- 美多商务花园 【城中版块】
- 楼盘均价：2800
- 项目地址：临沂市/开阳路与临西二路交汇处
- 售楼电话：0539-8169777 8153087
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有人说，限购令仍给投资客留了个后门，那就是商业地产。
限购令之下，楼市多年以来住宅独大的市场格局已经迅速被打破，借助“不限贷、不限购”的优势，众多商业地产顺势吸引了众多投资客以及部分刚需群体。而不少企业亦纷纷加大商业地产投资，进一步催热商业地产。
因住宅项目受限购的挤压效应，商业地产一度出现了火爆的局面。对青岛而言，这显然是近十余年，商业地产最为活跃的一个时期。有人笑称，在商业地产炒作了多年以后，是楼市调控让它看到了“春天”的希望。
虽然我们的城市发展需要写字楼、商铺、综合体作为支撑，但如果没有对住宅市场的调控，商业地产项目会如雨后春笋一般矗立吗？如果没有调控，相信也不会有那么多的企业需求多元化的发展，如万科、绿城、卓越，这些多年来一直专注于住宅开发的企业，也不会高调涉足商业地产开发谋求企业转型，其背后的原因或许更多应该理解为形势逼人或者顺势而为。
总之，当被压抑许久的需求都倾注于商业地产时，市场行情的确看涨，同时也让我们看到了一个限购城市的 “非限购”冲动是多么的强烈。但在高涨间歇，是不是也该反省一下，如此多的商业项目是否会让我们的城市消化不良。
值得庆幸的是，青岛的“非限购”冲动并不强烈，商业地产也有热有冷，已经找回原有的步调呈现自然增长的态势。毕竟，商业地产也是楼市的一部分，一荣俱荣，一损俱损。
商铺黄金时代来了吗
作为商业地产中的代表性物业——商铺，在限购令刚出台之后，一路呈现出量价齐涨的发展态势。如今，限购令实行已一年有余，商铺是否真如当初人们预计那样迎来了黄金时代？
限购初始商铺扎堆上市
去年的春季房展最大的特点无疑是众多商业地产项目的整齐亮相，除了大家熟知的证大·大拇指广场、苏宁电器广场、十五大街、鹏利南华、李沧万达广场外，卓越置业分别携卓越大厦和卓越·世纪中心首次亮相，伟东置业更是三个项目的商铺春展联动，吸引了众多有投资需求以及投资置业者的关注。
许多街铺规划之初都是小区的商业配套，因为投资回报高，近年来一直受到投资者的关注。据记者了解，去年上半年，这些扎堆上市的临街商铺中，即有处在成熟商圈或老城区内的，如伟东乐客城、十五大街、保利里院里，也有处在新地段、新社区的，如伟东幸福之城、万科城、万科金色城品等，可供投资者挑选的余地很大。
限购令的出台，无疑是给商铺火上浇了一把油，投资商铺一度成为人们置业关注的热点，而当时在售的商铺也呈现出了量价齐涨的态势。当时也有业内人士指出，“限购短期之内对商业项目销售是利好，老百姓投资房产的热情没有退却，在市场多变的环境下，实物投资是老百姓稳健的选择，住宅限购后，部分投资资金流向商业，形成一种漏斗效应，短时间内对商业有促进的作用。”
高门槛成为投资拦路虎
时间转入2012年，限购政策也已实行一年多，当初炙手可热的商铺是否依然火热呢？据记者走访了解，这波商铺投资热潮并未持续多久便出现疲软，除地段好的一线商铺外，商铺成交量开始走低，而是伴随着社区的成熟呈现出自然增长的态势。
“住宅和商铺时间上有一个滞后性，虽然商铺的投资增长速度比较快，但和住宅相比也会滞后4—5年的时间，有可能还会更长。”业内人士分析认为，目前街铺投资资金门槛很高，在市区买一间不错的临街商铺一般要500万元左右。在李沧东部的伟东幸福之城，目前有社区步行街商铺在售，最便宜的铺面总价已接近200万元，而在寸土寸金的李村商圈内，伟东乐客城一间临街商铺的总价要在600万元以上。加之，商铺投资回报周期长，特别是新建小区周边的商铺，由于地段还未成熟、人气也不够旺，因此市场培育期就更长，这对于中小投资者而言，着实要承受不小的压力。
因此，商铺投资地段是关键。通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈，人气旺盛的地区才有利于店铺的日常营运。但对于一些新兴区域，由于还处在开发阶段，未来商业形成存在变数。此外，项目周边的交通、配套、规划等也是考察的重要指标。
商圈周边仍有升值空间
据了解，已成熟的中山路商圈、台东商圈、香港路商圈和李村商圈四大商圈作为青岛的商圈核心地，在原有的基础上，吸引了更多商业地产的入驻。以李村商圈为例，李沧是购物中心开发最为集中的区域，已知的项目有伟东乐客城、李沧宝龙城市广场、李沧万达广场、银座等项目。此外，新近崛起的中央商务区、崂山商圈、双山-河西商圈等也将吸引更多的项目入驻。如在崂山区，证大大拇指广场和鹏利南华商业广场将进一步促成商圈的发展；在新都心，有万科、卓越以及其他大鳄的鼎力打造；在开发区，长江路商圈仍在不断的扩容……如今，各大商圈的“点”“线”“面”结合，盘起青岛商圈的完美结合。
