2012年央行两次降息，五年期以上贷款由原来的7.05%降到6.55%；多数老房贷从元旦起开始“减负”
2012年6月8日和7月6日，央行两次降息，五年期以上贷款由原来的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。新年到来，多数老房贷将从2013年元旦开始执行降息新利率，月供也将随之“减负”。根据测算，百万房贷按30年等额本息计算，最多月供可少333元，一年可省近4000元。
多数房贷元旦“减负”
据了解，对于基准利率的调整，银行贷款的变化有三种方式。一种是“遇央行利率变化从次月起执行”，也就是按月调息的，即从调息次月起执行；一种是“从次年1月1日起执行”，也就是按年调息的，则从降息的次年1月1日起执行；第三是满年度调整，即每还款周期满一年，调整执行新的利率。
对于“老房贷”来说，何时享受今年两次降息的利好取决于当初与银行的合同约定，不过按照多数银行的惯例，2012年两次降息后，新利率将从2013年1月1日起开始执行，多数房贷也从2013年1月1日起“减负”。
因此，购房者最好向贷款银行客服进行咨询，明确自己房贷调整方式和月供变化情况，保证还款账户中有足额资金扣划，以免无意中拖欠月供，影响个人信用记录。
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2012年的两次降息，也使在2012年不同时段办理个人房贷，基准利率下调的幅度将会不同。2012年6月8日前办理的房贷，基准利率将从7.05%下降到6.55%，总体下降0.5个百分点。2012年6月8日后至7月6日办理的房贷，基准利率将从6.80%下降到6.55%，则只下降0.25个百分点。
对于正在贷款的购房者来说，基准利率的浮动还是比较抽象。“基准利率下调这些百分点，我的房贷月供究竟会减少多少？”，这恐怕是大多数人真正关注的问题。
记者以贷款金额100万元，贷款期限30年，等额本息还款为例，算了如下一笔账。
以2012年6月8日前申请的一笔30年期的100万元贷款为例，按贷款时基准利率7.05%计算，月供为6686.64元。按照2013年1月1日起执行的新基准利率6.55%计算，月供则为6353.59元，每月还款额减少了333.05元。这种方式两年的利差最大。
而贷款时间在2012年6月8日至7月5日期间，当时的基准利率为6.8%，月供为6519.27。按照今年新执行的6.55%基准利率，每月还款额相应减少165.68元。
如此算来，两次降息，百万房贷利息每年最多可省4000元。
■贴士
每年临近年底，各家银行就会迎来一拨提前还房贷的客户，但理财专家提醒，是否提前还款，还得因人而异。
不要盲目提前还款
北京个贷机构伟嘉按揭企划主管吴昊认为，对于公积金贷款的客户而言，年利率仅为4.5%，并不需要急着还贷。对于商贷客户而言，目前5年以上贷款利率为6.55%，首套利率在享受折扣的基础上，也不必提前还贷。
招商银行一位理财经理给记者算了一笔账：享受7折房贷利率目前的利率仅4.585%，而作为稳健的投资理财产品的国债，五年期利率已达到5.32%，购房人如果将提前还款资金用于投资理财，预计获取的回报能够覆盖贷款成本，并有所盈余。而且，现在的房贷政策越来越严，很难再有7折优惠，如果提前还款，购房人以后还想从银行贷款，则贷款成本则高很多，如二套房是基准利率的1.1倍，经营性贷款则更高。“与其提前还款，不妨暂时选择投资基金、银行理财产品等其他渠道，扩充财力，让手中留有一定的资金以便进退自如。”
提前还款细算账
据麦田房产权证二部主管陈涛介绍，提前全额还款或者是部分还款都可以减少购房者将要承担的利息，但要分还贷阶段具体看待。吴昊认为，还贷已到中期的，不宜提前还款。因为如果是采用等额本息的还款方式，已还款部分大部分是利息，剩下的就是本金，提前还款，并不能为购房人省太多利率。尤其是对于那些已经超过5年还款的房贷者来说，已经将压力较大部分的还款金额还清。如果是采用等额本金还款方式，借款人剩余还款额在逐月递减，这样看来，提前还贷则没有多大意义。而处于还款初期的借款人提前还贷比较划算。
另外，借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求上，来解决自身融资需求，所以这部分的人是比较适合提前还贷的。
提前还贷各家银行要求不一
通常情况下，房贷借款人提出提前还贷的，需要提前向银行进行书面或者电话申请。而各家银行对于提前还贷的要求也有所不同。比如有的银行规定是放款一年后才能提前还贷，有的银行规定提前还贷必须是1万元的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。所以需要提前还贷者，更要仔细核对各家银行的政策后再做打算。
缩短还款年限最省利息
提前还贷选择哪种方式，要视自身情况而定。吴昊建议，如果贷款者有稳定收入，每月收入均衡，比如公务员，可以选择每月减少还款金额，还款年限不变；反之收入不太稳定的，可选择每月还款金额不变，但缩短期限方式来还款。如果单纯从节省利息的角度考虑，缩短贷款期限则是一个不错的选择，因为缩短了还款期限，每月还款数量不变，这就在一定程度上加快了归还本金的速度，相应地支出的利息也会更少。
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