11月1日，中国步行商业街工作委员会主任韩健徽接受记者专访，就宁波商业地产（专题阅读）提出宝贵意见：不要“拿来主义”简单复制品牌商业综合体，而是要打造独特的、符合自身需求的“宁波版”商业地产。

 

记者提问：商业地产在宁波比较单一，更多的是一些综合体，一些写字楼，像宁波这样的二三线城市，商业地产会有一个怎样的趋势？

 

韩健徽：宁波这个城市应该说还是比较特殊的，它是中国比较早的开放城市之一，应该也是叫计划单列市之一，但是这些年宁波在商业领域的发展相比其他相类似的城市相对滞后。原因可能有多方面，可能是由于我们城市所关注的产业发展方向，对贸易的重视和认识的程度，当然也与我们整个城市以及周边消费人群的辐射力，及其他方方面面都有关系。

 

近年来宁波开始关注商业地产，一些大的品牌商业地产商也开始进入宁波。进入宁波市场以后应该说表现的业绩还比较突出，据我了解，宁波鄞州的万达，在全国85个万达广场里面都是名列前茅的。这是一个非常奇怪的现象，反映出宁波这个城市不论是老的城区还是我们周边的一些新兴地带，消费潜力非常大。包括我去年和今年也专门来宁波考察过和义大道，应该说在和义大道上也聚集了很多国际的一线品牌。我们想从这些已经发生的案例，包括今年我还考察过舟宿夜江，应该说我对宁波未来的市场和消费潜力充满信心。

 

与此同时我们要清醒地认识到，宁波这座城市整体的区位条件比较优越，这个优越又是个双刃剑。比如说我们与周边大城市，我们本身是一块磁铁，但是我们周边可能还有更大的磁铁，你也是磁铁我也是磁铁，我可以辐射周边，但是两个磁铁一大一小，大磁铁可能把小磁铁就吸过去。所以宁波到上海很便利，既是优势也是劣势。同时，宁波（狭义，即指市区）这个城市的旅游资源又比较匮乏，虽然到了宁波但实际上宁波是个中转站，可能最终是到普陀、舟山、溪口、奉化等等，所以说宁波自身的旅游资源比较匮乏。

 

下一步特别是在商务这个领域，因为离大城市也比较近，宁波商务这一块的优势，不如集聚一些高端的商务人群，比如说一些世界500强的在中国的总部的集聚能力。此外，我们对周边的中小城镇有辐射能力，上海可能也在辐射它，最后可能上海把它辐射走了，这对宁波来说有一些先天不足。在这样的情况下宁波商业地产的发展可能从几个方面要去把握，一方面是宁波市的商业地产的容量也好、规模也好，到底多大最佳，不是某一个企业能把握的，这需要政府全市这个层面去把握。人均商业面积，我讲狭义的，广义的商业地产可能包括写字楼这些，我讲狭义的商业地产，到底多大最佳，我们讲边际效益理论，最佳规模产生最佳效益，是不是越大越好。第一，需要政府在全市这个层面摸底、调研，我们现有的商业面积有多大，我们在建的有多大，我们未来将要规划的或者将要上马的又有多大。第二，我们整个城市的空间布局未来是一个什么状况，包括我们城镇化率的水平将达到一个什么样的程度，我们也要了解它。第三，商业地产所选择的模式或者产品，哪些或者哪个更加适合宁波的地域特点，我们是建N个商业综合体、城市综合体，还是建购物中心，还是要打造商业街、特色街、还是要搞其他的，这可能也是需要筛选。第四，要把我们的地域特色、地域文化和商业进行有机的融合，打造“宁波版”的商业地产，坦率地讲，现在我对一些所谓产品复制型的商业地产，不去简单的去反对他们，但是自身还是要打造出宁波版的商业地产。这样的商业地产最能够代表宁波的地域特色，代表城市形象，彰显宁波文化，成为宁波的一张亮丽的名片和窗口，也成为宁波经济效益和社会效益双丰收的载体，这个非常重要。

 

目前宁波整体的商业地产在发展的特色包括整体的层次、水平方面，对比一些全国其他城市，提升空间还比较大。所以现在要避免两种倾向，一方面我们既有一个非常大的发展空间，也要避免出现一哄而上、一哄而起，导致效益下降、空置增加、经营不善、甚至成为新的商业烂尾楼这样的情况出现。