- 碧桂园凤凰壹品 【北城新区】
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当行业龙头万科宣布从规模增长进入到效益增长阶段之时，碧桂园才刚刚转入规模增长的通道。3月12日，碧桂园在香港公布2013年业绩，当年碧桂园以行业黑马的姿态跨入千亿俱乐部，实现销售额1060亿元。
“今年我们的销售目标是1280亿元，相比去年增长20%，你可以说我是乐观的，但也有人说我是保守的。”3月12日，碧桂园集团总裁莫斌在香港召开的2013年业绩会上如是表示。
销售额的大幅增长却并未给碧桂园带来良好的资本市场反应。3月13日，碧桂园股价大跌10.55%至3.56元。投行高盛认为，碧桂园去年的业绩尽管符合预期，但盈利水平和负债率仍需改善，同时1280亿元的销售目标也趋于保守。
年报数据显示，去年碧桂园的毛利率和净利润率已有收窄的趋势。报告期内毛利率下跌6个百分点，至30.3％；净利润率下跌3个百分点至13％。在销售额持续增长的背景下，碧桂园的盈利能力仍需面临挑战。
规模增长加速
2013年，碧桂园销售大幅增长，全年合同销售金额约达人民币1060亿元，合同销售面积约1593万平方米，同比增长分别约123%及109%。在莫斌看来，当下碧桂园快速规模化扩张的通道才刚刚打开，以碧桂园现有的货量、土地储备和市场需求，可以确定今年碧桂园还有20%的增长空间。
在当天的业绩发布会现场，莫斌介绍称，碧桂园销售额的爆发式增长得益于其日趋平衡的全国化布局。2013年，碧桂园共有37个全新项目开盘，大部分项目都位于广东省外，其中长三角地区的江苏和浙江就有9个新盘，广东省内的新盘项目只有7个，改变了碧桂园长期以来对省内项目销售依赖的状况，也证明了碧桂园模式的可复制性。
大量新推项目的入市对碧桂园的资金周转率提出了极高的要求，“我们所有新推盘项目的去化率原则上要求70%以上，平均去化率不能低于65%。”碧桂园财务副总监刘嘉毅对记者表示，高周转策略保证了碧桂园的现金回笼，去年碧桂园新盘的合同销售贡献共约288亿元，占了总销售额的27%。
此外，前两年开始进入海外市场的碧桂园也开始获得回报。2013年其海外项目为其销售额的突破提供了有力的支撑。去年8月，碧桂园在马来西亚自主开发的首个项目金海湾已正式发售，仅两个月时间，总体量高达115万平方米的碧桂园金海湾便成功卖出6000多套房子，认购金额达到100亿元，不仅成为碧桂园去年的单盘销售冠军，更让碧桂园只用了不足一年时间，就成为马来西亚最大的开发商。
“今年碧桂园的销售实现规模增长并不是偶然的。”在回答《中国经营报》记者提问时，莫斌表示，2011年和2012年碧桂园的销售额虽然只有432亿元和470亿元，但这两年碧桂园干了两件至关重要的事情：第一是梳理内部管理，加强风险管控，第二就是拓展大量的优质土地，这为2013年碧桂园的业绩释放打下了基础。
据莫斌介绍，在过去的两年时间里，碧桂园按照“总部高效、区域做强、精干高效”的要求制定出一个三级管控体系，强化了区域公司管理，将部分权利下放，激发了区域公司的活力，大量优质的土地得以补充。
截至2013年12月31日，碧桂园的土地储备总建筑面积约7227万平方米，其中已取得施工许可证的建筑面积约3018万平方米，连同其马来西亚的3个项目，碧桂园旗下的项目总数已达到171个，比2012年年底时增加了53个。
正是在这样的背景下，碧桂园将今年的销售目标调高了20%至1280亿元。“数字是经过我们详细测算的，以目前我们的风险管控能力和项目储备情况，以及我们对市场的判断和了解，我们确定能够实现20%的增长。”莫斌表示。
根据碧桂园的月报信息，截至二月底碧桂园已完成合约销售253.4亿元，合同销售建筑面积约395万平方米，已完成预期全年目标的20%。刘嘉毅在业绩会上透露，当前碧桂园竣工可售的面积已有300万平方米，已施工或取得预售证可售面积在1000万平方米左右，加上预计推出的新盘以及旧盘新苑区面积大约有1500万平方米，总计今年碧桂园的可售货量有2800万平方米，货值近2500亿元。“按照我们去化率平均目标不低于65%测算，完成预期目标没有问题。”
保守定价利润率承压
尽管销售金额增长迅速，但碧桂园的盈利表现仍然有待加强。去年碧桂园毛利率下跌了6个百分点，至30.3％；净利润率下跌3个百分点至13％。“随着碧桂园广东省外项目逐渐入账以及营销升本的上升，碧桂园的利润率会进一步拉低。”中国指数研究院企业研究总监蒋云峰对记者表示。
对于利润率下滑的原因，碧桂园方面解释称，这与去年结算的产品结构有关。“去年我们的高层洋房户型占了65%，原来别墅户型占得比较多，毛利润相对高一些，洋房的毛利润本身就比较低，这是最核心的影响因素。”莫斌表示。
同时，碧桂园坦承，销售费用的增加也是去年利润率下降的一个重要原因。2013年碧桂园实行“全民营销”策略，销售费用及管理费用大幅提高，仅市场推广费用就高达43亿元，比上年大涨了96.9%。
碧桂园保守的定价策略被认为是碧桂园利润率承压的主要原因。2013年碧桂园的合同销售均价约为每平方米6656元人民币，虽然较2012年已经上升约7%，但这已经是碧桂园连续三年销售均价维持在6000元的水准，在国内十强房企当中，碧桂园的价格水平一直是最低的。
“碧桂园需要稳健的定价策略来维持销量，除非年内成功提价，或者在海外市场的发展更趋成熟，否则碧桂园的盈利能力难以提升。”摩根大通认为，碧桂园在广东市场的发展已接近饱和，未来两至三年，在扩充其他地区业务的同时，碧桂园的利润率还将承受很大压力，或还将继续下跌1~2个百分点。
对此，碧桂园表示，目前仍没有价格调整的打算。“去年的市场是平稳的，我们的平均价格上升了7%，价格已经尽量贴近市场的需求，看今年的市场情况，估计情况还是差不多。”碧桂园首席财务官伍绮琴表示。
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