如果说2009年房地产价格暴涨是由于供不应求失衡成立的话，那么2010年房地产将出现严重的供大于求自然也会成立。

       按照常理推断，2009年全国楼市去库存化快速完成，原本两三年可以消化的量一年都基本完成了，而且导致了很多城市出现了“库存警戒线”，如北京09年初的14.4万套到年底仅为9.12万套，而全年新房成交17.67万套，而新增供应房屋仅为10.48万套，这叫做严重供不应求，此其一；其二，2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%，这又直接导致2010年的市场供给量严重不足。以上两方面似乎已经向人们宣告：2010年的房地产市场依然是供不应求的局面，既然是供不应求，价格自然也就会继续攀升了！

    如果大家都这样想，我们就陷入了一个误区或者假象，我们考虑问题的基础都是站在2009年的火爆行情来考虑问题的，如果还是2009年那么多的客户和需求，那么2010年的供给量显然是严重不足的。但是，我们有没有考虑过，需求在2010年已经开始发生重大变化了呢？

    稍微留心就会发现，2010年的需求量正在政府的调控下急剧变少，占2009年70%左右的投资和投机者已经被抑制（其中也有一大部分的改善型需求客户），所谓的首次置业者也在银行首付和利率优惠提高的影响下也会变少。这样来看，2010年的真正买房客户在哪里呢？他们有多少呢？恐怕还不足去年的50%吧！

    这样来计算，库存量的减少和土地购置和土地开发面积的降低不足20%又有什么可以担心的呢？倒是在客户量急剧变少的情况下，如何消化现有的库存量和来年的增加投放量倒是个严重的问题了！

    不要给我提什么刚性需求，那都是骗人的把戏，真正的刚性需求你是瞅不见摸不着的，房价预期上涨，刚性需求立马爆发式出现，房价预期下降，刚性需求也立马减少直至销声匿迹。

    说到底，中国的楼市已经是一个十足的金融政策市了！大家都是投资和投机者，包括哪些所谓刚性需求住房的客户。政府人为的改变着供求关系，当供大于求的时候，政府出台利好政策刺激消费，让大量的客户刺激出来以此来达到供求平衡或者供不应求，如去年；而一旦供不应求的时候，政府就会收紧信贷、加大税收等政策来抑制一部分客户需求来达到供求平衡，如今年！就好比，2009年有10个苹果，政府通过鼓励让15个人来抢，而2010年减少到8个苹果，政府通过限制只让5个人来抢！

    严重供大于求的2010年，潘石屹先生的2008年“百日剧变预言”会否在2010年应验呢？