“郁亮让我们都用航旅纵横、大众点评和嘀嘀打车。”3月10日，万科集团执行副总裁毛大庆对经济观察报表示，这一指示面向公司高层。只有了解这些网络软件，跟现在的年轻人才能有共同话题，更贴近万科今后的客户。
从2013年下半年起，万科集团总裁郁亮带队，和中高层管理人员陆续拜访阿里巴巴、腾讯、海尔、小米数家知名公司。3月7日，万科公布的2013年年报摘要，1060字的致股东书中，“互联网”一词出现了7次之多。
第三个十年即将收官，从互联网行业中，万科到底找寻到什么答案？“不是做互联网，而是专注主业，却更注重培养与客户的黏性。”毛大庆表示。
互联网的启发
2月11日，郁亮化身团长，带领由万科80名高管组成的考察团，来到小米总部。这也是继阿里巴巴、腾讯后，万科团队到访的又一家互联网公司。
“我和这些公司的老总经常探讨一些话题。很多新事物将深刻改变我们的世界，但光我改变不行，需要管理团队、中层干部认识到变化的必要性，亲自体会看一看，比我讲100遍好得多”。郁亮在3月6日的万科业绩发布会上表示。
毛大庆也在考察队伍行列。他说，小米公司开始进入互联网，实际做了很多手机应用软件，甚至让用户设计自己喜欢的主题、软件，让人们在软件上离不开。于是用户呼吁小米做手机，随后小米手机大热。如今，甚至用户有一种幻想，让小米进军地产，开发低价楼盘。雷军是如何做到这一切的？就是不断增加客户的扁平化，增加黏度。
万科，似乎想到了互联网时代的应对之策——更迅速地跟随客户需求的变化，增加与客户之间的黏性，大力推进社区商业（专题阅读）。“进入下一个十年，这个改变必须有。”毛大庆表示。
万科传统的社区商业业态模型，有便利店、第五食堂、洗衣店、药店、银行和菜市场的“五菜一汤”式的搭配。北京万科商业运营管理部林詹钦介绍，在这个基础上，万科社区商业将不断升级并重点引进教育、医疗等资源。以北京地区为例，2014年自营业态中，将新开业4个BRUNO咖啡、面包坊、5个第五食堂、5个童玩中心和1个4PM学堂。
万科社区商业，与互联网也有了初步融合。林詹钦主导了万科社区商业与阿里巴巴淘点点线上服务平台签约，通过网络客户端的搭建，万科业主可实现随时随地自助下单、付款，足不出社区便能享受到餐饮半小时送到家，营业时间长至24点的便利。另外，万科社区商业APP预计2014年也可上线。
在对万科北京20多个已入住小区人口做过养老需求的调查后，对于业主及其家人的养老需求，毛大庆有了新的盘算。据他透露，万科已在北京、香河、北戴河等地区十余个项目达成初步决策，每个项目中自持一栋楼做多功能养老配套，目前已经进入图纸阶段。中粮万科长阳半岛(楼盘资料 业主论坛) ，有望成为首个试点。“不让老人觉得跟社会脱节了，他们还住在社区里，子女就住在那栋楼。”毛大庆指出，这也契合万科转型城市配套服务商的口号，转型最核心的就是服务，在万科社区内最大程度地满足业主的全部需求。“老人的需求，这点似乎是雷军没想到的。”
社区商业生意经
将需求留在社区，小买卖也能变成大生意。
在万科杭州良渚文化村，流传着一个有趣的油条故事。万科杭州公司原总经理周俊庭，自己喜欢盘算点小买卖，于是在杭州街头，带着员工一家一家吃油条，边吃边在旁边数，一锅油炸多少根油条。吃过30多个摊铺后，终于发现一家，一天就炸固定的油条，炸完油就不要了。周就把这位小老板，请到良渚文化村里给他的铺子卖油条，并给他发工资和提成。
“从这里开始，卖包子的、卖粥的都过来了，万科的社区商业的雏形构建起来了。”毛大庆表示，“如今，这些外面的老板们，都是万科的员工了。”
转型，已是从上而下的共识。从2010年开始，万科自创的第五食堂在全国各万科社区逐步推广开来。而升级后的万科社区商业，正以前所未有的速度扩张。在北京，2014年社区商业将在长阳半岛中央城、金域华府、万科幸福汇(楼盘资料 业主论坛) 、金域缇香(楼盘资料 业主论坛) 、假日风景陆续开业，明后两年仍将以每年至少5个的速度相继入市。
在社区商业中，万科严格遵循着成熟的“1+1+1”模式，即社区商业业态中1/3自营、1/3战略同盟和1/3招商。
毛大庆今年正在做一项改革，在万科的社区内多留一部分自持的商铺，将原来半承包变为全部由员工自己参与经营，初期由万科投入，并支持员工创业激情，搞成连锁品牌。
一位万科的年轻员工，就在变成蛋糕房的小老板后跟毛大庆谈判要支持，而他的主意打到了万科每天有大量员工过的生日上面。“他是想蛋糕都跟他那买，万科城市乐跑赛餐盒也由他提供。”毛大庆笑着说。
而对销售型商业物业，万科将推出“资产托管”服务，全面整合商业运营，地产开发，物业管理三大资源系统，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理，如此也大大提升了社区商业的利用率。另外，委托统一租赁，分为2年期或2+1年，销售时签署委托租赁协议可享受1%-2%售价优惠。
北京万科，对社区商业的开发节奏把控，强调实现两个同步，即商业展示区和项目示范区开放同步，商业开业和首批住宅交付同步。林詹钦指出，同步之后，还需提前锁定意向客户，在方案设计时便由商户参与并提出专业意见，实现“早合作”、“早介入”、早宣传”、“早开业”的双赢策略。以长阳天地项目为例，去年7月正式确权，便开始引入合作商户介入万科商业设计工作中。一系列前置动作，保障2014年底即可开业。“做国内的领汇。”林詹钦，对香港领汇实现社区商业模式的青睐毫不讳言。他表示，北京万科的学习对象便是香港领汇，要真正把消费尽可能地留在社区内，小生意做成大买卖。2013年底，万科和香港领汇基金签订战略性合作意向书，拟在2014年和2015年共同寻找中国零售业的投资机会。
社区商业，无疑充满了利润的想象空间。据了解，万科目前管理着362个社区、40万住户、约300万的社区人口，未来5年将可能增加到500-600个社区，100万住户，约800万的人口规模。如果每人每月在社区内消费1000元，便可在社区内产生960亿元的商业收益。即便按照1%的佣金抽取，仅社区内基本金融消费服务的收益便可近10亿元之多。“万科十年、二十年、三十年，面对的客群完全不同。今年我们的员工，都有很多90后了。必须对他们感兴趣的互联网有理解，不然管理者连员工都难以说服。”毛大庆警示这种风险，如果不知道他们做什么，有个很大的危险。继续埋头做自己的，不再符合当下市场的需求，可能客户都不再跟着我们走了。
在冲击2000亿元销售额的规模扩张之外，万科显然发现了新的兴趣点。而这次转型能否转换成持久的业绩增量，一切仍然有待时间检验。
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