“鬼城”不见鬼？部分房企掘金三四线城市
每经记者 区家彦、沙斐发自广州、上海
对三四线城市的不同认识，带来了两个截然不同的结果。在一线城市的土地市场遭抢购的同时，三四线城市的土地市场却给了开发商们一个又一个可以抄底的机会。
去年在香港上市的新城控股就是这样一个幸运儿。新城控股董事长王振华告诉《每日经济新闻》记者，公司在张家港拿了块土地，楼面价才1千多元/平方米，而周边其他同类型的地块楼面地价在7000元/平方米左右。
和新城控股一样，碧桂园、雅居乐、世茂都成为三四线城市的受益者。
三四线城市业绩大亮
今年前10月，碧桂园共实现合同销售金额797亿元，远超年初制定的620亿元的销售目标，今年内极有可能迈进千亿俱乐部。克而瑞研究数据显示，在碧桂园前三季度销售面积中，三四线城市占比高达78.3%。
10月6日，碧桂园兰州新城在兰州会展中心正式开盘，当日到达现场人数累计近3万人，4400套房全部售罄，销售额接近50亿元，碧桂园用单盘创造了兰州房地产市场的销售奇迹。
江苏丹阳，是一个约百万人口的县级市。今年7月，碧桂园集团在当地的首个楼盘开盘，当天狂销约2000套房，销售额近20亿元，让碧桂园南京区域总裁刘森峰惊呼“创造了县级市的销售神话”。
实际上，对于坚持深耕三四线城市的碧桂园而言，类似的销售奇迹今年并不罕见。今年6月，位于南通的如东碧桂园开盘3小时销售700套，成交金额破6亿元；10月5日，位于黄石的碧桂园江湾城开盘，仅2小时973套房源全部售罄，单日销售近8亿元；同样在“十一”黄金(1225.50, -6.40, -0.52%)周，衢州碧桂园开盘销售金额超12亿元。上述项目均地处三四线城市，却屡屡创造了当地的销售奇迹。
世茂集团董事局主席许荣茂的家乡福建石狮，是一个连四线城市都称不上的地方。世茂摩天城于10月末开盘单日热销20亿元，震惊了这个仅有40万户籍人口的小城市。
今年4月22日，世茂集团公告在石狮以仅20.6亿元的价格，拿下了总规划面积71.51万平方米的地块。高额的利润和极短的开发销售时间，为世茂贡献了极高的收益率。
在距离石狮不远的福建晋江，世茂去年单靠御龙湾一个项目实现了43亿元的销售额。
此外，克而瑞研究数据显示，今年前三季度雅居乐的销售面积中，三四线城市占比达67%。由于雅居乐清水湾、佛山雅居乐御景名门以及公司在中山的项目取得佳绩，三四线城市贡献度较去年进一步提高。
与此同时，在今年上半年雅居乐的新增土地储备中，三四线城市占比高达80.7%。雅居乐今年以来陆续在海南文昌、云南瑞丽、西双版纳等地打造多个面向全国市场的大型旅游地产项目，首个项目雅居乐·云南原乡于11月23日开盘首推的200余套房源全部售罄，预估销售金额达到3亿元。
低廉优质的大面积土地储备
对于开发商来说，今年也许是介入三四线城市开发的最好机会。很多城市目前正处于新型城镇化的初期，这为房企大规模参与当地的城市建设和城区改造带来了机会。
以碧桂园兰州新城为例，2013年碧桂园与兰州城区和兰州新区合作，打造“兰州新城”和新区地标，兰州项目的楼面地价基本保持在200元/平方米以下，作为低丘缓坡荒山未利用地综合开发示范区，从前期土地一级开发整理开始，填沟、换土、引水、植树等所有步骤，拥有全产业链的碧桂园一手包办。在建设兰州新城的同时，碧桂园还出资7亿元修建雁白黄河大桥，缓解黄河北岸的交通难题，接驳整个城市的快速交通路网，当大桥交付后，碧桂园兰州新城的业主们只需十分钟便能通达市区，同时带来了社会效益与经济效益。
“碧桂园在三四线城市取得成功，很大程度得益于其强大的一级土地开发能力，能直接介入城市开发建设。”克尔瑞研究中心分析师杨晨青认为，碧桂园一般在城郊拿下大片土地，然后积极参与土地一级开发，帮助地方政府将未形成建设用地条件的 “生地”，同时完成地上建筑物、构筑物的动拆迁，开发成具备建设用地条件的土地。由于碧桂园同时做一级地产开发商和二级房产开发商，因此土地成本很低，其项目定价能比周边楼盘低一截。
同时，城市级的配套设施是三四线城市热销大盘共有的特征，碧桂园大部分新项目都建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套，部分项目还建造水厂等城市配套设施。
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