近日楼市暖风频吹。中央财经领导小组第11次会议指出：要化解房地产库存，促进房地产业健康发展;加快户籍制度改革、全面二孩、连续降息、营业税调整等一系列政策被人们认为是频频救市的信号，由此，有人认为房价会不断攀升，投资获利的机会也会到来。果真如此吗？
房地产市场过去的黄金10年，房价不断攀升，买房投资成为人们发家致富的一个重要渠道。但自去年开始，伴随着宏观经济进入新常态，房地产去库存的压力也越来越大。
房地产涉及国计民生，是人们生产生活的重要载体，是国民经济的基础产业、先导产业、支柱产业。其产业链很长，对其他产业有很强的带动作用。因此，房地产业一直是宏观调控的重点。
宏观调控就是逆经济方向行事，由此连续出台一系列货币政策、财税政策，无可厚非。宏观经济也总是有一定的周期波动。由此，伴随着宏观经济的波动，房地产走出低谷也是必然。
但房价未必会有大幅上涨。未来各地仍然会分化严重。拥有较多优质公共资源、经济发展潜力较大，有产业支撑的一线城市和部分二线城市，对人口的吸引力较强，房价会上涨;而没有人口吸引力的三四线城市，即使放开户籍限制，房价也很难出现上涨。原因很简单，房价是由供求关系决定的，供不应求房价上涨，供过于求房价下降。
房地产是为人服务的，房地产的需求与人口的数量成正比，因此人口政策、户籍政策对房地产是一个重要影响因素。全面放开二孩对房地产是一大利好。而户籍制度放开是否会导致人口增加，还要看城市的吸引力。即使在户籍有严格限制的一线城市，由于对人口的吸引力较大，在限购情况下，房价也一直居高不下。以深圳为例，10月份新建商品房价格同比涨幅为40.5%。北京更是由于具备首都特性，教育、医疗等优质公共资源及城市功能较集中，对人口有极强的吸引力。2009年至2014年北京市常住人口增加了396.6万。由此，楼市仍然处于供不应求状态，地王不断出现。房价也必然会随着地价上涨而水涨船高。
房价的另一个影响因素就是预期。近期连续出台的政策在不断改变着人们的预期。而预期有助涨助跌的作用，因此伴随着各种利好出台，人们预期楼市会逐渐回暖也是正常现象。但是未来的房价不会像过去那样大涨大跌。经过了震荡筑底的过程，人们的购房行为会变得越来越理性。
从全国范围来看，经过十几年大规模增量住房的建设，我们的住房需求已经基本得到满足，供求关系已经基本平衡。因此房价也会保持基本稳定。当然原有存量人口的改善性需求还是可以挖掘的，伴随着新型城镇化的加快，城市增量人口的住房需求也还会增加，但各地房价的表现则取决于各城市未来人口的变化，未来各城市房价变化的差异性会越来越明显，房地产是否有投资价值还要具体城市具体分析。(作者是首都经济贸易大学教授)
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