全国工商联曾在去年两会期间递交了《我国房价为何居高不下》的大会发言，称一项调查显示：房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%。而国土部去年7月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%，因此认为地价并非房价的决定性因素。这一报告还指出，开发商最终的直接利润应该在40％左右。但一些知名房产发展商则公开表示，行业的平均资产收益率不到5％，平均利润率只有8％左右。

       国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作——需要完成北京、上海、广州、哈尔滨等35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。在近期楼市调控政策密集出台的背景下，此项调研颇为引人关注。面对各方说法和数据，老百姓一头雾水。此次国土部的调研能否解开房价的构成迷局？面对持续升温的房产调控措施，谁该让出原本的过高收益？人们持谨慎观望态度。

    　售价比成本高一倍，利润率仅8％

       厘清建房成本的基本构成，则能知晓房地产商是否有暴利行为，而这注定是一次艰难的采访。即便找到了一些愿意向本报透露业内实际操作情况的人士，大部分也表示不愿具名。

       建房成本一般由地价、建安成本、税费、财务成本和公司运作费用等构成。接近本报的业内人士介绍，建安成本和税费等基本都是相对固定的。以上海为例，目前的建造成本（指整个小区内）基本在3000-5000元/平方米，水、电、煤、电视、电话、消防、排水等设施接入在500元左右/平方米，另外需要支付的是住宅配套费240元左右/平方米。

        该业内人士表示，根据每个商品房小区品质的高低，上海所谓的建房价格（毛坯房）一般都在4000-6000元/平方米的区间内。如果以1万元/平方米的楼板价拿地，加上销售时需缴纳的6％左右的营业税和相关附加费，以及公司运营成本和财务成本，那么每平方米的成本价应该在1.8万元左右。

       记者以此例向多位房产公司的高管咨询，他们给出的销售价格几乎没有低于3.6万元/平方米。这就是“100％的利润”！

       不过，开发商并不是这样算账的。在他们的计算公式里，还要加上时间。一家房产公司总经理说：“一个楼盘从买地到全部售完，基本需耗时5年左右，拿100％去除以5年，那么每年的利润也只有20％。”

      “这个利润还只是理论上的。”这个总经理说。因为按照讨论中示例的财务成本计算，这家房产公司一定是自有资金非常充裕，向银行借贷的比率较低。“如果按照银行规定的上限借，那么财务成本就会拉高，而且因为银行借贷的审批时间长、手续多，所以很多等米下锅的公司选择信托基金等社会融资平台，而那里的利率一般在10％-15％，远高于银行的6.5％，所以行业内的实际利润率要低得多。”