广州今年新增甲级写字楼创新低

 

2013年，国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持续活跃，广州甲级写字楼市场整体需求保持平稳。仲量联行预计2014年将有24万平方米新增供应竣工，约为2013年的一半，是自2009年以来最少供应的一年。

 

“2013年的关键词可以归纳为电子商务年，其持续活跃发展冲击了零售商业地产市场的零售商扩张实体店网络需求和租金涨幅，但同时其强劲的配送需求又正面支撑了非保税仓库。预期未来一年，这个影响因素将持续，我们预期新开业商场和即将竣工的商场招租难度将加大。同时，面对商业地产供应增多，定位相似，产品同质化竞争加大的情况下，业主需要对差异化租户组合引起重视，务求为消费者带来更多元化的消费体验。”仲量联行华南区研究部高级经理曾丽说。2013年，受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，由于新开业商场空置面积较多，广州优质商铺的空置率上升。而电商业务迅猛发展，对仓储的需求日益增加，带动工业物业租金回升。预计电商今年仍将在优质仓库继续布局，对仓库需求构成较强的支撑。

 

甲级写字楼市场复苏势头显现

 

去年四季度落成的富力盈凯广场及富力盈通大厦，其较高的进驻率使该季度净吸纳量略升至全年最高水平(18万平方米)，约为2013年全年净吸纳量(36万平方米)的一半，带动空置率下降至12.8%，环比下降0.3个百分点。

 

据统计，2013年广州甲级写字楼全市平均租金为154元每月每平方米，同比增长1.7%；平均资本值达36100元每平方米，同比增长8.8%。现金流充足的企业买家纷纷购买优质写字楼项目。去年写字楼投资呈现三个特点：一、因供应有限，一万平方米以上的大宗交易下滑，以全层交易为主；二、买家主要为国内企业，除自用需求外，投资需求增加；三、优质甲级写字楼单价上涨，江景、超高层写字楼的一手售价不断攀升，且成交活跃。

 

针对广州写字楼市场，仲量联行预计2014年将有24万平方米新增供应竣工，约为2013年的一半，是自2009年以来最少供应的一年。新增供应以单一业权项目为主，全部集中在珠江新城，且新增供应的预租率较高，已超过50%。“由于珠江新城的商业配套日趋完善，受到大部分有升级需求或新进驻广州租户的青睐。众多知名企业陆续进驻，珠江新城形成企业集群效应。”曾丽指出，大量供应令珠江新城的写字楼租金水平低于正常值水平，珠江新城价格合理及配套完善的写字楼将受到成本节约型租户的青睐。另外，在经过多年的快速增长后，跨国企业在华业绩放缓将导致其扩张更谨慎，预计来自国内企业的活跃需求将支撑整体需求。

 

她预期，由于国内经济前景趋稳定，部分企业重启去年冻结的扩张计划，稳定的新增写字楼需求将带动空置率下降，因此今年甲级写字楼市场有望达到供求平衡，整体租金保持上升。

 

电商冲击零售地产市场

 

2013年，受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，时尚类及一般零售商对扩张普遍保持谨慎。其中，受中档品牌及大型零售商在新落成项目中的净吸纳量推动，全年净吸纳量共约25万平方米，较2012年下降2万平方米。由于新开业商场空置面积相对较高，全年整体优质商铺的空置率上升，约为4.3%，与2012年相比上升1.2个百分点。2013年优质商铺整体租金为395元每月每平方米，同比上升4.1%，增速与前年相比放缓3.2个百分点。

 

曾丽分析称，为了应对电子商务对实体零售的影响，商场探索“体验式”经营模式，调整项目定位迎合消费群需求，引入更多娱乐、餐饮及文化艺术元素，或通过线上线下互动营销吸引更多消费者的眼球。例如广州友谊时代店转型奥特莱斯，高德置地广百风尚引入年轻运动品牌，很多百货店开展微信营销及官方旗舰店。而购物中心也纷纷做出转型调整，有的调整项目定位，例如太阳新天地（专题阅读）引入概念品牌，西城都荟引入年轻时尚品牌；有的增加餐饮业态，例如正佳广场打造环球美食广场，五月花广场新设美食长廊；有的加强购物体验，例如正佳广场融入文化艺术元素，丽柏广场升级VIP贵宾室。

 

值得一提的是，去年广州大宗零售物业交易较活跃，年度总成交金额约为48亿元，为广州零售物业市场历史之最。成交的大型商业物业包括西城都荟和白云绿地中心商业部分，买家均为境外投资者。

