一直以来购买商铺，人们最先想到都是临街底商，选择它的理由不外乎一条，租金高。但临街底商数量毕竟有限，而且单价较高，并不是每一个投资者都有机会或承受力购买临街底商。在商业地产投资日渐升温的当下，一些独具眼光的投资者将目前瞄准了另一种形态的商业———2楼商业，相对于一楼商业，它不仅投入更小，而且后期招商时也是多类商家的固定选择，回报趋于稳定。“投资小，回报大。”成都某资深商业地产投资人提到，2楼商业一直以来都是精明投资者的首选。
典型代表项目
蓝光·COCO红街
荣盛·克拉金街
华润·万象润街
现状
2楼也显门脸，售价是底商的1/3
2013年，在成都商业地产市场最热的现象，莫过于多个品牌开发商不约而同推出了多条精心筹备的商业街，蓝光·COCO红街、华润·万象润街、荣盛·克拉金街、中海·交子金街……。
“这些新品的入市，让更多人可以分享商业地产投资的蛋糕，但我们发现大多数投资者首要关注的都是这些商业街的底商，忽视了2楼商业的投资回报和价值。”不久前，一位专业从事寻铺工作的经纪人告诉记者，其实在租赁市场，二楼商业拥有固定的商家和业态，其投资回报率也是不容小觑的。“以蓝光地产曾经在市区推出的多个商业项目为例，2楼商家不仅租用面积较大，而且租期较长，租金收益也很稳定，投资者早就赚得盆满钵满了。”
现在的2楼商业和从前更是不可同日而语了。在介绍蓝光COCO红街系商业街时，蓝光地产总设计郭震曾提到，COCO红街在设计上进行创新，其目的是为了提高二楼的价值，不管是下沉式还是双首层在二楼商铺的人流规划和商业形态上精心布局，完全可以克服二楼口岸上的劣势，同样能让二楼商铺成为抢手旺铺。
“我们项目目前一楼底商销售单价4.5万元/平方米，二楼商铺大约在1.6万元/平方米。”位于城西光华新城去年一热销住宅项目总经理表示，经过对竞品的分析他们发现，目前在成都很多区域，2楼商铺的销售单价都只占一楼底商的1/3，但一楼底商确实销售速度要优于2楼商业。“其实在社区型商业中，2楼商业的价值并不低，比如每个小区周围都有开设很多茶楼，他们就只能选择2楼商业。”
近期，成都商报对市场上多个在售的商业街项目进行了走访，发现目前在成都2环外的一些热点居住板块，其商业街和社区底商的销售单价约在2.5万～4.5万（优惠后价格）之间，而2楼及2楼以上商业，销售单价都在8000元-18000元（优惠后价格）之间。 “从传统商业形态走过来的成都人历来有经商不上二楼的习惯，”买铺不买二楼“是大多数人投资商铺的基本原则。一些开发商也是利用人们的这种观念，把一楼商业的定价定得更高。”成都商业地产资深投资人黄海表示，2楼商业由于客群特殊，只要解决了商业动线问题，商家收益并不会比底商差。
“2楼商业不仅单价低很多，现在部分开发商给楼上商业所给出的优惠也是大于一楼商业的。因为相对于一楼商业，2楼商业的面积更大，业态更固定，将更加考研买家的眼光。”荣盛·克拉金街商业项目相关负责人称，今年9月，荣盛在成都同时推出3条克拉金街，从1楼到4楼的商业设计，已经吸引了很多投资者对楼上商业的关注，其中不乏大单购买意向的。
投资收益水平 回报率在5%以上
就目前成都市区成功运营的商业街中2楼商铺的租金水平来看，最高租金有在每平方米80元/月的。如果是社区型商业，在成都2环周边入住率较高的大型小区外围，2楼商业的租金普遍在50~60元之间，租赁商家多为茶楼及大型餐饮。按照当下2楼商业的销售均价，每平方米8000-18000元来计算，目前2楼商业的投资回报率都在5%以上，有的甚至高达10%。
案例分析
“2楼商业其实是有着固定的商家客群的，你有没有发现茶楼、咖啡馆、火锅店、美容院几乎都是选择在2楼开店的，这些属于生活类商业，他们的消费人群往往都是多次消费，已经形成一个消费习惯的。”一名资深商业地产投资人告诉记者，十多年前，她买下了城南某项目的一间2楼商铺，面积300多平米，5.8米挑高，当时的价格比一楼便宜一半，但现在租金非常稳定，而且已经十年没有换过租户了。
“ 2楼商家租赁面积往往更大，就算是一间小型的咖啡馆、美容院也是上百平米的，遇到大型一点的茶楼，需求更是在上千平米。我们可以关注几个商家品牌，他们是拿2楼商业的，比如良木缘和孔亮火锅，因为2楼不仅可以满足他们需求的大面积，租金也会更加低，遇到这类商家有一个最大的好处是，他们的租期很长，可以保证房东的收益稳定。”
“在成都这样一座生活气息浓厚的城市，2楼商业经营的多是生活类商业，只要商家有生意可做，租金自然就有保证。”
21世纪不动产一名资深商铺代理经纪人表示，只要在定位上没有偏差，2楼商业的生意不会比1楼差。
“ 在2楼商业的设计上，对动线的设计非常重要，要合理的引导人流。”一位在东部沿海地区从事过多个商业地产运营的资深业内人士称，2楼商业能否繁荣，除了对于大商家的选择，让小商家有生意可做也是至关重要的。“以蓝光曾经在东大街开发的香槟广场为例，目前在2楼经营的都是一些小型餐饮商家，但每到饭点，人流如织，个别店铺还需要排队，就是因为开发商设计了两条直梯可以将在红星路上的人群直接带入香槟广场2楼消费，所以才成就了今时的高人气。”
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