受公积金政策调整、“十一”黄金周等多重因素影响，济南近期二手房市场成交量和价格均出现小幅波动。统计数据显示，十月第二周全市二手房(住宅)挂牌均价为8819元/平方米，环比上周下跌1.24%。分析人士认为，从成交量来看，受新房市场成交反弹影响，年内二手房市场起色不大；从成交结构来看，受公积金政策调整影响，改善型住房需求将有所减少；而租赁市场上，随着供暖季的到来，小户型暖气房将带来新一拨租赁小高峰。
公积金新政影响首次改善型置业
10月8日，济南正式实施公积金贷款新政，至今已有十日时间，其对市场的影响日益显现。业内人士认为，公积金政策的调整，加重了购房者的还贷压力，增加了购房成本，尤其是对刚性需求造成了一定的冲击，就二手房市场而言，“认房”又“认贷”使得部分改善型置业的首付比例提升至60%，部分资金不足的购房者不得不放弃购房计划。
记者走访市区多家中介发现，二手房市场上，受新政影响较大的是用商贷买过一套住房的首次改善型买房者。在阳光新路一中介门店，记者遇到准备换房的王先生。家住建设路的王先生原有一套60多平方米的房子，一家三口居住，自从有了孩子就觉得有些不够住，换房计划便被提上了日程，9月份王先生在阳光100看上一套98平方米的二手房，当时认为以前没使用过公积金，按老政策可以享受3成首付政策，90万元的房子首付30万，贷60万，结果现在新政策一实施，首付要6成了，比原计划多出24万。“多个三五万的还勉强可以接受，一下子多出24万来，实在拿不出这么多钱来。”王先生无奈地说。
据中介公司相关负责人介绍，从公积金新政实施以来，像王先生这种情况的客户非常多，由于首付款突然增加一倍，这类购房者不得不暂时搁置甚至放弃置业计划，这对二手房买卖市场带来了一定的影响。虽然带看量依然较大，但成交量却在延续之前不温不火的状态，“银十”的销售旺季在二手房市场恐难显现。
新房优惠分流刚需人群
不仅仅是首改置业者，支撑市场成交的刚需购房者，也被近期新房市场的成交反弹挤压出了二手房市场。
长假过后，济南商品房成交量迅速回升，于10日达到最高成交量408套，最低成交量出现在上周末，为45套。据搜房网新房相关数据显示，2012年10月8日-10月14日，济南楼市共成交商品房1555套，相比前一周367套增加1188套。其中，住宅共成交1018套，比前一周增加880套；办公写字楼成交29套，增加21套；商业用房成交40套，环比增加2套；车库48套，环比增加44套；储藏室成交373套，共增加221套；厂房共成交0套；公寓类产品成交15套，比前一周增加12套；其他类商品房上周共成交32套，环比增加8套。而二手房市场，在经历了黄金周二手房住宅挂牌均价小幅反弹后，十月第二周价格出现了下跌，统计数据显示，10月8日-10月14日全市二手房(住宅)挂牌均价为8819元/平方米，环比上周下跌1.24%。
由于十一期间开发商抢滩给出多种优惠购房政策的影响余温未消，一些购房者把目光转向了新房市场。在鲁能领秀城销售中心，前来交房款的刘女士告诉记者，本来觉得新房价格高想买二手房，但是转了一圈发现，十月份不少楼盘都推出了优惠政策，细算下来，价格并不比二手房贵。分析人士表示，刚需争夺战白热化的形势下，开发商通过各项优惠政策吸引购房者。此种形势下，新房、二手房的价格差距将愈加收缩，在总价成为购房第一影响因素，而建筑年代、户型、周边环境等的影响次之的情况下，新房的优势不言而喻。
“暖气房”走俏租赁市场
在二手房买卖市场成交量下降的同时，租赁市场却随着取暖季的逼近，呈现升温的态势，部分小户型暖气房备受租客追捧。“现在租的房子是五月份租下的，当时没有考虑取暖费的事，租了一个面积较大的房子，如今一算取暖费，着实有些承受不了，所以我们考虑着换一套面积稍小的房子住。”在王官庄一家房产中介，前来租房的小高告诉记者。
记者走访中也发现，不少中介门店都将类似“双气”、“暖气供应”的字眼放在了显眼的位置，作为吸引租客的重要筹码。一家房产中介负责人表示，每年，租赁市场最火爆的时候是在春季，然后是夏季。夏季的旺季持续的时间比较长，从六七月份一直到九月各个学校开学前。最后一波租赁高潮就是供暖前这段时间了。就目前而言，同地段同等面积的房子，有“双气”要比没“双气”的价格至少高出300元左右，在众多求租者当中，带小孩的家庭和白领是主力。“供暖前，想换房子的基本都已经换好了，没有房子的也找到了。因为在供暖期间找房子不仅房源少而且价格也没有商量的余地。供暖开始后，市场就慢慢冷下来了，尤其是到了年底，大家的资金都比较紧张，所以换房子的人也就比较少。
