2010年4月17日，新国十条出台，2011年2月28日晚，杭州正式进入限购限贷的双限时代， “史上最严房地产调控”拉开序幕，此后的日子里，“需求被关进笼子里后”，高速狂奔的房地产市场在一脚急刹车后迅速降速。
2014年7月28日，杭州正式宣布限购松绑，楼市开始迎来初春曙光，杭州依旧是那个杭州，只是在这期间，有新人来了，也有旧人走了。
一夜之间，楼市进入限购；又仿佛黄粱一梦后，楼市解禁。历史的惊人相似，让杭州在3年5个月后重新站在了“原点上”，不过高企的库存、低迷的成交、钢筋水泥森林里崛起的又一座座新区，告诉我们，飞鸟经过的天空，留下过痕迹。
比如，这1500多个日夜来，外来房企从小试牛刀到反客为主，比如本土房企从一支独大到奄奄一息，还有优胜略汰市场规律下的洗牌带来的成长与阵痛。
限购4年，哪些人来了？
细数限购4年，杭州楼市新进的外来大鳄还真不少。2010年末，宝龙、碧桂园踏上了外来大鳄最爱的下沙；2011年，土地市场没有主角，虾兵蟹将撑起了一整年；2012年，融创、富力、绿地等腕级人物悉数到场，开始抢攻本土房企的话语权；2013年，万达、雅居乐、招商、恒大等18家房企集体抢滩，杭州楼市彻底沦陷为鳄鱼池。
一、野心融创与绿地
在限购4年进入杭州的外来大鳄中，融创与绿地是最具“野心”的两家，融创的野心表现在它最终吞噬了杭州楼市精神领袖绿城，而绿地的野心则彰显在华家池 (论坛)巅峰对决中的凶猛气焰。
2012年11月15日，融创旗下的卓越资产控股有限公司以总价6.21亿元竞得西溪湿地56号宅地，后取名西溪融庄 (论坛)，折合楼板价8047元/平方米。这是继2012年与绿城战略合作曲线进军上海后，融创首次进入杭州市场。
在紧接着的1年多时间内，融创马不停蹄，开启杭州版图的扩张与吞并之路。2012年12月，融创与大家合作开发望江府 (论坛)；2013年3月，与世茂合作开发之西湖；2013年6月，联合绿城收购高尔夫艺墅 (论坛)的金都股份；2013年8月，控股国融滨江项目；2014年1月，入股中节能白鹭湾项目，同时在富阳竞得两宗低密度宅地；2014年2月，以21.2亿摘得蒋村宅地，取名河滨之城。直到2014年5月，融创正式开始收购杭州一哥绿城，司马昭般的野心最终留给了杭州市场一声扼腕叹息。
相比融创的狼性吞并，绿地的野心则藏敛得小心翼翼。
还记得2013年9月5日的那场华家池巅峰对决吗？绿地本不是最受关注的一家，却在芸芸高手之中抢尽了风头。当有备而来的绿地团队完全主导现场，为以56.2亿拿下57号地块而雀跃欢呼时，不知有多少绿城、滨江粉在场内场外黯然神伤。无论是在阵营气势上、还是拿地价格上，有策略、有计划的绿地都显得高人一筹，成为了华家池巅峰对决中最得意的一家。倘若绿地后续在杭州持续发力，凭借全国房企排名第二的资本实力，难保不会像大哥万科一样在杭州闯出一片天地。
二、迟到的万达
万达的到来，在2013年的杭州楼市中绝对是标杆性的大事件。
2013年3月12日，在浙江布局近10年，先后开发宁波、绍兴等地八处万达广场的万达集团终于正式入杭。北部软件园25万方商用地以14.4亿的身价一锤定音，杭州的第一个万达广场尘埃落定。
之所以说“迟到”的万达，是因为此前在杭州土地市场上每有大型商地出让时，万达总会莫名“躺枪”。从钱江新城来福士 (论坛)地块、到乔司宜家地块、再到临平地铁站银泰地块，“万达来了”的传言从未在耳边停止过，杭州市民对万达的期盼也逐日高涨。直到2012年9月，拱墅区政府网站一则《关于成立北软万达项目前期工作组的通知》的消息透露出了可靠的端倪，这一次，万达真的来了。
虽然迟到，但开发速度却是一流。2013年3月拿地，2014年2月结顶，2014年12月开业，18个月一座城，规模化运作的万达有着严格的施工标准，如今距离万达开业已经进入130天的倒计时。
据悉，杭州万达广场 (论坛)总建筑体量36万方，不仅自持万达百货、万达IMAX国际影院、大歌星KTV、大玩家超乐场四大主力店，另有物美超市、优衣库、必胜客、外婆家、星巴克、哈根达斯、GAS等数百家品牌商家跟随。有专家分析称，万达进驻后将极大地提升城北的商业 (论坛)级别和商业价值，核心辐射半径至少5公里，影响50万消费人口。
三、压轴的恒大
142轮竞价，传说中的恒大终于来了。
2013年9月3日，恒大地产以25.95的总价、10557元/平米的楼面价踏入萧山南部卧城。虽然对于财大气粗的恒大来说，这只是一小步，但对于杭州楼市来说却意义非凡。
恒大的进驻，意味着昔日叱咤风云的“华南五虎”在杭胜利会师，意味着地产江湖中以速度见长的“三个火枪手”聚首杭州，更意味着全国排名前十的房企在杭州悉数到齐。所以，称其为“压轴”最合适不过。
