与成交相对火热的住宅不同，因东莞镇区相对分散，人流难以集中，东莞商业项目难做是人们的固有印象。从2005年至今，已有天河城、铜锣湾等多个百货项目折戟东莞后黯然退出。
尽管如此，近几年仍有许多开发商陆续扎根东莞，开发商业项目。如大连万达目前已在东莞布局三个镇街，其中长安万达广场已于去年开业；今年9月份，作为华南旗舰店的东城万达广场将开门迎客，厚街万达广场也将于明年入市。除了商业巨头万达外，万科也将于今年开业5个商业项目。金地、卓越等发展商也将陆续推出自己的首个商业项目。除了上述已经落定的项目外，3月底，被誉为国内第一百货的王府井集团与东莞市政府正式签约，将在东莞城区打造一个50万平方米建面的综合体项目，目前初定在原会展中心旧址。一石激起千层浪，东莞究竟需不需要如此庞大体量的商业？业内人士与自信满满的开发商观点有所不同，很多观察人士表示，二元结构的东莞根本不需要如此庞大体量的商业。
三年后东莞四城区商业项目将超20个
按照东莞市行政划分，南城、东城、莞城和万江被列为城市中心区。受市政府各项市政配套利好，经过十年的发展，这里已然成为东莞最繁华的区域，也是各大开发商争相进驻的热点区域。从2008年至今，城区住宅均价已从原来的“6字头”飙升至“9字头”，其中南城和东城住宅价格均突破万元关口。
伴随着居住人口的增多，商业项目也竞相进驻。从早期的华南m all、海雅百货、第一国际、莱蒙商业中心，到即将不久的彩怡百货、星河城、汇一城，再加上即将开业的东城万达广场、寰宇汇金中心、卓越时代广场以及刚刚签约的王府井百货，未来三年内，据不完全统计，东莞城市中心区所有商业项目将超过20个。
目前，随着商业扎堆出现，城区也形成了东城世博、南城鸿福、莞城西城楼和万江华南m all为主的四大商圈，未来随着万达广场、王府井百货的落成，必将衍生出更多的商圈。在新增商业项目方面，目前东城万达广场主体工程已结束，签约商家已进驻装修，根据万达方面消息，这个被定位于华南旗舰店的A级商业将于9月21日正式营业。而落户于南城总部基地的寰宇汇金中心、浙商大厦预计将于明年正式入市。此外，刚与东莞市政府签约的王府井百货计划于2016年开业。
长安厚街等经济发达镇街亦是布局要地
除了城区外，东莞部分经济发达镇街亦是开发商布局商业的要地，如长安、厚街、虎门以及塘厦等镇。其中，全国经济百强镇排名第一的长安目前已吸引万达、万科两大巨头进驻，其中长安万达广场已于去年开门迎客，据万达商管方面透露的消息称，周末长安万达广场人流量能保持在10万人左右，远远高于最初的预期。今年8月份，筹备已久的万科广场也将正式开业，目前招商工作基本结束，已引进百佳超市、中影国际影城、江山酒楼、哈根达斯、必胜客、麦当劳等品牌，招商率达95%。
厚街亦是如此。目前，大连万达将在东莞的第三座万达广场落户在这里，目前正在销售商铺。根据其规划，厚街万达广场将于明年开门迎客。除了万达外，已转型为城市配套服务商的万科在这里打造了两个商业项目，分别是万科广场和万科生活广场。其中，万科生活广场已于月初营业。
据万科商业管理公司总经理杨卫东透露，除了长安、厚街由商业项目开业外，今年其在塘厦打造的万科生活广场也将于10月份营业，目前正在前期筹备。塘厦作为外溢深圳客户的首选之地，这里已云集了万科、金地、碧桂园等多个房企。据南都记者了解，除了万科在商业上动作频频外，此前已在东莞打造数个住宅项目的金地，也将在虎门打造首个商业项目。
商业项目如雨后春笋般不断推出，未来两年内东莞究竟有多少商业出炉？南都记者从瑞峰置业市场部获悉，今年东莞商业库存量(商铺+写字楼)约为128万平方米左右。而根据开工未入市商业项目来看，未来1-2年还有150万平方米左右的供应量入市，共计近300万平方米。
此外，原有的许多旧商业项目为了迎合新形势也陆续开始改造、升级。如东城中路旧小区低层商业被香港投资商长租后进行改造；南城西平未来世界项目的街铺被天胤集团与香港盛世万丰集团两家企业合作投资，联手打造女性时尚一站式体验中心。南城塞纳城市嘉园项目临街商铺打造以青少年为主题的商业，南城尚书银座一楼商业也被更名为华尔街后用于租售。考虑到未来还有很多三旧改造项目，东莞的商业物业供应量还会大大增加。
东莞究竟需不需要如此庞大体量的商业？多位开发商在接受南都记者采访时，均很自信地表示，藏富于民的东莞消费力很强，加上市镇两级的特殊行政结构，需要更多的商业将其消费留在本地。但从事销售代理等行业的业内人士似乎与开发商观点并不相同，很多观察人士表示，虽特殊二元结构的东莞有着强劲的消费能力，但在同质化竞争及距离相近商业体较多的情况下，未来很多商业项目的经营或会很艰难。
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