那么，在一个新商圈区域买下一个商铺，会获得怎样的收益？业内人士分析认为，开发区长江路商圈、崂山商圈，以及未来的新都心商圈，与市南区东部商圈有着非常相似的地方，都有密集的人流，购买者都有本地消费者和外来消费者等构成，在品质和定位上也较为相同，偏向于中高端，因此该区域商铺的租金回报率是很高的。
不同点是，东部商圈培养时间已经很长，租金收益没有太大的进步空间了，而新商圈，因为开发时间较晚，板块价值潜力兼具，未来的升值空间、租金回报空间相当可观。并且，新商圈的商业定位非常准确，众多开发商希望长期自持物业获得长效收益，该区域的出售商铺就显得非常稀缺，这也给未来升值奠定了基础。
商住公寓成了转型利器
一纸限购令，让不少热衷买房的人失去了购房资格。在低迷的市场环境下，曾经冷门的住宅替代品——商住公寓，却保持了销售的热度。介于商业和住宅之间的商住公寓产品，当前已成为不少住宅开发企业转型的试金石。
淡市突围 地产大鳄齐推商住公寓
住宅市场受 “双限”捆绑制约，无意中催热了“不限购、不限贷”的商住公寓。和住宅相比，商住公寓40年的产权曾让开发商与购房者对其并不感冒，一度是一种边缘房产品。但随着调控加深，住宅所遭受的禁锢越来越严，开发商与购房者几乎同时将目光转向不限购、不限贷的商住公寓。
如今的商住公寓在经过了品质、户型、装修、景观等方方面面的改良升级后，无论是从购置成本、投资价值还是居住品质，都具备了与住宅产品相媲美的实力，成为最受购房者青睐的投资、居住的新选择，为开发商在惨淡楼市中突出重围立下战功。福州北路一项目销售人员告诉记者，“之前还有不少客户对40年产权有所顾忌，但限购政策一出，我们项目的销售速度比之前几乎快了一倍，还有业主是整层购买。”
业内人士同时表示，依托城市综合体推出的商住公寓产品一般更易受到市场追捧，因为这类项目一般选址在交通便利、商圈成熟的区域，投资前景乐观，并且这类项目一般都是由知名开发商开发，更易获得投资者信赖。像万达、华远、华润、中铁、卓越等地产大鳄也不约而同地将商住产品纳入到自身的综合体项目中。
过渡置业 商住项目也倾向刚需群
商住公寓的热销首先与当前市场环境密不可分，同时，商住公寓不限购、不限贷、总价低、地段相对繁华，且兼具投资、自住两种功用，更由于其商住性质成为部分刚需的置业过渡。从产品特点来看，几乎所有热销的商住公寓不仅都符合小面积、精装修等特点，而且外部环境优越与否也是决定公寓产品能否热销的重要条件。
据之前热销的李沧宝龙城市广场有关销售人员透露，许多不被限购的首次置业者也来购买商住公寓。因为，一套小面积的酒店式公寓总价不到40万元，许多首次置业者将它作为过渡性的居所，希望过几年经济实力强了之后，再购买首套住宅时，能享受到住房贷款优惠和不受限购政策的影响。
可以看出，原本是投资性的商住公寓，但有越来越多的人将它用来自住。为此，还有开发商特意将商住项目向纯居住住宅倾向，位于市北CBD一商住项目的销售人员告诉记者，“虽然是商住公寓楼，但是我们还是只针对自住人群，会建议购房者买来居住。”据了解，万丽海景的酒店式公寓楼也只能用来自住。
转战商住 优势配套吸引投资买家
楼市调控对住宅投资起到了明显的抑制作用，新政下投资者在住宅市场受限，由于商住公寓不受新政限制的优势逐渐被凸显放大。像万科这样一向专攻住宅市场的地产大鳄也开始推行多元化的产品，万科商住公寓i-box项目一度成为脱销产品。与此同时，一些原住宅市场投资者明确表示将转向商住两用的酒店式公寓。
对习惯了投资住宅市场的中小型投资客，商住公寓临界于商住之间，既具有住宅市场的特质，又具备商业地产的属性，成为投资者在投资转型期中，最看好的投资产品之一。一位投资者坦言：“一纸限购令让我们这些住宅投资客乱了阵脚，投资圈内很多朋友建议投资商铺或写字楼，但是由于长期一直投资住宅产品，对投资传统商铺和写字楼没有经验，投资商住公寓是比较折中的手法。”
记者了解到，目前岛城市场上像万达广场、中铁青岛中心、卓越世纪中心、鹏丽南华利源国际公馆、大拇指广场等项目推出的商住公寓，都是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了商业综合体配套优势，与单纯的住宅相比无疑更具投资价值。
发展秘籍 依托繁华商务区辐射效应