 

仲量联行预计今年零售地产新增供应量为54万平方米，为历年之最，其中包括三个位于番禺的商场。大部分项目预计出租率较高，但受供应洪峰及零售商扩张放缓影响，今年租金涨幅将继续放缓，约为3%-5%。

 

仲量联行广州零售地产部副董事孙燕玫指出：“零售商扩张需求将持续下滑。虽然国内经济改革提上议程，消费者购买力的增强将支持消费市场，然而，受电商发展影响，城市布点已接近饱和的零售商将会侧重单店盈利和线上线下业务整合，未来对于开设新店铺将保持谨慎。”

 

电商需求带动去年工业物业市场

 

仲量联行广州工业地产部总监张宁指出：“2013年，产业园空置率继续维持较低水平，但由于受办公楼市场回暖的带动以及部分公司为了节约成本搬迁至产业园的带动，产业园租金出现回暖。”去年产业园租金同比升幅增加至9.0%，比前年增速上升3.2个百分点，达64.7元每月每平方米。

 

“2013年，电子商务蓬勃发展，本年度主要需求均来自于电商平台，如易迅网、苏宁和亚马逊。”在电商旺盛需求带动下，去年非保税仓库平均租金同比增加4.6%，增速仍比前年提升1.5个百分点，达31元每月每平方米，环比增速为0.9%。

 

据介绍，今年国内经济预计将维持稳定增长，社会零售消费增速有望提高。此外，电商业务迅猛增长，物流速度成为电商平台之间的竞争关键，依托电商平台成长起来的一批中小卖家成长起来，仓储需求旺盛。随着电商平台继续高速增长及各个平台对于提升物流速度的需求，预计电商仍将在优质仓库继续布局，这将对仓库需求构成较强的支撑。由于广州作为华南区域配送中心具有非常大的优势，许多电商纷纷选择广州作为其华南区总部，从而推动未来市场需求上升。冷链宅配近年的增速在100%以上，是物流业的下一个增长点，所以冷链仓库将更具投资潜力。预计今年将约有50万新增供应竣工，主要为非保税仓库，竣工时间多为下半年，届时将有大量新供应同时进入市场，推升非保税仓库空置率。

 

四成豪宅空置

 

仲量联行发布的《2013年广州房地产市场年度回顾》指出，2013年广州楼市是调控年，从一季度“国五条”引发恐慌性购买，到四季度“穗六条”引发市场观望情绪，全年广州豪宅市场需求主要受政策引导。

 

曾丽称，尽管遭遇多次调控，2013年广州的豪宅市场新房销售总量依然与2012年基本持平，不过，截至2013年末广州的豪宅存货率已接近40%。尽管如此，全年豪宅市场一手销售总量仍与2012年基本持平，达1700套；这反映了市场信心坚挺，买家预期楼价上升趋势不变，刺激了符合资格购买者的入市信心。

 

今年豪宅销售压力加大

 

展望2014年，在土地市场持续火热、“地王”频出的背景下，迫于成本压力，预计开发商将提高住宅定位，推升高端住宅供应。预计2014年豪宅市场竣工量近4000套，高于过去两年。

 

仲量联行预计广州地产调控政策不会放松，政府将尝试长效调控机制，这将对投资型需求和改善型需求均构成压力。随着调控机制加码，市场情绪趋于谨慎，很多潜在买家将推迟购房决定。曾丽预计买家观望情绪将持续，将观望一、二手市场在存货压力下对于售价的影响，双方博弈将影响明年销售量，预期豪宅销售量将下滑。如果出现较大库存且成交量持续缩小，预计开发商将推出一定优惠措施。而在二手房市场，预期部分通过置换旧有物业来改善住房需求的业主，议价空间加大。此外，预期房价涨幅放缓将导致更多投资性物业出售。2014年售价整体预期稳定持平。

 

租赁市场方面，由于现阶段中国经济发展仍具有不确定性，外资企业对新增雇员持谨慎态度，企业对于成本的控制也将限制员工住房补贴。另一方面，购买需求下滑，也将导致出租盘源增加，特别是大户型项目预期增多，预期整体租金增幅将放缓。

 

仲量联行广州资本市场部总监刘裕通预期，2014年土地市场仍将受发展商追捧。受到需求拉动，住宅价格将平稳增长；而商业物业受政策影响较小，预料投资活动仍将活跃，买家类型将以机构性投资者为主。