太原写字楼市场投资升温

2012年06月08日 16:58
来源:地产中国网

        据山西晚报报道,在限购令短期内不会放松,意味着住宅地产仍将持续疲软。因此不少热衷于选择不动产投资的业主们,渐渐将目标锁定在了风险偏小、收益稳定的写字楼项目上。

        而随着需求渐趋旺盛,太原为数不多的几个写字楼售楼处内,已然让人闻到了“夏天”的火热味道。客户咨询量上升、项目准备涨价,市场炽烈气氛日显浓厚……

        产品抢手

        市场供给量偏紧

        2012年5月28日,记者以购房人的身份,来到位于省城康宁街与真武路交叉口的山西国际商务中心售楼处,表示想购买一套小户型的写字间做投资,工作人员告诉记者:“我们去年6月就开盘了,设计最小的49平方米的户型早就卖完了,现在在售的基本上都是大户型和整层,最小的就是98平方米的户型,而且也仅剩下一套了。”

        记者又咨询了几个在售写字楼项目的楼盘后发现,太原市标准写字楼项目非常有限,且在售房源也非常少,大部分都只剩尾盘,还有一部分未开盘。

        业内人士樊先生表示:“省城区域内品质不错、物业服务又优质的写字楼,现在是屈指可数。目前,热点写字楼主要集中在两种区域内,一种是围绕像迎泽大街、亲贤街、长风街这样的主干道形成的商务办公区内,这类区域主要依托政府机关等单位,拥有便利的交通条件,区域配套较为成熟,商业氛围较为浓厚;还有一种是在南部新区建成的散点类型写字楼,由于城市向南扩展,交通不会如中心城区那样拥堵,且配套日渐成熟,商业氛围也日渐浓厚。”

        在太原在售的标准写字楼主要有山西国际商务中心、中港演艺中心(又名万邦国际)、火炬创业大厦、时代广场等;待售的标准写字楼有东方明珠湖滨广场、东悦广场等。除纯写字楼项目外,还有一部分商住公寓。在记者探访范围内,目前在售的商住公寓只有中银国际,待售的商住公寓只有时代中心。而在几家以住宅为主的大地产项目中,记者也发现有部分写字楼出售,代表项目如太原茂业天地、兰亭·御湖城等。

        根据搜房网数据监控中心相关负责人介绍:与周边城市相比,太原市写字楼的楼盘数量差距较大,目前只有8个盘在售写字楼项目,而石家庄有46个、郑州有55个、西安有42个。这个数据仅为周边其他省会城市的20%左右。随着城市的发展,市场需求会进一步加大,可以预见,省城写字楼数量的缺失将会逐渐凸显。

        物以稀为贵

        业界涨价预期强烈

        目前太原的写字楼体量不仅不大,且价格也明显低于周边几个省会城市。例如在售的楼盘中,山西国际商务中心均价为5300元/平方米;中港演艺中心均价为13800元/平方米;中银国际为10000元/平方米;火炬创业大厦为15000元/平方米;时代广场为8200元/平方米。

        而在待售的盘中,预计下月开盘的时代中心均价为6000元/平方米,而东方明珠湖滨广场和东悦广场价格仍待定。“值得注意的是,目前省城均价过万元的楼盘数量极少,价格最高的楼盘均价也就是15000元/平方米,而周边省会城市如石家庄,最贵的写字楼均价达到了28000元/平方米,郑州最贵的写字楼均价甚至达到50000元/平方米。”

        搜房网数据监控中心相关负责人表示:“目前,太原市整个写字楼市场的均价大约在8500元/平方米,而太原市商品住宅的均价大约在7000元/平方米左右。对于任何一个城市来说,正常情况下写字楼价格是普通住宅的1.5倍以上,如此相比,说明太原写字楼市场存在‘倒挂’现象。”

        樊先生表示,如此看来,太原市写字楼市场有着进一步上升的空间。今年,北京、上海、深圳等城市优质写字楼租金及售价均有明显上升,随着太原市转型发展的不断深入,受到投资气氛逐步增强、成交量稳中有升的影响,更多企业将会入驻,省城写字楼市场也将迎来崭新的一页。

