成都商报记者近日随香港信和置业（0083.HK）成都公司高层及部分成都媒体人士赴港考察。这间公司于2007年7月20日以41亿元的高价竞得成都迎晖路地块，却至今未对外公布项目细节。借此次信和的媒体公关活动，记者在探究信和置业成都开发计划的同时，也发现了对常年“拷贝”香港地产开发模式的成都市场乃至整个内地楼市，一些全新的具有指标意义的市场动向和产品风向。
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香港豪宅：
“抢食”内地豪客
8月18日，中午12时许，港龙航空的飞机缓缓降落。
成都此时还在下着雨，整个四川正是洪峰到来的前夕，而在飞机舷窗外的香港，却是阳光耀眼。
第一个考察的项目“帝峯·皇殿”，在“西九龙”。当天香港各大报纸，刚刚发布了西九龙填海区的全新规划设计方案。
“帝峯·皇殿”是信和置业正在推售的一个住宅物业，他们把售楼中心和样板房全部设置在了其旗下位于西九龙的商业综合体奥海城商场内。整个陈列极尽奢华，就连户型模型，也被装饰得像珠宝店里的工艺品。样板间由名师设计，宛如欧洲宫廷一般的金碧辉煌，就连游泳池都建有一个美轮美奂的“样板工程”；而被做成乒乓球台大小模型的数千平方米会所，则能看到集合了健身、餐饮、会客、亲子等一系列设施。
“你是不是看得到一些成都誉峰的感觉？”信和成都公司一位随行的工作人员说，“西九龙的豪宅，基本上都是这个标准，这个地段的房价，最低也不会少于每平方米15万港元。”
实际上，“帝峯·皇殿”的售价大概为16万~27万港元，属于西九龙豪宅的中上水平。而咫尺之遥的新鸿基全海景豪宅“天玺”，曾经的成交记录达到了当时全世界咋舌的77万元/平方米。
走出售楼中心，几个在大热天穿着西装的小伙子突然凑上来，我们被其中一人标准的北方普通话“吓了一跳”。
“老板，来香港看房子啊？”这位“标普”说。
“就是看看吧，还不知道买不买。”记者想探探他的虚实，于是冒充了一回老板。
“我叫程帅，很高兴认识您。”他随即递上名片。记者一看，是香港与中原地产、利嘉阁、美联地产齐名的香港置业的“西九龙发展商新楼专组”的销售人员。程帅也是个地道的东北人。
闲聊中记者得知，在香港，为了扩充销售渠道，开发商还习惯与上述“四大行”签订新楼销售代理，而这种“非排他”的销售协议，使得“四大行”的销售人员都在一些重要商场外“拉客”。多达四家代理行分销的做法，事实上2007年也被另外一家港企带到成都，当时，与九龙仓签约的四家公司都通过各自网络，积累了足以解决成都新盘东大街“时代豪庭”房源的主要客源。如今的成都，“楼盘联合代理销售”已经成为常态，但代理公司还没有像香港“四大行”那样，走出售楼部“拉客”。
在报纸上，记者看到，楼盘广告的发布者往往不是开发商，而是“四大行”，他们甚至习惯于把楼盘行销的负责团队大幅照片及简介刊登在广告下方，以显示其团队专业。
一番攀谈后，程帅说：“你们是成都的？成都人好有钱，我们今年出手的好几套房子买家都是成都人。”显然，“内地客”让香港楼市既兴奋又头疼。回到酒店翻开报纸，记者在香港看到的第一则楼市新闻，便是各方对于香港楼市“新政”的反应。香港政府在8月13日无预警推出三项抑制房地产过热的新政，最重要的就是禁止炒卖楼花。也有人提出，政府打击炒楼政策不一定能遏制内地来港热钱引发的问题，而如果完全限制外地人来港买楼将损害香港自由市场。
有趣的是，就在8月17日下午，李嘉诚旗下的长实以76.1亿港元竞得位于旺角及红磡湾两幅住宅地。18日，记者在街上看到，几乎所有的二手房门店都将此则新闻以“大字报”方式贴在门上，试图挽回“新政”带来的震荡。
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港企的“土地IQ”：
精细化生产与服务
很“港”是成都话，意思是“很厉害”，粤语翻译过来叫“好犀利”。我们在香港，就见识了很“港”的香港楼盘物业服务。
会所无疑是香港豪宅社区最主要的“吸客”手段之一，而这种开发方式也在近年来被成都楼盘“学”得有模有样。
