“新国五条”细则出台后，不少中介挂出 “满五年唯一”的 “免税房”，以无税作为最大卖点。业内人士表示，即使地方实施细则正式出台后，免掉这类房源的个税，但非普通住房“满五年唯一”仍需缴纳营业税，别被中介宣传忽悠了。
快签约才知有营业税
按照现有的政策，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”市场人士普遍预测，地方细则出台后，这一条保护刚需交易者的政策依然会得以保留，也就是说，这类房源有可能免交20%的个人所得税，因此，这类房源纷纷被中介冠以“免税房”的名头。
但“免税房”真的“免税”吗？华先生日前在为儿子到处看婚房，“新国五条”细则出台后，华先生着急起来，这几天请假四处看房。日前，中介给他推荐了一套 “免税房”，中环附近，260万元，中介信誓旦旦地说这套房“没有税”。快到签约时，华先生不太放心，又咨询了一位从事房地产行业的亲戚，才知道这套房虽然“满五年唯一”，但由于是非普通住房，仍有营业税。华先生最后质问中介时，中介人员才告知，这套房确实有11.5万元的营业税，由于签的是到手价，这笔钱将由华先生承担。
网站20%的免税房都是忽悠
房报记者在某知名房地产网站搜索“免税房”三个字，可以搜到596套房源，调查发现，这类所谓的“免税房”，有20%左右仍需缴纳营业税。
不少购房者可能觉得相比20%的个人所得税，营业税 “尚能承受”。殊不知，有些非普通住房的营业税也不少。金小姐如今刚买入一套张江板块所谓的“免税房”。 141平方米的三房，卖家的唯一房，五年前买进价120万元，如今400万元挂牌出售，那么营业税就有（400万元—120万元）×5.65%=15.82万元。由于是到手价，这笔费用全部由金小姐支付。
金小姐对房报记者说：“这套房源，还有契税3%，双方中介费2%，等于20万元。这样加在一起是35.82万元，快够一套小房的首付了。 ”
业内人士表示，在实际操作当中，中介人员会劝说买卖双方，做低总价，将非普通住房做成普通住房，由于普通住房过五年后不需缴纳营业税，这样就可以省掉营业税。不过，做低总价就牵涉到贷款减少问题，另外，能否通过交易中心的审核也是未知数。
2012年3月1日，上海调整了普通住房标准。可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下；坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。
父母的唯一住房要卖掉，却因为房产证上多了女儿的名字，这还能算唯一房吗？十多年前的动迁房，办理过增减名字，新办房产证不足五年，符合满五年标准吗？想要改善住房，没想到买进房产的进度要略快于卖出的售后公房，交易时才发现首套房的资格被“没收了”……“新国五条”实施细则出台后，忙着买进卖出的房产交易双方忽然发现，原来有很多交易细节能把人“搞晕”，而这些又恰恰涉及税收。
动迁房增减名字，谁算唯一房？
李先生父子1996年拆迁得了套二室一厅，父子二人的名字均写入该套动迁房的房产证。 2010年，儿子小李结婚，李先生把这套动迁房作为儿子的婚房，并到房产交易中心办理了二分之一过户手续，产权归入儿子一人名下。现在，小李想换房，却遇上了“新国五条”。听闻 “按规定转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房的免征个税”。那么，对于目前想要卖掉这套 “唯一生活用房”的小李来说，他是否符合“免征个税”的范畴呢？如若不能免，那么又该如何缴税？
同样是动迁房遇上“新国五条”。陈先生与其父母动迁得了两套房，一套房产证上写的是他与父母三人的名字，另一套则完全归属于父母。对于陈先生来说，写有三人名字的这套房是其“唯一生活房”，而对父母来说则不是。若现在想卖掉这套写有三人名字的房产，该如何缴税？
