2月28日下午，万科[简介 最新动态]总裁郁亮在2012年度业绩发布会上表示，就深圳（楼盘）市场而言，已经有许多开发商进军旧改，而旧改也是深圳的趋势，万科不做就分不到羹，旧改是万科一定要做的。
郁亮具体提到，万科和深圳福田区政府签订了旧改框架协议，万科也知道旧改的速度肯定是快不起来的，高周转也不是万科的优势标签。但既然深圳那么多开发商进军旧改，如果万科不做就分不到羹，所以旧改是万科一定要做的。
另外，关于城镇化，郁亮谈到，城镇化一定不是房地产化，一旦演变成房地产化，那么调控之下房地产的前景会很暗淡。城镇化给人的启示是，劳务工进城后，在教育、医疗的条件满足的同时，也需要满足居住要求。作为发展商，万科将对城市不同的要求，提供不同的配套服务。
在毛利率方面，郁亮认为，房企的毛利率不应该很高，毛利率回到合理水平是大势所趋。万科这几年的毛利率在逐渐下降，未来很可能向制造业靠近。但是万科会关注股东的收益问题，力争通过降低负债率，提高周转水平等来实现提高股东回报的要求。
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