国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作——需要完成北京、上海、广州、哈尔滨等35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。在近期楼市调控政策密集出台的背景下，此项调研颇为引人关注。

    全国工商联曾在去年两会期间递交了《我国房价为何居高不下》的大会发言，称一项调查显示：房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%。而国土部去年7月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%，因此认为地价并非房价的决定性因素。这一报告还指出，开发商最终的直接利润应该在40％左右。但一些知名房产发展商则公开表示，行业的平均资产收益率不到5％，平均利润率只有8％左右。

    面对各方说法和数据，老百姓一头雾水。此次国土部的调研能否解开房价的构成迷局？面对持续升温的房产调控措施，谁该让出原本的过高收益？人们持谨慎观望态度。

    售价比成本高一倍，利润率仅8％

    厘清建房成本的基本构成，则能知晓房地产商是否有暴利行为，而这注定是一次艰难的采访。即便找到了一些愿意向本报透露业内实际操作情况的人士，大部分也表示不愿具名。

    建房成本一般由地价、建安成本、税费、财务成本和公司运作费用等构成。接近本报的业内人士介绍，建安成本和税费等基本都是相对固定的。以上海为例，目前的建造成本（指整个小区内）基本在3000-5000元/平方米，水、电、煤、电视、电话、消防、排水等设施接入在500元左右/平方米，另外需要支付的是住宅配套费240元左右/平方米。

    该业内人士表示，根据每个商品房小区品质的高低，上海所谓的建房价格（毛坯房）一般都在4000-6000元/平方米的区间内。如果以1万元/平方米的楼板价拿地，加上销售时需缴纳的6％左右的营业税和相关附加费，以及公司运营成本和财务成本，那么每平方米的成本价应该在1.8万元左右。

    记者以此例向多位房产公司的高管咨询，他们给出的销售价格几乎没有低于3.6万元/平方米。这就是“100％的利润”！

    不过，开发商并不是这样算账的。在他们的计算公式里，还要加上时间。一家房产公司总经理说：“一个楼盘从买地到全部售完，基本需耗时5年左右，拿100％去除以5年，那么每年的利润也只有20％。”

    “这个利润还只是理论上的。”这个总经理说。因为按照讨论中示例的财务成本计算，这家房产公司一定是自有资金非常充裕，向银行借贷的比率较低。“如果按照银行规定的上限借，那么财务成本就会拉高，而且因为银行借贷的审批时间长、手续多，所以很多等米下锅的公司选择信托基金等社会融资平台，而那里的利率一般在10％-15％，远高于银行的6.5％，所以行业内的实际利润率要低得多。”

    项目资金和企业资金回报率被混淆

    郎咸平在接受记者采访时表示，房地产是暴利行业毋庸置疑。去年，包括央企在内，那么多资金的进入就是最直白的证据。
看似无懈可击的成本计算，漏洞究竟在何方？不愿具名的房地产经济专家指出，房产商们混淆了项目资金和企业资金的投资回报率。

    这位专家表示，目前大家在讨论地产价格构成时，都是在按项目资金计算，比如总投资100亿元的地产项目最后净赚100亿元，再除以5年的项目完成时间，得出20％的项目资金回报率。但是，被公众视线忽视或者说被业内人士刻意遗忘的是，企业的实际投入资金是多少？所谓100亿元的总投资，包括的是企业自有资金和借贷资金两部分，如果企业的自有资金投入为50亿元，最后净赚100亿元，那么它的企业资金回报率则是40％。

    事实上，在2009年，各种资金渠道来源的信托基金泛滥，为了加快投资速度，开发商甚至可以在企业拍地前就借贷。虽然利率要比银行高一倍左右，但是许多房地产企业为了规模的扩张依然愿意与信托基金合作。在此情形下，有些企业拿地甚至出现了“零自有资金”。在此基础上重新计算房地产企业的利润率，才是最真实和客观的。

    上海百峰投资咨询有限公司总经理张伟告诉记者，去年是到处找投资项目，但从今年初开始，风向渐变。目前，诸如大摩、高盛等外资投行对中国的房产投资已基本清盘，而国内的资金也开始以观望为主。

    从严查处闲置土地，彰显政府决心

    我国现行的“招、拍、挂”土地转让政策，真正严格意义上的执行是自2006年7月1日开始的，在此之前，因协议转让方式导致国有资产流失和权力寻租等问题而广遭诟病。

    有业内人士指出，国土部门虽有不得囤地、限期开发的政策，但闲置土地现象却并不罕见。在闲置土地中，不乏当年以协议转让方式进入市场的土地。“这些土地尽管没有进行实际开发，但他们却以项目公司股权的形式被屡次转让、层层加价。经手者只要转转手，就可获得巨额利润，而这些利润最终要在房价里转嫁到购房者头上。”

    上海一位房地产学者认为，纵观今年国务院和各部委出台的相关房地产调控政策，在4月下旬前，其实大部分都是重申、强调原有政策，可能用个新名义，但其实质变化不大。所以，现在的关键问题是把那些政策真正地贯彻下去。

    “在今年的房产新政中，国务院对国土资源部提出的监管要求之一就是，加强对闲置土地的清查力度。”这位学者建议，能否将社会公众力量纳入到监管通道中。

    此次国土部对35座城市商品房成本的调研完成后，是否向社会公开？这是大家关心的问题。去年年中，国家统计局也曾对40座重点城市的商品住宅开发费用构成进行专项调查。但该项调查的结果一直未对外界公开。张伟说，此类调查既然大张旗鼓地搞了，就应该向社会公开，否则反而容易让公众产生诸多联想，结果往往适得其反。

    国税总局将调整土地增值税预征率楼市调控加码

    国家税务总局近日发出通知，要求各级税务机关加强土地增值税征收管理工作，充分发挥土地增值税调控作用。国家税务总局有关负责人对相关政策内容进行了解读。
目前部分地区预征率偏低

    土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。自１９９４年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在１％—３％之间。

    通知要求，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。

    除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

    选几个涨幅过快项目重点清算

    通知提出，土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务，组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。

    各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，有针对性地选择3—5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。各地要在6月底前将本地区的清算工作计划，以及重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。

    核定征收率原则上不得低于5%

    通知要求，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

    对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

    各级税务机关要建立考核问责机制，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。