汉宇地产交易按揭部的顾小姐以她多年来的实战经验解释：1，增减名字的，要看是通过交易还是赠与方式增减。若交易过户的，未满五年的部分要征税，满五年的部分免税。若通过赠与方式增减的，未满五年个税按照差额20％征收。 2，是唯一住房但产证上有他人名字的，有的交易中心按照上产证的人名份额来划定唯一和非唯一征税，有的交易中心认为只要有一人不符合非唯一标准，就以非唯一认定缴税标准。
卖一买一，契税3%还是1%
杨先生因腿脚不便，计划将六楼的住房卖掉，置换同一小区一套3楼的两房。受新政的影响，杨先生买卖几乎同时进行，因为需要先买进房产入住后再将旧房交付给下家，买进房产的进度略快于卖出。仔细研究政策后，杨先生发现，如果买进新房过户时，旧房还没有过户给下家，自己就是买进二套房，需要交纳3%的契税，按170万元的房价计算，契税高达5.1万元，而如果改变买卖次序，就能按买进首套房缴1%的契税。两者相差的契税额高达3.4万元。
麻烦的是，买进卖出涉及两家中介，由于当时没有考虑到契税问题，签订两份购房合同时过户时间都已经约定好了，签约的对方都不同意修改合同。为促成交易，中介人员当时向杨先生保证，先按照3%缴纳契税，旧房过户后可以按1%的标准退税，杨先生希望中介公司能书面承诺，如果不能退税由其补偿差额，但被拒绝。
事实上，税务部门认定缴税标准的方法很简单，即缴税当时查询的结果显示名下有几套房产。像杨先生这样，因为买进房产的进度略快于卖出，申税时显示名下有房产，就只能以二套房缴纳3%的契税。当然，杨先生也可以先办卖房手续，等7－21天审核完毕后再以首套房资格买房。但由于“新国五条”地方细则的出台时间紧迫，万一要买进的房屋个税按照20％征收，很可能卖家会让杨先生承担多出来的税收。因此，这段时间，很多置换客都会权衡“是先买进，还是先卖出”。
与父母共有产权，算不算唯一？
新政一出，一直观望的万先生急了，正好同事有一套房子要出手，双方一商量，准备手拉手交易，双方商定上家到手价，所有税费由万先生承担。查看同事的房产证后，万先生发现，房产证上除了同事夫妻俩的名字，还有他们女儿的名字，了解下来，同事的女儿已经出嫁，自己另外买了婚房，户口也早已经迁出。万先生很疑惑，这种情况下，这套房子是不是首套唯一住房呢？
对于同事来说，他们只有这一套住房，但对他们女儿来说，就是二套房。万先生到几家中介咨询，这套房子能否作为首套房交易，得到的答案并不一致。
有的中介说只要近5年内这套房子没有交易过，就可以作为唯一住房，有的说他们女儿的名字要去除才能作为唯一住房。而要去除名字，要支付房价三分之一的契税，时间也要好几个星期。这下，万先生犯难了，放弃购房吧，怕错过；签约购房吧，又怕不但要多承担一笔数万元的契税，还可能因为交易时间拉长，不能赶上“末班车”，支付更多的交易税费。
汉宇地产交易按揭部的顾小姐解释，这种情况，有的交易中心按照上产证的人名份额来划定唯一和非唯一征税，有的交易中心认定有一人不是非唯一住房，就以非唯一标准缴税。
继承父母的售后房，出售时怎么缴税？
市民吴女士咨询的问题有一定代表性，其中包含继承和买卖两种房产转移方式，很多市民都搞不明白。
吴女士2010年继承了父母名下一套沪太路两房，现在想出手。这套房子是吴女士目前的唯一住房，按照政策，如果超过五年，可以免除个人所得税。 吴女士觉得，虽然自己继承过来的时间还不足5年，但这套房子是父母早年用工龄买下的售后公房。若按照那个时间算，很明显超过五年了。她想知道，现在卖掉这套房子，到底应该按哪个时间来确定房产是否超过5年?
赵星海律师认为，根据税务总局的相关规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。另外，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后再次出售的，以交易总价减去受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%计算个税。
10年前卖房没过户，现在要重新缴税吗?
