上周，2013年秋季房交会闭幕。4天时间里成交3621套，揽金22亿元。房交会后楼市走向如何？市翅否出现以价换量的现象？改善型需求的春天何时来到？购房者应该如何购房？本期重庆晚报《地产同学会》邀请了业内资深人士进行讨论。
冲业绩会让利促销
主持记者：房交会后楼市开发商的销售策略会有什么变化，会以价换量吗？
焦阳：楼市已经回归到了一个相对稳定理性的时刻，相信秋交会后的楼市也会继续保持这种推、售都比较稳定的情况。别墅类产品的销售策略必定会从产品创新和更为精细的销售渠道方面切入，大多数开发商不会选择“以价换量”方式。
梁晶：今后楼市发展将趋向价格涨幅平稳，不会出现大起大落。在本轮宏观调控中，很多开发商都尽可能多的开发刚需型物业以适应政策和市常从现在到年底，由于开发商的任务完成得差不多了，所以以价换量的做法应该不多。
周飞：对于没有完成销售任务或者有资金压力的开发商来说，为冲销售业绩，会有一定幅度的以价换量、小幅让利的情况。同时，在一些像照母山、蔡家等同质化严重区域，预计到年底，竞争激烈的开发商为了抢销量会进行厮杀。
看好改善型住宅市场
主持记者：改善型需求在后市会集中释放吗？
梁晶：楼市目前进入了一个换房的高峰期，现在推出的改善型住宅也正好能满足这些家庭的要求，但由于受到信贷政策的限制，所以改善型住房在一段时间内还是面临很大的压力。但这不代表改善型住宅就没有发展的空间。
周飞：年初调控以来，改善型住宅没有受到太大打压。目前洋房、经济类别墅的销售比较乐观，今后改善型住宅市场比较好，销量会有所增加。五大功能区规划出台以来，之前相对比较偏的地区形成了热门板块。像东原、挛等开发商的项目就集中在这些非核心新兴板块，会充当今后市场的主力。
焦阳：改善性物业的客群不断在壮大，对于生活舒适度的追求越来越高，住房及住房环境的舒适性是当代家庭所追求的目标，要舒适就必须改善，上邦高尔夫的旺销及后续联排产品的旺销让我们看到改善需求的春天就在不远处。
是否下叉量体裁衣
主持记者：针对购房者您有何建议？您认为什么区域、什么价格、什么户型的房子值得买？
焦阳：其实这个问题应该说是因人而异，购房者对某个区域的喜好、依恋是来自于自身的。我个人认为改善性需求最适合的地区是两江新区和九龙坡西区。消费者自身觉得各方面居住需求都能满足，能够承受了总价那这样的房子就值得买。
梁晶：因为是以住家为主，购房者今后买房最好是选择配套集中的区域。刚需客户一般选择效型的居多，但按照自己的需要有条件的可以适当放宽，选择一些合适的大户型，以免今后频繁换房。
周飞：刚需客户可以选择市场上2变3、套内70平方米左右的产品。经济实力雄厚的客户可以选择鸿恩寺、照母山等高层均价9000元左右的房源，经济实力稍弱的客户可以选择茶园、西永均价7000元左右的地区。投资性客户可以关注一下新兴商圈、区域的写字楼和商铺。
改善接棒投资
长效调控接棒行政
同策咨询研究部总监张宏伟认为，只要下半年市惩房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象，整个市躇本面也会因此继续好转。
在这样的市场阶段，改善型需求接棒投资投机性需求开始在一线城市、部分热点二线城市积极入市，这样，自住需求与改善型需求两股力量推动之下，重点城市房地产市躇本面迅速好转。因此，从这个角度来看，改善需求成为2013年楼市一支重要力量。
从调控思路来看，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。从短期内可操作的楼市长效调控机制来看，极有可能先期形成一个可以操作的简单的长效调控体系，然后逐步向土地、金融、财税等多方面进行改革，最终形成楼市长效调控机制。
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