成熟商务区周边的商住公寓因为拥有稳定的租客群而受到投资者关注。例如东部沿海一线以及市北CBD板块的商住公寓，因拥有高端的商业配套，租客主要面向国内外大企业驻青机构的高管。而随着居住人口分布的不断迁移，商住公寓产品开始向崂山商务区，以及四方、李沧、城阳、开发区等区域扩延。
据了解，借助便利交通，李村商圈区李沧万达广场、苏宁电器广场、伟东乐客城等一系列大型商业项目也都相继启动，同时，当地更大规模的写字楼宇群建设已完成规划。可以预见，崂山商务区的建设将给当地商住公寓带来较大的需求空间。
写字楼仍在消化期？
自限购政策出台以来，作为商业地产主力军之一的写字楼市场空置率逐步被稀释。进入2012年，高品质写字楼迎来了久违的供应井喷，但高供应量意味着将面临高空置率，写字楼市场是否还能捧好“非限”地产的金饭碗呢？
沿海品质写字楼 保持极高入住率
据了解，自楼市限购政策出台以来，2011年青岛优质写字楼市场空置率逐渐被消化，市场平均租金走高，部分优质项目连续提高租金报价，写字楼市场呈现出稳定增长的态势。据世邦魏理仕监测，截至2011年末，青岛优质写字楼市场存量达202万平方米，其中甲级写字楼和乙级写字楼存量分别为61万平方米和141万平方米，市场存量主要分布于香港中路和海尔路商务区内。同时，该数据还显示，2011年青岛优质写字楼市场累计吸纳达13378平方米，显示了市场较好的租赁需求。
“金融业、外资企业、资源类企业是市场吸纳的主力。”业内资深人士举例分析，例如香港中路商务区内，百胜(中国)入驻香格里拉中心租赁面积为2262平方米，香格里拉中心还吸引了通用电气、瀚华担保、中铁置业入、扬名物流等优质客户入驻；此外，河北银行、韩国三星等入驻远洋广场；海尔路商务区内，建设银行青岛分行入驻天泰金融广场，占用面积为30485平方米，青岛人防设计院入驻国发中心，中冶置业、泰达矿业和华创风能等入驻中商国际。
另据记者了解，目前市南区投入使用的写字楼平均入住率超过90%；而像海信大厦、新世界数码港、国际金融中心等综合素质较高的写字楼，入住率已接近100%。“相比其他地方来说，国内外企业对香港中路的写字楼认可度很高。”该人士表示，香港中路的高档写字楼各项配套设施齐全，也是该区域写字楼长期保持高入住率的重要原因。
聚合价值体现租金缓慢上涨
有部分业内人士认为，由于2012年全球经济的不明朗，预计作为写字楼租户主力的贸易企业和物流企业在制定扩租计划时可能会更谨慎。但目前新增供应比较多，2012年乃至2013年写字楼市场供应量将达到一个较大的峰值，市场仍需一段时间消耗，空置率在短期内将继续维持高位。
但戴德梁行分析认为，在市场比较平稳的前提下，由于新入市的写字楼项目品质都比较高，尽管新增供应导致市场空置率上涨，但业主对租金的收入期待普遍较高，一季度青岛市全市甲级写字楼租金环比上涨8.97%至每月每平方米111.83元。其中，高品质物业集中的市南CBD的租金环比上涨9.33%至每月每平方米116.95元，预计优质写字楼市场租金将继续走高。
业内人士表示，受住宅市场限购政策的影响，商业地产越来越受到投资者的关注，再加上未来新增供应的写字楼多是综合体项目中的一部分，更容易聚合升值。但考虑到如此庞大的集中供应，业主将面临比较大的招租压力，或将挤压实际交易租金的上涨空间，迫使租金涨幅趋缓。
新增供应量推动 空置率维持高位
然而转入2012年，万邦中心、远雄广场、凯悦中心集中入市，高品质写字楼迎来了久违的新供应，三个项目总计带来了153002平方米的办公面积。据戴德梁行数据显示，受较大的新增供应量推动，市南CBD的空置率上升至29.85%，与上季度相比环比上涨 22.97个百分点，整体空置率也上升至29.27%。
记者了解到，自2009年底保时捷中心完工以来，市南CBD写字楼市场就一直没有甲级写字楼入市。虽然为写字楼市场补充的新鲜血液，改变连续两年无新增项目入市导致的甲级写字楼供给紧张的状况，但由于刚入市的几个项目对客源的要求比较高，并未出现集中签约的情况。据世邦魏理仕预计，2012年预计约39.5万平方米优质写字楼入市，新增项目主要位于香港中路商务区。
戴德梁行有关负责人表示，目前从行业需求来看，青岛由于自身丰富的港口基础设施，物流和外贸类企业仍主导着写字楼租赁市场，但由于受到全球经济严峻形势的影响，该类企业在制定扩张计划时相对比较谨慎。但大量供给量集中入市必将推高市场空置率水平，同时也给租赁客户更多的选择机会。
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