在交易大厅，一位市民遇到了让他发愁的问题，而这个问题是由于卖房没有及时过户造成的。10年前，他把一套仙霞路的老房子折价卖给了弟弟，当时低于市场价20万元，总价不过40万元，而房子一直没有过户。现在听说税收要调整，急着过户，赶紧到交易中心咨询怎么缴税。
咨询交易窗口的工作人员后，得到答复是，现在对于房产原值核定比较严格，虽然是多年以前交易的房子，但缴税要按现在的市场情况核定。如果核定不了，可以由专业的评估公司进行核定。而且，税务部门有权按照市场价格重新定价并计算交易税费。
一套商品房一套动迁房，卖掉商品房怎么算？
一位市民有两套房产，一套商品房，房产证已经超过5年了。另一套是动迁安置房 (论坛)，因为没有满三年，房产证没有办下来。现在，他想把商品房卖了，不知道怎样缴纳个税。
交易中心工作人员回答他，若他要出售的这套房产的房产证已经过5年，是否免税，要看是不是户主名下的唯一房产。如果在房管局开具的相关文件中可以表明一套，就可以免税。还未办理的房产证的动迁安置房，能不能显示在户主名下，主要看该房的申报审批材料办理的情况。
售后房、动迁房，交易原值怎么算？
在网上，讨论最多的是，售后公房、动迁安置房转让，原值究竟按照什么算？最让网友担心的是，如果按照零价值计算，今后出售，即便满五年但不唯一，按其差额的20％征收个税相当高额。
一网友提问，“我家的动迁房现在在去名字等新产证阶段（因老人去世而去名字），不知道再出售会不会受到20%个税的影响”；另一网友则是看中一套售后公房，因所有税费由买方承担，担心新政策执行后税收成本提高……对于这些问题，网上回答“五花八门”，有说“动迁房首次交易属于不能查清原值的，还是按总价的1%或者2%缴税”，也有说“动迁的时候都会说明拆迁房屋单价及新房房屋单价，动迁协议之外也要签开发商的预售合同”。
前不久，中共中央政治局委员、上海市委书记韩正回答记者提问时表示：“其实早在2006年国家税务总局就已经阐述了关于差额20%和全额1%-3%的方案，税务总局规定，如果按照差额征收，就涉及到准确核实到底差额是多少；需要扣除合理费用，所谓合理费用，包括，税收、银行利息、装修，等等一些费用，但是这个是非常严格的，而当税务部门不能核查的时候，就转为核定征收，就是按照成交价全额的1%-3%征收，到底税率是多少，由省级政府规定。上海早就实施了这项政策，如果按照核定方法，对普通商品房是1%，对非普通商品房是2%。我们将严格按照国家规定实施。相信房地产市场将会健康发展。 ”
限购令下房屋买卖典型纠纷答疑
由于限购等政策导致的二手房买卖纠纷日益增多，由于询问该类问题读者众多，因此笔者归纳典型的问题，以问答形式回馈读者。
一问、限购令能否构成不可抗力？能否据此解除合同？
答：不能构成不可抗力。因为国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令能使所有市场主体猝不及防的突变，而是经历了一个逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖标的额相对较大，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，限购令一般并不会被认为构成 《合同法》第一百一十七条规定的 “不可抗力”，因此以不可抗力要求解除合同，法院不会支持。
按照目前法院的司法实践，限购令下产生的纠纷通常会在事情变更和归责某方的范围内考虑适用法律，而不会适用 “不可抗力”解除合同。
二问、卖家买家在限购令前已经完成买卖合同网签，但买家办理贷款时间超过合同约定，导致无法继续履行合同，是否应该向卖家支付补偿金？
答：这个问题是典型的买家延迟履行所造成的纠纷，这里面关键是看买家的延迟履行是否归责于买家，即买家是否有过错，如果影响延迟履行的原因是买家有过错的，卖家可以解除合同，要求买家支付违约金。
反之，如果属于不可归责于买家的原因，则卖家不能主张违约金，实践中如果卖家确实有较大损失的，则法院会考虑适用公平原则，要求买家予以适当补偿。
三问、限购令实施后，卖家在网签时知晓买家暂不符合住房政策规定，双方约定买家若干月后补齐社保后才能过户，现在卖家是否可以依据违反限购令而解除合同？
答：卖家不能随意解除合同，但买家无法继续履行合同的除外。在实践中，不少卖家是知道买家需要缴纳一定时间的社保才能符合购房条件，双方愿意网签买卖合同待买家符合住房政策后再办理，典型情况是过户和交房的时间均大幅晚于合同签订时间。但随着房价的波动，卖家会提出当时协议不合法，所以要求解除合同或确认无效。
我们认为合同若约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定，另外不少法院在审理时，只要在法院庭审期间买家已符合限购条件，也将驳回卖家的解除合同的请求。
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