“事实上，我们发现成都的楼盘会所，有很大一部分后期经营不是开发商自己，而是被对外出租或承包。”信和置业工作人员说，“但在香港的高档楼盘，会所一定是开发商自己的物业公司经营，这是会所运营水平的保证。”
在位于沙田马场旁侧的“御龙山”，信和置业负责内地业务的联席董事陈秉刚说，这个楼盘，是近年来信和上上下下都“感到骄傲”的一个作品。
而从他的介绍中，我们发现，“骄傲”的来源，主要是一个“建在铁轨上”的豪华会所。
御龙山的位置很好，所有房屋的客厅和大部分卧室都可以对世界闻名的“沙田赛马场”一览无余。但陈秉刚介绍说，这个社区正好位于地铁上盖，事实上这块地皮在竞得时，是包含了一段裸露的铁路的。
“香港政府基于在公共康体设施建设方面的鼓励，是允许发展商在住宅社区规划建筑面积之外的5%修建公共设施的，这可以不用计算在容积率内。”他说，“我们于是在铁轨上方修建了架空隧道，在隧道上修建这个长条形的会所。”
成都商报记者在现场目测，这个建在铁轨隧道上方的会所，长约数百米，宽仅不到40米。在整个狭长的空间中，有序地“摆放”着篮球馆、游泳池、私家宴会厅、小型电影院以及瑜伽室、欧式长廊宫廷花园、中央喷泉等设施和社区景观。整个会所与社区有机地结合，用绿化作为与铁路的间隔，完全感觉不到列车对社区的干扰。
“私密，是会所服务的第一要素，所以香港所有的高档楼盘会所，其设施都绝不会允许外来者使用。”他告诉记者，香港大部分的小区会所，会员都限于小区住户，因此大部分香港小区会所都是封闭型的会所，不接受外来的会员，会所的使用率偏低。大部分使用会所的会员都是年轻的夫妇和孩子，所以绝大多数小区的会所是亏损的，一般约有85％以上费用要从小区的管理费中补贴。在中型的小区内，业主管理费中有10％~15％是用来运营会所的。小区会所不能收业主入会的费用，只能收取使用设施的费用。
也许正因为“补贴式”的会所管理，与成都相比，香港的物业管理费往往几倍甚至几十倍于成都楼盘。在御龙山，物管费高达每月每平方米约港币25元。
“香港是一个成熟的公民社会，既以自由主义著称，又以法治闻名，二者有机结合，构成‘活而不乱、管而不死’的所谓‘大笼子’政策。御龙山这样的楼盘居民素质则更高，其实高品质物业服务，也需要建立在高素质居住群体的基础上，他们遵守《公契》，绝对不违反社区的有关规定而影响到邻居。”御龙山物业服务的负责人对成都商报记者说。
在考察中，我们也发现，香港的发展商言必称“用家”，这和内地一些开发商言必称“买家”，形成了鲜明的对比。据了解，香港特区政府差饷物业估计署每年都要出版“香港物业报告”，对香港房地产市场的情况向社会和从业者给予及时通报。信和置业营销及市场（中国）营业部助理总经理高蔼华骄傲地说。而陈秉刚则表示：“香港高档楼盘会花很多心思在宜居上，但这和内地，尤其是成都的宜居概念完全不同，因为香港很难用低密度的建筑规划解决宜居的问题。”
在“寸土寸金”的香港，地面狭小的空间已经使得香港的楼盘很难出现4栋楼以上的住宅建筑群，记者发现，在无法利用地面空间做绿化的情况下，这些楼盘往往都学会了“向上要空间”。
这些楼盘，通常四面或三面临街，大门做得很气派，但一楼主要是用作人车分流、电梯间等交通疏导功能，人通常要往上走一到两层，才会看到层层叠叠的绿化景观。由于公共区域往往占据2~4楼，这些区域的层高被做得很高，加上露天平台，你在这一个个巴比伦式的“空中花园”看到的水池、大树、爬山虎、欧式园艺、无边际泳池等毫不逊色于成都以景观著称的楼盘。“这是土地稀缺，不得已之下的智慧吧。”陈秉刚站在御龙山会所外的欧式花园说。
一边是精细化的生产，而另一边，则是成都人对几大香港家族企业拿地动工速度的质疑。
香港房屋销售代理行利嘉阁的经理陈先生对记者说：“内地人通常会觉得香港开发商动作很慢，完全是因为这样的精雕细琢吧？香港企业在本地很多还是快进快出，但内地的市场成长太快，土地增值效益也更显著，因此他们在内地的开发周期的确是要长一些。在关于土地的事情上，香港发展商的IQ是很高的。”
