价值150万元的一套住房，在买卖双方和中介公司的共同“努力”下，房屋主管部门看到的房屋买卖合同上只有80万元。这正是时下二手房交易中常见阴阳合同中的一种表现形式。很多二手房买卖双方为减少交易税费或获得高额贷款而制造各种“阴阳合同”。本期特邀天津宁一律师事务所王京涛律师为该类案件指点迷津。
王京涛认为，阴阳合同是指在一次二手房交易中同时签订两份不同的合同，其中一份具有虚假性，另一份为真实意思表示。其中 “阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。
签订两份不同价格的房屋买卖合同，是阴阳合同的一种方式。还有一种方式，是把房屋买卖价格签低，然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义，补足房屋实际成交价。
我国《合同法》第52条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。
对于一笔交易，法律一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制，另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。所以在此类纠纷中，对阴阳合同效力的认定都是结合案情考量，要么为保护国家、社会公共利益认定合同全部无效，要么为促成交易仅认定避税价格条款无效阴阳合同不仅使国家税收蒙受损失，而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心，扰乱市场经济秩序。实践中，鉴于买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。
阴阳合同对买卖双方都存在着风险。对买方的风险主要是：1、真实意思认定的风险。由于价格、付款方式约定不清楚或无法确定为真实意思，则可能导致部分条款不具有约束力，进而导致买卖不能顺利进行。2、无法取得高额贷款的风险。3、再售承担高费用的风险。4、合同不成立的风险。5、行政处罚和刑事追究的风险。对于卖方来说则存在以下风险：1、宣告无效的风险。2、房款不能全额收回的风险。3、行政处罚和刑事追究的风险。
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