买房置业是普通百姓的家庭大事。当遭遇买房纠纷时，您是否感到困惑和无奈？如何更加安全地买房置业？近期，和讯房产与北京铭滔律师事务所联合推出“和讯置业大讲堂” 栏目，从房产律师的角度为大家提供专业、高效、安全的置业策略。
今天“和讯置业大讲堂”开播第十二讲——《Loft户型 小心层高“lost”》
主讲律师：焦景收
案例回放
被限一族，无奈选择商住两用房
张刚2012年7月大学毕业，在北京某知名互联网公司工作，每月的工资近1万元。李娜是张刚的大学同学，两人已经恋爱五年，李娜毕业后从事房屋工程设计工作。
由于张刚二人囊中羞涩，所以在房价不断高涨的今天，两人不得不一直租房。两人准备在2014年结婚，于是，张刚及李娜的父母分别拿出了20万，用于二人购买新房。张刚与李娜属于典型的新新人群，在选房上也不例外。由于两人都是外地人，工作又不满五年，所以属于被限一族。经过多轮侦查，张刚二人看上了通州的某商住两用项目。
“我们的项目通州区独此一家，价格优惠，不限购，买一层送一层。”该项目的销售顾问言简意赅的宣传，立即打动了张刚、李娜二人。很快，二人便定下一套43平米的房子。按照销售顾问的说法，这个房子层高4.3米，可以自行改造成“Loft”户型。
层高“lost”，如何“Loft”？
2012年9月3日，是张刚、李娜收房的日子。然而，当张刚、李娜走进新房中时，第一感觉就是，将房屋改造成“Loft”户型的可能性为零。原来，由于房屋屋顶是有坡度的。经过测量，张刚的房子层高最高处是4.15米，最低处只有3.7米。
北京房价一天比一天高，不能退房的张刚只有和开发商协议赔偿。然而，开发商在众多业主联合维权活动的压力下，只同意免一年物业费作为补偿。双方的差距太大，无奈之下，张刚联合十几个业主，将开发商告到了人民法院。
焦点
本案共涉及两个争议焦点。
销售顾问的承诺能否成为合同条款？销售顾问的虚假承诺不能兑现算不算欺诈？
销售顾问的销售承诺，虽然从法律条文上看可以成为双方的合同条款，但是，在开发商与购房人出现纠纷时，却又难以取证，在认定上存在较大难度。不过，如果销售顾问的承诺在合同的条款中有体现，那么开发商就要受到该承诺的约束。
销售顾问在销售过程中，往往会夸大其词，甚至虚假承诺。如果购房人有证据证明销售顾问存在虚假承诺的情况，根据《合同法》、《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》、《商品房销售管理办法》的有规定，开发商存在被认定欺诈的可能性。
层高不够，无法实现“Loft”户型，开发商应否承担赔偿责任？
张刚与开发商签订的《房屋买卖合同》明确约定，层高为4.3米。而开发商却偷梁换柱，层高不但未达到4.3米，房屋屋顶竟然有坡度，最高处是4.15米，最低处只有3.7米。坡度加高度，根本达到开发商能改建成“Loft”户型的承诺，这也违背张刚和李娜购买该项目房屋的初衷。
由于北京房价不断高涨，如果张刚退房，损失可能会更大。在此情况下，张刚完全可以以开发商存在严重违约，要求其承担赔偿责任。
案件结果
本案经过一审法院的审理，认定开发商在销售环节存在不妥之处，而交付的房屋层高无
法实现改造“Loft”户型的目的，故开发商存在过错，应当承担赔偿责任。
最终，在法院的调解下，张刚及其它业主与开发商达成了和解，除了得到额度不菲的赔偿外，张刚还被免除了三年的物业费。
律师论道
何为商品房层高？
根据《房产测量规范》的规定，层高是指房屋上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。楼面或地面也不应包括装饰层的厚度，例如用于装饰而铺设的木地板、塑胶地板、瓷砖、石材板料等块料面层的装饰厚度。通俗一点讲，层高就是房屋的净空高度加上楼板的厚度。
“Loft”户型不能仅仅是概念。
一般情况下，正常使用的居住高度普遍是2.2米，而“Loft”的层高如果太低，则影响居住的舒适性。张刚购买的“Loft”概念房，不但最高层高只有4.15米，还有坡度，这造成改造后的二层要猫着腰行走。
为了防止开发商将“Loft”户型仅仅当做一个概念来炒作，也是为了保障置业者的合法权益不受侵犯，置业者在购买“Loft”户型房屋过程中，要注意三点：
不轻信销售顾问的承诺，除非承诺能体现在购房合同中；
在购房合同中明确约定“Loft”房屋的层高，并明确房顶是否平整、有无坡度；
在收房时，一定要找专业人士陪同，要验收无误后才签字确认。一旦在验房中发现层高有问题，第一时间和其它业主联系。毕竟，人多力量大，联合维权效果会更好。
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