话说恒大的声名鹊起，与其董事长许家印的高调和豪迈不无关系，一如那所向披靡的恒大足球与一夜走红的恒大冰泉。对比昔日同华南板块起家的四大盟友，恒大的特征非常鲜明：有计划、有模式的团队模式，快速中央集权式的管理，从规划拿地到价格销售都是许家印一个人说了算，打的口号也是“开盘必特价，特价必升值”。
限购4年，哪些人走了？
杭州楼市限购4年，销售压力与日剧增、资金链持续吃紧，不少房企终究没能熬过冬天等来春天，或倒下了、或被边缘化了，这其中又以杭州本房企的比例为重。破产、退地、被收购，再坚强的内心也拗不过宿命，正如宋氏绿城最后还是改姓了。
一、破产的金星与裕兴
2011年11月，杭州地产经纪业的传奇人物——张裕兴正深陷创业13年以来最严重的困境，员工逼薪、债主逼债、门店大量关闭，中高层员工纷纷离职、公司陷破产传闻，更有甚者，风传出他本人“跑路”。裕兴不动产，这家杭州本土老牌房产经纪公司，在沉寂多时之后，突然陷入前所未有的舆论漩涡。
面对巨额的负债，虽然张裕兴极力担保“裕兴”品牌不会垮，一心要挽救资金缺口的残局，可无奈触碰到了“高利贷”这一法律禁区，最终也只能锒铛入狱，留下昔日的“中国房产经纪第一楼”在岁月的风雨中飘摇。
无独有偶，次年4月，余杭区的金星房产传来破产消息，成为了本轮房地产调控下第一家因资金链困难而申请破产的房企。
杭州金星房产向法院申请破产之时，旗下的西城时代家园 (论坛)项目已开发三期，800多套房源无法按时交付，成为了被遗留下的最大难题。金星破产事件也让杭州购房者第一次深切地感受到了，买房一定要选牢靠的开发商，否则一不小心就会有收不到房的风险。
经过最终查明，金星房产的破产是因其母公司浙江中江控股有限公司的投资失误以及民间借贷产生的高额融资成本所致，虽然跟房产调控有关系，但却不是其主要内因，故具有一定的个案性质。不过，这不妨碍金星房产给限购下的杭州楼市敲响一鸣警钟。更有媒体大胆猜测，房企倒闭的多米诺骨牌才刚刚开始。
二、被退地的雅戈尔
2013年6月20日，雅戈尔杭州退地，市场一片哗然。
2010年11月30日，雅戈尔以总价24.21亿高调摘得申花板块2宗姊妹宅地，成交楼面价分别为17751元/平方和18114元/平米，一举刷新申花板块楼面价。拿地2年有余，周边同期或稍晚推出的土地已陆续进入销售期，唯雅戈尔申花地王一直沉寂，其间屡次传出退地消息，终在2013年6月一语成谶。
对于退地原因，雅戈尔方面表示，2011年1月以来，房地产市场的政策环境、市场形势和供需变化发生了较大变化，综合权衡后，终止开发申花地块。4.8亿土地保证金就此打了水漂，“光鲜地王”的背后是惨痛的“断腕求生”，而如今昔日的雅戈尔申花地王已经摇身变成了景瑞申花壹号院。
在杭州楼市限购期间退地，雅戈尔并非首家。2012年11月，高配保拿下拱宸桥迷你宅地的温州天元房产也深陷过冲动拿地后的困局。
2011年7月5日，温州天元房产以1.3亿总价竞得拱宸桥迷你宅地，配建保障房面积3722方，配保比例高达32%，而剔除保障房配建面积之后的楼面价更是高达16000元/平米。尝试过卖地、尝试过集资建房、争取过减配保障房，天元房产最终还是没能逃过退地的宿命。
三、绿城终究还是改姓了
最后，不得不提的是绿城。绿城的危机是从什么时候开始的？恐怕还要从2011年深秋那篇千字文说起。
2011年9、10月，本是楼市传统的“金九银十”旺季，然而手握大量豪宅房源的绿城却过得不舒坦。买得起绿城的改善型客群被限购，销售业绩逐渐始终力不从心。一时间绿城房产信托被查、资金链危机不断等传闻扑面而来，越演越烈，最后升级为“破产”之说。
11月1日深夜，绿城董事长宋卫平亲书千字文，回应绿城破产谣言：绿城目前一切尚好。只是字里行间“尽人力，听天命”之类的措辞，依稀勾勒出了背后的无奈。
一个月后，“坚称绝不降价”的绿城开始自救。2011年12月—2012年4月间，绿城先后出售了杭州新华园 (论坛)、兰园 (论坛)，无锡绿城以及上海东海广场项目的部分股权。到了2012年6月，卖项目已经不能缓解燃眉之急了。于是，绿城开始卖股份。
2012年6月8日，绿城与九龙仓达成合作协议，九龙仓以51亿的港币收购绿城24.6%的股权，成为绿城第二大股东。同月内，绿城再度断臂求生，这一次他选择的是早前有合作渊源的融创。6月22日，融创与绿城成立合资公司，以33.7亿购绿城上海黄埔湾、玉兰花园 (论坛)、苏州御园 (论坛)、玫瑰园等9个项目。
只可惜，风暴还是没有停止。2014年5月22日，融创中国正式宣布，斥资约63亿港元收购绿城全部已发行股数共计24.313%，收购完成后，融创中国与九龙仓并列绿城中国第一大股东，孙宏斌接任宋卫平出任绿城中国董事长，宋卫平任名誉董事长。
拗不过宿命的宋氏绿城，终究还是改姓了，成为了杭州楼市限购4年中“最大的牺牲品”。
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