今年以来，住宅价格大幅度上扬。相比起住宅市场的疯涨，商业地产市场显得理性很多。随着住宅价格不断创新高，动辄总额过百万元的楼价已令普通消费者却步，部分投资者也逐渐意识到投资的风险，从而将目光转向价格稳步上涨的商业地产市场。受国家调控政策影响，最近一段时间，越来越多的投资客将目光转向商业地产，打起“养鱼”的主意来。
商铺投资客明显增多
目前，商业地产的投资回报相当可观，而住宅市场经历大幅升值后市场观望气氛浓厚，风险较高。据悉，不少商铺的投资回报率可达15%，相比之下，一般住宅的投资回报率仅5%。回报率就是投资风向标。记者了解到，近期社区商铺与专业市场商铺的投资客明显增多。
近日，市民姜女士卖掉了前几年在高新区黄金时代购买的一套大户型住房，用这笔资金一口气从济南海鲜大市场购买了5个铺位，加上此前已在该商业地产项目购买的8个铺位，姜女士手握13个挣钱的“金饭碗”，做起了长线投资。据知情人士介绍，姜女士购买的铺位平均价格为8至9万元，总投资不到120万元，用这些钱在市中心仅能买一套面积较大的住宅，将这些铺位出租给经营业户，每个铺位每月可获800余元的租金，一年时间就能收回租金12万余元，“随着铺位增值和租金上涨，用不了几年就能收回投资。”姜女士说。
将投资眼光转向商业地产的并不只姜女士一个。市民张先生日前就把手中的两套房产抛出，购买了三间社区商铺进行长线投资。“现在楼价已经很高，再进行短期操作，获利很有风险，投资商铺则是长期经营，相对更有保障。”张先生说。
调控政策促使投资转向
采访中，多名业内人士表示，目前商业地产不受国家政策调控，这是导致不少个体投资者将目光由住宅转向商业地产投资的主要原因。“商业地产与住宅一样可以保值增值，其收益相比更稳定、更长久，回报率更高，这也是导致商业地产趋热的一个原因。”山房网总经理、房产评论人赵鲁梁介绍，目前商业地产投资回报率一般在10%至15%，其长期回报远高于住宅，对有志于进行长期投资的个体投资者的吸引力不言而喻。
“在当前国家加大住宅调控的大形势下，从短线炒作转向长线投资，变‘杀猪’为‘养鱼’，这应该是有一定投资实力的个体投资者的明智之举。”赵鲁梁表示。
资源稀缺加剧商铺投资热
记者了解到，目前全市商业地产项目及建筑面积总量到底有多少，并没有相应的统计。
不过业内人士表示，随着旧城改造大面积展开，旧城区相当一部分原有的一些纯商业项目、底商和社区商业项目被拆除，大部分业户急需新的经营场所；城市发展空间不断扩张过程中，以往处于郊区远郊区的区域，如今已建起大片居住小区，需要进行相应的商业配套，“这已经造成商业地产需求不断增长、供应明显不足的矛盾。”
另据了解，在2008至2009年金融危机中，我市商业地产项目和住宅一样存在开工减少、供应趋缓的现象。据我市一家房地产调研机构的不完全统计，2009年我市推出商业地产项目23万平方米，其中新增9.5万平方米，全年成交15万平方米，“近6万平方米是吃老本。”该调研机构原本预计今年全市将新增商业地产项目20至30万平方米，但受各方面因素影响，不少本来应该上半年推出的项目未能推出，至4月底，全市可售的存量商业地产项目不足3万平方米。
分析人士认为，商业地产项目稀缺，从另一方面加剧了投资热。记者了解到，堤口路附近一楼盘前不久推出2万平方米商业项目，当月就成交了1.5万平方米。
在价格方面，统计显示，尽管因炒作空间不如住宅大，去年我市商业地产价格仍平均上涨了19%，今年1至4月上涨了10%左右。
投资商铺潜力和风险并存
随着商业地产投资价值日益受到关注，现在推出的商铺已不像过去那样价格低廉，未来投资回报率可能不如当前，相对投资住宅产品来说，投资商业地产有较高的收益，也有不小的风险。
记者了解到，目前投资商铺通常有三种投资回报分析方法。一种是租金回报率分析法，以投资房产的税后月租金扣除每月物业管理费后，乘以12个月，除以购房总价，得出的比值越高表明越值得投资；利用贷款购买的，需以税后月租金扣除按揭月供款，乘以12个月，除以首期房款与期房时间内的按揭款之和；第三种为内部收益率法，以税后月租金乘以投资期内的累积出租月数，除以按揭首期房款、其他投入(保险、契税、大修基金、家具等)、累积按揭款、累积物业管理费等之和。除此之外，最简单的办法为该房产年收益乘以15，所得结果等于购买价，说明物有所值，大于购买价说明有升值空间，小于购买价则属于投资失误。
业内人士表示，除了考虑投资回报，投资商铺还需注意以下6个问题：首先要选择好入市时机；其次要考虑好投资的房产类型，在商铺、别墅、写字楼、公寓等几类房产中，根据自己的资金实力和期望的投资回报，合理选择；其三要对投资区域进行考察比较；其四要选择合适的楼盘；其五在付款方式方面要依据自己的资金情况，全面考虑投资方案，避免因现金流的断流而不得不退房，造成重大损失；其六要调整好投资心态。
