全国购物中心以每年21%速度增长 屋顶商业优势显著

2015年09月01日 10:30
数据显示,在过去5年里,全国购物中心总量以每年21%的速度增长,但一线城市购物中心总量仅以每年12%的速度增长,这反映出购物中心的开发正稳步从发达城市向二三线城市过渡。
“中国商业地产开发正处在无序多变的突进成长过程中,消费者从南到北、自一线到三线城市差异非常明显,而且又存在着如租售并举的中国特色状况,所以操盘商业项目难度极高,再多理论储备也抵不过现实洗礼。”资深操盘手、RET睿意德董事兼西南大区总经理张建华在8月26日于成都举行的“张家鹏商业地产公益学院”上就如是直言。
商业地产到底该如何操盘,将利益最大化并取得稳定的人流和高品牌认知度?不少业内人士认为,解答这个问题,从“购物中心屋顶空间”这个细小层面,能够以小见大。
屋顶商业优势显著
“利用屋顶空间,一方面能通过面积扩充,融入更多元化的业态来满足消费者,为购物中心提升竞争力;另一方面,屋顶商业化利用也能够提升租金回报率,将部分黄金铺位的低租金业态迁入屋顶空间,引入高租金业态替代,实现租金的提升。”RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦就表示。
记者也注意到,以在购物中心屋顶空间占比达76%的儿童乐园为例,屋顶空间的合理开发对商业消费的促进就有明显作用。
据了解,香港沙田新城市广场在引入史努比乐园后,首年新增客流就达到300万,每年维持客流量150-180万人次,并促使次年租金上浮20%。北京华润五彩城独家版权引进史努比乐园,也为其带来了50%的客流增长和30%的营业额增长。
张建华就告诉记者,利用屋顶开放空间,举行不同时节、不同主题的活动,这种公共空间的体验式开发,能为商铺提高10%~15%的租金收益。
同时,在成本方面,屋顶商业也有一定优势。
数据显示,投资开发屋顶农场的建设成本约为500-1000元/平方米,屋顶花园的建设成本约为1000-2000元/平方米,通常开发商以出资建造及装修补贴的形式参与投资,收取较低的保底租金及8%-10%的收益扣点,而品牌商则负责对农场及花园的日常维护,每年为购物中心节省费用相当于项目投资额的7%。
另外,记者了解到,在目前国内购物中心常见的屋顶业态中,咖啡甜品、西餐日料、酒吧、西式婚宴等轻餐比重达到76%。
利用屋顶的更好就餐视野,将轻餐吸引至屋顶,既能免去重餐的排油烟设施铺设成本,轻餐租金通常是重餐的两倍左右,更利于提高整体租金收益,是此类业态设置的重要原因。
“整体来看,租金更高的跟随业态比重,略高于拉动屋顶人流为目的的主力店业态比重,达到55%。”上述报告表明,球场、健身、SPA等最受购物中心青睐的小众运动业态也往往分布至屋顶,占比约65%。
屋顶空间利用不足
屋顶空间的合理开发,对购物中心从业态合理布局、人流引动、成本调整、租金提升等方面都有利好。但目前国内屋顶空间开发利用率却并不理想。
睿意德数据显示,在全国4000多家已开业购物中心中,仅1%的购物中心利用屋顶空间进行商业经营。80%的购物中心屋顶面积处于闲置,其潜在利用空间超过3000万平方米,相当于4000个国际标准足球场的面积。
“不过,从在建项目的规划来看,屋顶商业利用率将由当前的1%提升至10%,增长迅猛。”崔崇彦也表示。
但国内开发商对屋顶商业价值开发是热情度不一。数据显示,屋顶商业在上海、成都、北京分布最多,一二线城市分布占比44%和46%,其他城市占比则在10%左右。
“随着发达城市地价高企、寸土寸金,购物中心对屋顶商业的利用率会越来越高。”睿意德认为,未来屋顶商业正会有“呈现主题化发展”、“品牌商产业化发展”的两大趋势,以专业屋顶商业品牌商提供设计建造运营全产业链服务的屋顶商业,以及复合消费及主题特色的屋顶商业项目,将会在购物中心越来越常见。
而开发商屋顶商业,以及这一商业操作中对体验商业的设计,布局、租金等设置都值得许多商业地产借鉴。
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