        山西国际商务中心工作人员告诉记者:“从去年开盘以来,写字楼均价从5000元/平方米调高到了5300元/平方米,6月份可能还会涨价。”而兰亭·御湖城工作人员也明确表示:“公司前段时间刚开过一次关于写字楼调价的会,具体调价时间还不确定,但未来价格肯定是会涨的。”

        在去年全年,省城的写字楼项目销售额超过60亿元,在部分综合体项目商品住宅销售放缓的同时,优势写字间却表现出需求强劲的一面,提前售光。业内人士预测,今年,相对于住宅市场的低迷,写字楼行情仍将稳中有涨。

        3 投资客入市

        市场需求将逐渐走高

        山西国际商务中心工作人员告诉记者:“因为限购,所以有一些闲钱的客户开始慢慢转向投资商业地产,例如写字楼和商铺。但是相比商铺,写字楼的收益更为稳定一些,因为除了地段,影响商铺升值的因素还有很多,所以现在看写字楼的个人业主也越来越多。”

        在中港演艺中心售楼处内,记者采访了来看房的张女士。她告诉记者:“如果没有限购,我打算在市区买套小房子,现在只能进行商业地产投资了。一开始打算买商铺,听说升值快,但是跟几个业内人士了解之后才知道,很多地理位置较好的商铺都很贵,一次性付全款经济就会紧张,而买个便宜点的、地段偏僻的商铺,又怕租不出去。这段时间不少朋友说买个小户型的写字楼也很划算,而且有的开发商承诺以市场价出租,那我根本不用操心就能稳赚收益,这比打理住宅还要轻松。”

        专门从事写字楼、商铺投资的李先生告诉记者:“现在省城在售的新写字楼很少,难以满足投资客的需求,所以不少准业主开始瞄准二手写字楼。新开发建设的写字楼都位于中心城区之外,而二手写字楼地段都非常优越,尤其是一些已有5年以上、10年以下楼龄的写字楼,都位于中心城区,这样的写字楼产品受到了投资客的欢迎。”随后,记者在省城各主流媒体的分类广告上看到,不少二手写字楼出售的信息。

        山西国泰银丰房地产公司董事长李明铎表示,省城经济快速发展,实力雄厚的优秀企业层出不穷,这些企业对办公环境要求会向更高的品质迈进。面对省城优质写字间稀缺的现状,写字楼投资价值会稳步走高,这更将加大写字楼的市场需求。此外,省城金融、营销、策划、广告等中小企业都有写字楼扩租的需求。而在写字楼市场一直比较饱和的地区,需求外溢已成为必然趋势。

        4 风险不可小觑

        投资写字楼要精打细算

        面对市场需求的火爆,让不少有写字楼房源的开发商“端起了架子”。记者在采访中发现,有写字楼项目的楼盘工作人员,都在催促看房者下单。他们明确表示“如果不快点定下房子,过两天就没有看好的房源了。而且下半年肯定会涨价,到时候再买,更不划算。”

        可是,对于中小业主来说,也许一个小户型的写字间,就是他的大部分家当。如果草率投资,未来承受的风险将非常大。那么,投资写字楼之前,应该考虑清楚哪些问题呢?

        首先,优质写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区,商务氛围浓厚。试想一下,地处人流、物流、信息流、资金流汇聚之地的写字楼,可以产生集群效应,租金自然会水涨船高。其次,还要考察写字楼本身的品质及周边的细节。因为,个人投资写字楼,最终是要瞄准客户群来投资。而企业选择写字楼办公,则往往是为了提升其形象。所以,不少企业将写字楼的品质、档次和形象,作为仅次于地段的因素来考虑。例如其交通的便利程度、停车场是否合理、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等方面。

        另外,作为中小业主,投资写字楼首先保证自身资金的安全,那么如何核算一个写字楼的“投资回报率”呢?目前,省城写字楼投资回报率一般在6%至12%,如果现在回报率低于6%,表示项目的升值潜力很大,也可以考虑。

        怎样计算写字楼年回报率呢?根据国际专业理财公司的计算原则,年回报率=(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。如果目标写字楼年回报率达到8%—10%,则具备投资价值,超过10%的年回报率,则属相当不错的项目。在计算收益时一定要注意,写字楼土地出让年限(一般只有40年)和投入回报比。

        此外,准业主们还需要考虑到写字楼的升值潜力,市中心有些写字楼目前投资回报率不高,但是因为地段好,有很大的增值空间,所以也需要综合考量。

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