图/李铭
点评专家
牛凤瑞：中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、研究员，房地产经济学家，多部《房地产蓝皮书》主编。
陈云峰：高级经济师，中经联盟秘书长，中国房地产协会商业地产专委会常委、副秘书长。
黄玺庆：中国商业联合会专家委员，中国城市住宅产业理事会副理事长。
打分说明：
综合专家意见，对效果按照百分制进行打分。
拿地
效果打分
50分
营业税
效果打分
60分
信贷
效果打分
70分
政策房
效果打分
80分
